跨入2018年，房地產(chǎn)問(wèn)題同樣是全民最為關(guān)注的大事。無(wú)論是有房者還是無(wú)房者，無(wú)論是房子多者還是房子少者，無(wú)論是中央政府還是地方政府等都是如此。因?yàn)椋康禺a(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題早就成了國(guó)內(nèi)牽一發(fā)而動(dòng)全身的大問(wèn)題。

在中央政府明確地把住房市場(chǎng)的定位為“只住不炒”，及相應(yīng)的一系列政策下，2018年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)在嚴(yán)重的分化中穩(wěn)定。因?yàn)?，住房是一種不動(dòng)產(chǎn)、不可貿(mào)易的商品，所以國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是一個(gè)個(gè)完全分割市場(chǎng)，再加上因城施策，更是把這種國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性特征顯現(xiàn)得淋漓盡致，所以2018年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重分化的特征會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化。

這里國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)重分化，主要是指住房銷售面積增長(zhǎng)的嚴(yán)重分化，一線城市及二線城市熱點(diǎn)城市的住房銷售量下降，三四線城市仍然會(huì)創(chuàng)記錄地增長(zhǎng)。可以看到，那些出臺(tái)了不少房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市，其住房銷售量會(huì)進(jìn)一步下降。比如說(shuō)，北京及深圳，住房銷售量還會(huì)在2017年嚴(yán)重下降的情況下進(jìn)一步下降。因?yàn)檫@些城市的住房，短期內(nèi)并沒(méi)有隨著住房銷售量的嚴(yán)重下降而出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整，住房市場(chǎng)的價(jià)格上漲預(yù)期沒(méi)有逆轉(zhuǎn)，及投資性為主導(dǎo)的市場(chǎng)性質(zhì)沒(méi)有改變?？梢哉f(shuō)，這些出臺(tái)調(diào)控政策較多的城市，只要房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不改變，住房銷售量只能越來(lái)越萎縮，這種態(tài)勢(shì)在2018年不會(huì)有多少改變。只有到隨著住房銷售量嚴(yán)重下降出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整，住房銷售量才能夠逐漸地回升，但這種情況不容易出現(xiàn)。

對(duì)于那些沒(méi)有出臺(tái)調(diào)控政策三四線城市，特別是縣城，住房的銷售量同樣會(huì)是一個(gè)好的增長(zhǎng)，而且這些地方的住房?jī)r(jià)格同樣會(huì)有些上升?？梢哉f(shuō)，盡管在三四線城市個(gè)人或家庭的住房擁有量非常高，人均一套住房是十分普遍的現(xiàn)象。但是由于有北京、上海、深圳等城市的住房投資致富的示范效應(yīng)，住房作為一種重要的投資工具，已經(jīng)深入人心。再加上中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)就沒(méi)有出現(xiàn)周期性調(diào)整，中國(guó)的居民根本上就沒(méi)有購(gòu)買住房投資有風(fēng)險(xiǎn)這個(gè)概念，所以，當(dāng)國(guó)內(nèi)一、二線城市的住房投資炒作受到限制，而在三、四線城市沒(méi)有限制時(shí)，不僅三、四城市的居民會(huì)參加這股投資購(gòu)買住房的大潮，而且一、二線城市的居民也會(huì)進(jìn)入這些三、四城市購(gòu)買住房投資。手上持有住房多多益善已經(jīng)成了國(guó)人一種共識(shí)。

再加上這些城市的住房供給可以說(shuō)是無(wú)限的，及許多全國(guó)性的大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入這些三、四城市，這些全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的住房在質(zhì)量上全面提升，更是會(huì)吸引更多的國(guó)內(nèi)居民不斷地涌入這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。從2017年信貸數(shù)據(jù)可以看到，國(guó)內(nèi)居民通過(guò)加杠桿進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成了一股大潮，甚至于不擇手段地加杠桿進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。可以說(shuō)，只在房?jī)r(jià)在上漲，即使上漲的幅度不是太大，三、四線城市住房銷售增長(zhǎng)還會(huì)創(chuàng)歷史記錄。

2017年，我到過(guò)不少國(guó)內(nèi)三、四線城市，這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱火朝天的場(chǎng)面到處都是。對(duì)于這些城市并非是什么房地產(chǎn)去庫(kù)存的問(wèn)題，在這些城市，只有需求，供給很快就會(huì)出來(lái)，可以說(shuō)這些城市的住房供給基本上是無(wú)限的。即使如貴州那樣的地方，很多地方都是山多平地少，但他們同樣可以造出很多可用于建造住房的土地。更不用國(guó)內(nèi)東南沿海及平原地區(qū)了。有了三四線城市作為基礎(chǔ)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。

2018年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大風(fēng)險(xiǎn)，估計(jì)在于政府把住房定位為“只住不炒”，及居民把住房持有作為一種財(cái)富增長(zhǎng)主要工具的理念上。這兩個(gè)概念是完全沖突的。如果住房市場(chǎng)是“只住不炒”的，也就意味著住房是完全消費(fèi)品。如果把住房作為一種財(cái)富增值方式，那么住房就是完全投資品。目前這兩種概念反映在行為的博弈十分明顯，但實(shí)際上政府更注重住房市場(chǎng)增量方面做文章，而國(guó)內(nèi)居民更多在存量上考慮。不過(guò)，就目前的情況來(lái)看，中國(guó)早就形成了一個(gè)巨大住房存量市場(chǎng)，如果政府僅是在住房市場(chǎng)增量方面做文章，估計(jì)要達(dá)到目標(biāo)并非容易。這也意味著2018年的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在嚴(yán)重分化中穩(wěn)定。至于這種嚴(yán)重分化中穩(wěn)定的市場(chǎng)，其風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)其過(guò)程增加，特別三、四城市居民加杠桿承受風(fēng)險(xiǎn)較弱的情況下更是明顯。