59.71億項目估價，19.89億凈利，仍有低估嫌疑

日前，深國商被市場寄予重大希望的會計政策變更--公允價值計量資產(chǎn)方式終于落定。然而，多數(shù)投資者對于目前估價的59.71億元表示失望。記者亦從評估報告中發(fā)現(xiàn)，公司對于直接關(guān)系到評估價格的面積數(shù)據(jù)和計算方法表述不清，且公布的評估單價和租金亦不能讓投資者信服。不過值得慶幸的是，在經(jīng)過前期各方博弈之后，打開了“公允”這扇門，意味著公司價值開始顯露崢嶸，而非藏匿在資不抵債的公司報表之外。一位重倉投資者評價稱，深國商終于邁出了關(guān)鍵的一步。此外，記者發(fā)現(xiàn)，從近兩年公司表現(xiàn)看，公司一直似乎有刻意低調(diào)的嫌疑。

公允計價或為今年增加凈利19億

上周五，深國商公告稱，決定從2012年1月1日起將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式由成本計量模式變更為公允價值計量模式。

對于這一轉(zhuǎn)變，深國商董秘曹劍對南都記者表示，可以更加真實客觀地反映公司價值。

而事實上，該方案在今年1月就由曾經(jīng)位列公司十大流通股東之一的股東提出。且在今年兩次股東大會上，多位投資者曾經(jīng)情緒激動地逼問公司高層事件進展。

而據(jù)了解深國商內(nèi)情的知名人士透露，公允一事本不復(fù)雜，但是由于在部分面積和規(guī)劃上的變化，在流程上確實耽擱了一些時間。且早前公司對公允并不熱心，在股東聯(lián)合步步緊逼之后才推進。

從公告結(jié)果看，公允意義于公司意義非同一般。

根據(jù)房地產(chǎn)評估公司評估意見，在假設(shè)皇庭國商購物廣場投入運營狀態(tài)下，截至2012年3月31日，該項目市場價值約為59.71億元。該項目預(yù)期完工后的成本價約為15.50億元。

假設(shè)2012年12月31日市場價值與2012年3月31日市場價值波動不大，經(jīng)公司測算，采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)后，該項目如在2012年底前完工并投入使用，預(yù)計將增加公司2012年度凈利潤33.15億元，增加歸屬于母公司凈利潤19.89億元。

而2011年報顯示，公司歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損1.23億元；基本每股收益-0.56元。

加之此前數(shù)月，公司已開始變賣資產(chǎn)，因此年內(nèi)扭虧為盈問題不大。

而此次更改資產(chǎn)計量方法，對于已經(jīng)連續(xù)兩年虧損，且凈資產(chǎn)為負、已經(jīng)瀕臨退市懸崖的深國商而言，更是使得之前讓人恐懼的退市陰霾由此一掃而空。

而上周五復(fù)牌之后，公司股價毫無懸念漲停。

“開弓沒有回頭箭，公司邁出了這一步，基本上只會向上走，市場也會有一些好的預(yù)期?！币晃恢貍}投資者如是評價稱。

評估面積、租金均有縮水

在公司公布皇庭國商購物廣場公允價值評估報告書之后，關(guān)于評估的各項核心數(shù)據(jù)亦隨之浮出，多數(shù)投資者對項目評估的59.70億元反應(yīng)平淡，普遍認為相比預(yù)期低太多。

上述投資者認為，其預(yù)計最低值是內(nèi)部職工商鋪的回購價4.5萬/平米（建筑面積）。而目前公允價是59.71億元/13.8萬平米（建筑面積）=4.327萬/平米?！氨任翌A(yù)計的最低值還低?！?/P>

南都記者翻閱所有公告之后，亦發(fā)現(xiàn)其中數(shù)據(jù)頗有不嚴謹之處。

公告顯示，本次待估房地產(chǎn)樓層分布為六層，而評估的其中四層建筑面積8萬平米，價值為59.71億元，計算下來大約7.46萬/平米。

而未評估部分為為空中花園、餐飲用房與酒吧用房的屋頂層，功能為地下停車場與汽車美容的地下二層。

在公司最早的口徑中，項目建筑面積13.8萬平米，可租面積大約8萬平米。不過在今年的股東大會上，公司董事長鄭康豪親自透露，改造后的項目新增了2萬平方米，可租面積達到10萬平米。

那么建筑面積是否由此應(yīng)該變?yōu)?5.8萬平米，從公告中并無從知曉。由此，公司公告中未曾進入評估的究竟是5.8萬平米還是7.8萬平米，這些面積去了哪里？

而此前記者從權(quán)威渠道獲悉，原本頂層規(guī)劃為花園，后因政府部分寄望在中心區(qū)打造類似香港“蘭桂坊”，因此放開規(guī)劃，這部分亦未明說。

“中心城賣鋪都是依照建筑面積的，評估時候自然不僅僅是所謂可租面積?！睌?shù)位大戶投資者表示。

如果依照公司給出了評估7.46萬/平米的均價，剩下的5.8萬平米還是7.8萬平米的價值究竟在哪里體現(xiàn)。此外，投資者們普遍對這一估價并不認可?！爸行某蔷o挨著項目，且面積都基本一致，參考這個就能發(fā)現(xiàn)價格差異了，這部分隨便計算都有幾十個億。”

而深圳市德正信資產(chǎn)評估有限公司的報告顯示，“怡景中心城”一層商業(yè)用房售價介于16萬元/平方米至25萬元/平方米，二層商業(yè)用房售價介于11萬元/平方米至16萬元/平方米，地下一層商業(yè)用房售價介于12萬元/平方米至18萬元/平方米。

事實上，諸多大戶投資者不僅對于計算面積，單價存疑，且對公布的平均租金約為300元/平方更不認可。

一家刻意“低調(diào)”的公司

與重慶啤酒13年講述一個故事推高股價不同，深國商面對外界看好的聲音從來都是予以否認。

從去年開始，先后有數(shù)十位公募、私募人士和投資者均向記者表達“公司一直對外否認巨大價值，似乎并不希望股價上揚”的困惑。

然而歷經(jīng)兩年多來，種種跡象顯示出一條比較完整的邏輯脈絡(luò)。

公司坐擁深圳中心區(qū)最為黃金地段的商業(yè)項目，如果簡單以對比周邊方式估算，項目價值毫無疑問可以超過百億。不過南都記者梳理復(fù)雜的股權(quán)關(guān)系發(fā)現(xiàn)，深國商通過融發(fā)公司持有皇庭廣場60%的股權(quán)，而另外的40%股權(quán)亦為鄭康豪間接持有，并不在上市公司內(nèi)。

然而，過去的現(xiàn)實是潮汕兩大富豪在深國商股權(quán)上惡斗，去年二者在公司股權(quán)比例上僅僅相距1.5%，雙方維持股權(quán)不動對峙了大半年。

股權(quán)的分散，很大程度上導(dǎo)致公司大股東暫時不愿意承認公司價值。一方面迷惑對手不要增持，另外亦可以在盡可能低價處增持。

在今年4月虧損的年報和季報接踵而至后，公司毫無懸念地披星戴帽，變成*ST國商后，憤怒的投資者們質(zhì)疑公司有故意之嫌，因為公司的“金蛋”項目完全可以避免退市風(fēng)險。

而后，近百投資者開始聯(lián)合維權(quán)，強烈要求公司積極推動“公允”。而記者亦獲悉，投資者們當(dāng)時甚至做了最壞的兩敗俱傷打算：聯(lián)合10%股權(quán)要求罷免公司高管。

而南都記者了解的一個事實是，不少投資者在公司核心項目上轉(zhuǎn)一圈后，迅速幾十萬甚至上百萬資金買入?！澳闳タ匆豢春螅蜁赖囟问侨绾谓^版?！笔捪妫ɑζ鋬晌慌笥讶绱朔Q。而記者無意間獲悉，蕭湘在今年四五月份朋友帶去項目轉(zhuǎn)了后，回來迅速動用大約70萬資金買入，而這在其朋友圈子并不算最多的。

對于公司“公允”價值遠遠低于預(yù)期的做法，一位熟知財務(wù)人士揣度分析，這不過是公司平滑未來收益的手段，未來肯定會以一定的節(jié)奏不斷地向外釋放公允價值，同類公司金融街近年來每年近半利潤源自公允。

記者手記

深國商萬般遮掩利好 上演資本市場懸疑大劇

中國資本市場從不缺少故事。

而深國商過往數(shù)年的故事，其中具備一部大片的幾乎所有驚爆點，亦由此可窺見國內(nèi)諸多上市公司的重重迷霧。

兩大潮汕富豪惡斗，中途卻意外休戰(zhàn)，一方砸盤離去，個中緣由撲朔迷離。報道公司負面的女記者，遭遇謊稱報料者誘騙被打，至今未知兇手。記者采訪前任高管，卻被告知已被招呼閉口。直面退市兇險之時，眾多股民維權(quán)要求改變公司資不抵債假象，股東大會上的激辯、憤怒和尷尬均像極好萊塢商業(yè)大片。

記者從2009年注意到深國商，彼時公司因為被疑關(guān)聯(lián)擔(dān)保而遭遇深交所問詢，然而即便公司當(dāng)年截至三季度，負債8.96億元，依然未能阻止深圳一些券商營業(yè)部的資金爆炒。

而在最近兩年，圍繞著公司，各方利益的博弈更是進入白熱化。特別是瀕臨退市之時，緊張情緒陡然升溫。

回溯過去，每一步都能挑動多方利益的神經(jīng)。而今，未知是因為公司董事長的幸運抑或是背后智囊團的支撐，雖然步步驚險，但是公司基本歸于其掌控之中。

可以預(yù)見的是，7月2日的股東大會上，即便投資者們對于公允價值有著諸多質(zhì)疑，但是面對緊迫局勢，該項議案的通過應(yīng)該不會有太大懸念。而后，要等待的是項目究竟是否能夠如期開業(yè)。