S-REITs季度業(yè)績(jī)最新進(jìn)展 - DPU增長(zhǎng)和穩(wěn)定的入住率是共同的主題

在截至2月7日已經(jīng)發(fā)布季報(bào)業(yè)績(jī)的24只S-REITs中，一個(gè)共同的主題是DPU的增長(zhǎng)以及整體穩(wěn)健的投資組合占有率。值得注意的是，對(duì)本地辦公樓資產(chǎn)有重大敞口的REITs紛紛表示，隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和收入預(yù)期增加，辦公樓租金和入住率有所提高，他們對(duì)辦公樓REITs這一細(xì)分市場(chǎng)的感到樂觀。

過去10年的S-REITs峰值/低點(diǎn)回顧

在過去10年中，S-REIT板塊經(jīng)歷了11個(gè)峰值/低點(diǎn)周期（如下圖中紅色顯示），大部分與美國(guó)加息周期相對(duì)應(yīng)。

在2011年12月至2013年4月期間，該板塊在良性利率環(huán)境下實(shí)現(xiàn)了強(qiáng)勁增長(zhǎng)，出現(xiàn)了最強(qiáng)勁的從低點(diǎn)到峰值的反彈（+56.1%的價(jià)格表現(xiàn)）。相反地，最劇烈但短暫的從峰值到低點(diǎn)的變化（-37.9%）則出現(xiàn)在疫情和相關(guān)封鎖的初始階段，其中海峽時(shí)報(bào)指數(shù)（STI）也下降了約31%。過去十年，從低點(diǎn)至峰值的平均變化均值為+31.8%，從峰值至低點(diǎn)的平均值為-18.6%。

在潛在加息預(yù)期日益增強(qiáng)的背景下，該板塊目前比2021年1月的最近高位回調(diào)約10.2%。盡管利率可能是驅(qū)動(dòng)因素，但S-REITs目前的平均資產(chǎn)負(fù)債率約為37-38%，遠(yuǎn)低于50%的上限。

在借貸成本上升的預(yù)期下，雖然全球REITs年初至今下跌了約8%，但全球銀行業(yè)則上漲了約7%。新加坡銀行業(yè)平均上漲10%，引領(lǐng)本地市場(chǎng)上漲。

收益率利差約為400個(gè)基點(diǎn)，為10年歷史平均水平

S-REITs收益率利差（無風(fēng)險(xiǎn)利率與行業(yè)股息收益率之間的差額）約為400個(gè)基點(diǎn)，是過去10年的平均水平。盡管無風(fēng)險(xiǎn)利率（即SG 10Y基準(zhǔn)政府債券收益率）在過去1年內(nèi)上漲了44個(gè)基點(diǎn)，但S-REITs板塊股息收益率也以相同的速度增長(zhǎng)。雖然利率波動(dòng)可能會(huì)縮小收益率利差，但宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇/經(jīng)濟(jì)重新開放等基本面也可能對(duì)股息收益率產(chǎn)生積極影響。

2021年散戶投資者資金流動(dòng)推動(dòng)總回報(bào)率為+6.2%

富時(shí)全股房地產(chǎn)投資信托指數(shù)（FTSE All-Share REIT Index）2021年總回報(bào)率為+5.4%，逆轉(zhuǎn)了2020年的回報(bào)率負(fù)值。該板塊由醫(yī)療保健REITs（+35.8%），辦公樓REITs（+10.1%）和零售REITs（+9.6%）領(lǐng)漲。散戶投資者推動(dòng)了S-REITs資金流動(dòng)，散戶凈流入超過10億新元。

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