在前幾年瘋狂拿地并且曾經(jīng)歷過南京的退地風(fēng)波后，2011年，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司（002146.SZ，下稱“榮盛發(fā)展”）拿地步伐明顯收縮，但是2012年伊始，榮盛連續(xù)在沈陽、廊坊拿下兩塊地，傳遞出了逆市抄底的信號。

與此同時，為解資金之困，榮盛頻頻向母公司榮盛控股股份有限公司高息借款，并通過信托等方式籌措資金，這導(dǎo)致財務(wù)成本激增，大量利潤被侵蝕。

綜合樓面價約為912元/平方米

以三、四線城市布局為主的榮盛發(fā)展，自2007年8月上市，打通資本市場通道后，加快了拿地步伐。僅2007年下半年，榮盛先后在滄州、廊坊、蚌埠、南京等地獲取項目6個。

其中，2007年12月6日，榮盛以7.1億元競得的南京棲霞區(qū)仙林新區(qū)仙林湖以西、仙林大道以北C2地塊，樓面地價達(dá)5566元/平方米，號稱“仙林地王”，這打破了榮盛發(fā)展一貫低成本拿地的形象。按照合同約定的開工時間為2008年12月30日，但直到2010年，該地塊仍無開工跡象，并且拖欠土地款。

據(jù)悉，2010年仙林地區(qū)在售房均價1.1萬元/平方米，如果算上建安、財務(wù)、營銷、貸款等成本，該地塊的成本價就接近1萬元/平方米。2010年5月18日，江蘇省國土廳下發(fā)通知，將該地王列為掛牌督辦項目。最終，榮盛發(fā)展放棄了該地塊的開發(fā)，7月，土地出讓合同被解除，榮盛損失了1.065億元定金。這并未影響榮盛發(fā)展的擴張。就在“仙林地王”被收回的同時，榮盛發(fā)展以6.6億元在徐州拿地，樓面價僅為735元/平方米。緊接著，榮盛發(fā)展又以16.41億元競得唐山5地塊，樓面價為2564元/平方米。2010年全年，榮盛花了76.9億元拿地700多萬平方米，截至2010年末，榮盛發(fā)展的土地儲備已達(dá)1700萬平方米。

但是，進(jìn)入2011年以來，調(diào)控越發(fā)嚴(yán)厲。時代周報記者根據(jù)榮盛發(fā)展官網(wǎng)的信息統(tǒng)計，2011年榮盛發(fā)展只在盤錦、廊坊、蚌埠、沈陽花了16.22億元拿下6塊地，相較于2010年拿地額度下滑了79%。而榮盛發(fā)展副總經(jīng)理、董秘陳金海去年底在跟券商電話會議交流時曾透露，原本2011年計劃拿地60億元。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛向時代周報記者表示，這一現(xiàn)象說明榮盛發(fā)展在2011年開始選擇戰(zhàn)略收縮，企業(yè)經(jīng)營以保證資金鏈穩(wěn)健為目標(biāo)。

陳金海在券商調(diào)研時也明確表示，2012年行業(yè)進(jìn)入底部，榮盛將通過收購或土地市場擴大項目儲備。據(jù)浙商證券研究員戴方測算，榮盛的土地儲備成本相對較低，截至2011年底，榮盛的綜合樓面價約為912元/平方米。

2012年1月10日，榮盛以2.87億元取得廊坊市2011-027號地塊，占地面積5.63萬平方米。1月11日，榮盛又以1.72億元獲得沈陽沈北開發(fā)大道北側(cè)一地塊，占地面積8.39萬平方米。

凱捷咨詢顧問劉爭告訴時代周報記者，從榮盛的布局來看，基本在江蘇、安徽、山東、河北、東北，都是項目公司，散點布局，還沒有形成全國擴張的趨勢，基本上是機會型，哪有機會就去哪，抄底成本低的地塊，并且深耕重點進(jìn)入的城市。

凈利潤二成以上支付利息

截至目前，榮盛1900萬平方米左右的土地足夠未來3-5年開發(fā)，但擺在榮盛面前的是如何保持高周轉(zhuǎn)。

2011年初，榮盛制定的全年業(yè)績目標(biāo)是135億元，但業(yè)界估計，榮盛發(fā)展完成的量可能在100億-110億元。從地區(qū)看，廊坊、沈陽、聊城、蚌埠、邯鄲去化相對不錯，但湛江、徐州和臨沂的項目由于未能按照預(yù)定計劃推盤，錯失了上半年良好的銷售時機。

2011年12月29日，在榮盛高管電話交流會上，董秘陳金海稱，2011年前兩個季度，市場銷售比較正常，但到了三季度，銷售受到明顯影響，一是部分城市限購，二是沒有限購的城市受到限貸影響，首付比例提升、利率提升，三是一、二線城市量價下跌的傳導(dǎo)因素。上半年大部分項目的去化率有50%-60%，但到三季度，觀望氣氛上升，大部分區(qū)域的去化下降到30%。

為了促進(jìn)銷售，從去年11月份開始，榮盛在16個在售區(qū)域采取了打折、送車位等手段回籠資金，例如南京六合開發(fā)區(qū)的榮盛龍湖半島，8折價格“跳水”直接降到了4900元/平方米。

陳金海表示，2012年的策略仍舊以走量為主，能賣盡量賣，把原先進(jìn)入的城市的市場占有率提高，在上半年資金允許的情況下保證一定的開工量，全年開工量基本與2011年360萬平方米持平。另一方面，要拓展融資渠道。

據(jù)悉，2011年，榮盛通過信托、向大股東委托借款、房地產(chǎn)基金融資約50億元。其中，榮盛發(fā)展公告的向大股東榮盛控股的委托借款總額高達(dá)19.5億元，借款年利率在12.5%及以上，分三次借得，這就意味著榮盛每年應(yīng)向大股東支付的利息至少為2.44億元，占公司2010年凈利潤的兩成以上。

2月24日，榮盛發(fā)展再度發(fā)布公告稱，公司控股子公司廊坊開發(fā)區(qū)榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬通過廊坊商業(yè)銀行股份有限公司開發(fā)區(qū)支行向榮盛控股股份有限公司委托借款2億元，期限為2年，年利率不超過12.5%。

此外，從2010年起，榮盛的信托借款總計籌集資金共計14.62億元。其中，榮盛向華寶信托所融得的3億資金將于今年一季度到期，利息成本為8%，折合利息費用在2400萬元左右。2010年9月，榮盛向中投信托融得6.62億元資金，年利率為13%，將于今年12月6日到期，利息費用預(yù)計有8000多萬元。2011年初，榮盛以15.5%的年利率，向中糧信托融得5億元，一年支付利息將達(dá)7750萬元。

截至去年三季度末，榮盛資產(chǎn)負(fù)債率為76.95%。大量的高息借貸，勢必導(dǎo)致財務(wù)費用的大幅增加。截至去年三季度末，榮盛財務(wù)費用達(dá)1.04億元。

殷旭飛說，“從2011年榮盛發(fā)展的經(jīng)營情況來看，銀行貸款緊張，高息借債雖然侵吞了其經(jīng)營利潤，但是也保證了房產(chǎn)項目的有序開發(fā)。2012年房地產(chǎn)企業(yè)的融資可能存在一定的變數(shù)，短期內(nèi)不會得到改善，但是由于實體經(jīng)濟反向地作用于中央經(jīng)濟政策的出臺，預(yù)計在年中貨幣政策將迎來轉(zhuǎn)折，房企的融資壓力將大大減輕”。

“榮盛可以向大股東借款，表明母公司的支撐，榮盛去年前三季度的存貨周轉(zhuǎn)率0.24，速動比率0.44，流動比率1.57，銷售狀況一般，但回籠的資金使得手里還有一部分錢，只要房子能繼續(xù)賣掉，財務(wù)風(fēng)險暫時不會太高?！眲幈硎?。