超過(guò) 75% 的新加坡房地產(chǎn)投資信托基金(REITs) 和房地產(chǎn)信托持有并管理海外資產(chǎn)，分布于亞太、歐洲和美國(guó)。REIT 板塊呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，在新加坡和海外擁有敞口的信托數(shù)量從 2012 年的 18 只增加至 2018 年的 33 只。

最近在新加坡上市的 10 只 REITs 中，有 9 只管理的物業(yè)位于新加坡境外。這 9 只 REITs 的總市值達(dá)到了 83 億新元，自 IPO 以來(lái)的平均總回報(bào)率為 13.8%。

持有國(guó)際物業(yè)資產(chǎn)的 REITs 為投資者帶來(lái)了多元化的益處，但也會(huì)帶來(lái)較高的風(fēng)險(xiǎn)，其中包括匯率風(fēng)險(xiǎn)。REITs 通常尋求以標(biāo)的資產(chǎn)的同一種貨幣借款，從而減少部分匯率風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)投資信托 (REITs) 是一種投資工具，投資于由專業(yè)機(jī)構(gòu)管理的多元化房地產(chǎn)資產(chǎn)組合。REIT 板塊的市值自 2002 年創(chuàng)立以來(lái)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，對(duì)地區(qū) REIT 基準(zhǔn)保持重要影響。截至 4 月底，MSCI 新加坡指數(shù)在 MSCI 亞太指數(shù)中的比重是 2.2%。然而，新加坡對(duì) MSCI 亞太 REIT 指數(shù)的影響達(dá)到了 10.6%，是前者的近五倍。

新加坡的 REIT 板塊目前由 34 只受集體投資計(jì)劃 (CIS) 規(guī)管的 REITs、6 只合股式信托和三只房地產(chǎn)信托組成。該板塊的總市值達(dá)到了 880 億新元，最大的三個(gè)子版塊分別是零售、工業(yè)和寫字樓 REITs。

更多信托投資海外

在 2012 年構(gòu)成 REIT 板塊的 28 只信托中，10 只信托僅投資于新加坡，18 只信托投資于新加坡和海外物業(yè)。 此外，在單一投資于海外物業(yè)的 15 只信托中，有 9 只在新交所最新上市的 10 只信托之列。  

截至 2018 年，仍有 10 只信托投資物業(yè)僅限于新加坡，有 33 只信托投資于新加坡和海外物業(yè)。這 33 只信托占新加坡 REIT 板塊總市值的約三分之二。新達(dá)產(chǎn)業(yè)信托 (Suntec REIT)、寶澤安保資本工業(yè)房地產(chǎn)信托 (AIMS AMP Capital Industrial REIT) 和豐樹工業(yè)信托 (Mapletree Industrial Trust) 在 2012 年時(shí)僅投資于新加坡資產(chǎn)，但現(xiàn)在不限于此。他們的位置被億達(dá)工業(yè)房地產(chǎn)信托 (Viva Industrial Trust)、新加坡報(bào)業(yè)控股房地產(chǎn)投資信托 (SPH REIT) 和華聯(lián)酒店信托 (OUE Hospitality Trust) 等新上市信托取代。請(qǐng)注意，截至 2017 年 9 月，這 10 只 REITs 中的星獅地產(chǎn)信托 (Frasers Centrepoint Trust) 持有在馬來(lái)西亞證券交易所上市的 Hektar REIT 31.15% 的單位。

具有競(jìng)爭(zhēng)力的收益率

自 2009 年 9 月以來(lái)，富時(shí)海峽時(shí)報(bào) REIT 指數(shù)月末收益率平均保持在 6.3% 的水平，比新加坡金管局 10 年期政府債券 2.2% 的平均月末收益率高 4.1%。兩者之間的收益率差近日收窄至約 3.3%，主要原因是債券收益率上升。

近期上市REITs

最近在新加坡交易所（“新交所”）上市的 10 只 REITs 包括 9 只受集體投資計(jì)劃規(guī)管的 REITs 和一只房地產(chǎn)信托（大信商用信托）。這 10 只 REITs 的總市值達(dá)到了 101 億新元，平均指示性股息收益率為 7.0%，平均資產(chǎn)負(fù)債比率為 33.8%。

在這 10 只信托中，9 只僅持有和管理國(guó)際物業(yè)資產(chǎn)。唯一的例外是吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)投資信托 (Keppel DC REIT)，該信托管理新加坡和世界各地的物業(yè)。

這九只僅投資新加坡境外資產(chǎn)的信托自 IPO 以來(lái)的平均總回報(bào)率為 13.8%。同時(shí)，MSCI 全球 REIT 指數(shù)的平均總回報(bào)率為 3.3%。這九只 REITs 中有八只跑贏了全球基準(zhǔn)，而上市日期相對(duì)較晚的砂之船房地產(chǎn)投資信托 (Sasseur REIT) 是一個(gè)例外。

匯率對(duì)國(guó)際物業(yè)資產(chǎn)的影響

在國(guó)際投資的各項(xiàng)考慮因素中，在新加坡上市、持有國(guó)際資產(chǎn)的 REITs 擁有國(guó)際匯率敞口。REIT 管理機(jī)構(gòu)通常尋求以標(biāo)的資產(chǎn)的同一種貨幣借款，從而減少部分匯率風(fēng)險(xiǎn)。如果產(chǎn)生虧損，對(duì)外匯借款的重新評(píng)估還可能導(dǎo)致費(fèi)用增加，反之亦然。

REITs 也可以使用衍生產(chǎn)品對(duì)沖某些潛在的利率和匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。REITs 通常會(huì)通過(guò)此類活動(dòng)最大限度降低市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)敞口，同時(shí)為單位持有人提供最大的經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整回報(bào)。

例如，克倫威爾歐洲房地產(chǎn)投資信托的保薦人是總部位于澳大利亞的克倫威爾房地產(chǎn)集團(tuán)，該信托在其 2018 財(cái)年第一季度的業(yè)績(jī)報(bào)告中（詳情請(qǐng)點(diǎn)擊此處）指出，漸進(jìn)式對(duì)沖安排令該管理機(jī)構(gòu)能夠充分利用歐元區(qū)的負(fù)利率環(huán)境。

在其招股說(shuō)明書中，克倫威爾歐洲房地產(chǎn)投資信托指出，在 2017 年預(yù)測(cè)期、2018 年預(yù)測(cè)年度和 2019 年預(yù)測(cè)年度，凈融資成本將維持每年 2% 的總有效利率（包括對(duì)沖安排的利率成本）。與此同時(shí)，澳大利亞克倫威爾房地產(chǎn)集團(tuán)在其 2017 財(cái)年年度報(bào)告中指出，截至 2017 年 6 月 30 日的 12 個(gè)月的平均利率為 3.96%。

REIT 在海峽時(shí)報(bào)指數(shù)后備名單中占重要地位

騰飛房地產(chǎn)信托 (Ascendas REIT)、凱德商用新加坡信托 (CapitaLand Mall Trust) 和凱德商務(wù)產(chǎn)業(yè)信托 (CapitaLand Commercial Trust) 這三只 REITs 是海峽時(shí)報(bào)指數(shù) (STI) 的成分股，在該指數(shù)中的權(quán)重約為 5%。從 6 月 18 日起，海峽時(shí)報(bào)指數(shù)后備名單（包括市值最高的五只非海峽時(shí)報(bào)指數(shù)成分股）將包括四只 REITs- 新達(dá)產(chǎn)業(yè)信托、豐樹商業(yè)信托、吉寶房地產(chǎn)信托和豐樹物流信托。后備名單上的股票將取代下次審核前因公司行為而不符合資格要求的海峽時(shí)報(bào)指數(shù)成分股。  

從 6 月 18 日起，新交所最新上市的 REIT 砂之船房地產(chǎn)投資信托將加入富時(shí)海峽時(shí)報(bào)小盤股指數(shù)和富時(shí)海峽時(shí)報(bào)中國(guó)指數(shù)。

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