中航地產(chǎn)（000043）

公司公告，以協(xié)議轉讓的方式出讓持有的10 家子公司股權以及1 個在建項目，預估價值23.23 億元。

轉讓開發(fā)項目，不再從事放該項業(yè)務。此次協(xié)議出讓的10 家子公司以及1 個在建項目多位于貴陽、昆山、贛州等二、三線城市，整體估值23.2 億元，較賬面價值溢價14.4%，標的資產(chǎn)總資產(chǎn)占中航地產(chǎn)的41.27%，凈資產(chǎn)占59.62%。剩余未轉讓地產(chǎn)項目多為已近結算戒者近竣工等不具備轉讓條件的項目，公司、大股東、實際控制人均承諾銷售完畢后不再從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。另外此次協(xié)議出讓的項目還包括之前布局成都的航空文化科技相關資產(chǎn):航逸科技以及航逸置業(yè)。13-15 年，公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務營收分別為41.27 億元、35.95 億元、35.92 億元，呈逐年下滑趨勢。16H1 貨幣資金12.97 億元，短債缺口30.3 億元，資產(chǎn)負債率80%，凈負債率203%，此次剝離有利于減輕經(jīng)營負擔，在去化周期較長的背景下實現(xiàn)資產(chǎn)的快速變現(xiàn)，新增較大數(shù)額的現(xiàn)金，為轉型物業(yè)資管業(yè)務提供充足的流動性支持。

轉型物業(yè)資管業(yè)務，聚焦全生命周期管理及客戶一體化服務。主營由房地產(chǎn)開發(fā)轉為物業(yè)資產(chǎn)管理，延續(xù)對機構類物業(yè)資產(chǎn)的管理，重點發(fā)展物業(yè)及設備設施管理、資產(chǎn)經(jīng)營以及客戶一體化服務外包三項核心業(yè)務，劤力打造“物業(yè)資產(chǎn)管理及服務外包與業(yè)提供商”品牌。2016H 新簽項目36 個，續(xù)簽項目44 個，項目總數(shù)為359個，在管項目面積達4,285 萬平方米，較15 年末新增500 余萬方，物業(yè)資管業(yè)務品牌優(yōu)勢突出，較房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務未來規(guī)模增長更具空間：在營九方販物中心超68 萬方，包括自有4 家位于贛州、成都、九江、昆山以及受托管理2 家位于深圳，已計入投資性房地產(chǎn)物業(yè)建面108.2 萬方、價值81.53 億元，占其總資產(chǎn)的34.7%。

業(yè)務擺脫政策調(diào)控限制，預計還將獲得母公司業(yè)務支持。因母公司主業(yè)為航空制造業(yè)，地產(chǎn)業(yè)務未被核準為主業(yè)，之前在業(yè)務開展上受到政策層面較多限制，此次房地產(chǎn)業(yè)務資產(chǎn)出讓后，主營業(yè)務轉為物業(yè)資管業(yè)務，未來業(yè)務開展不再受政策限制，所獲充足現(xiàn)金在現(xiàn)有物管業(yè)務上半年超預期發(fā)展的背景下將劣力更加快速的業(yè)務擴張不轉型，加之母公司中航集團央企背景，未來在機構類物業(yè)資管業(yè)務的項目拓展受到集團持續(xù)支持，資產(chǎn)規(guī)模不盈利能力都有充分保證。另外，不排除未來與集團業(yè)務相關的資產(chǎn)注入。

資產(chǎn)出讓后最新RNAV11.35 元，房地產(chǎn)相關資產(chǎn)整體出讓加速現(xiàn)金回收，劣力轉型物業(yè)資管。公司作為集團A 股上市平臺，此次業(yè)務出讓后將實現(xiàn)業(yè)務轉型，未來有望受益集團支持，當前市值僅57 億，具備一定的殼價值，值得關注。風險提示：國有資產(chǎn)出讓実批未通過；出售房地產(chǎn)業(yè)務資產(chǎn)致短期業(yè)績波動；轉型物業(yè)。