正在從“旅游+地產(chǎn)”模式中抽身的華僑城，逐漸以多元化組合緩解了房地產(chǎn)調(diào)控的沖擊。

華僑城在2012年上半年出現(xiàn)了增收不增利的尷尬，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)依然占半壁江山，輕資產(chǎn)化路徑轉(zhuǎn)移尚需時(shí)日。一直困擾華僑城的高資產(chǎn)負(fù)債率仍未見(jiàn)好轉(zhuǎn)，華僑城將在下半年推動(dòng)多元化融資取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，打破房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境。

房地產(chǎn)占半壁江山

根據(jù)華僑城20日發(fā)布的半年報(bào)，上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入66.80億元，同比增長(zhǎng)14%，但凈利潤(rùn)卻同比下降4.2%至10.45億元。

目前，華僑城的主營(yíng)業(yè)務(wù)包括旅游綜合、房地產(chǎn)和紙包裝業(yè)務(wù)三大板塊。

華僑城解釋稱(chēng)，凈利潤(rùn)下滑主要是由于少數(shù)股東損益較上年同期增加，以及深圳地區(qū)所得稅率提高等因素影響。

中銀國(guó)際研究報(bào)告認(rèn)為，華僑城營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率由去年的25.27%下降至22.29%，可能主要是由毛利率下降和期間費(fèi)用率的上漲所造成。

華僑城近兩年來(lái)合作開(kāi)發(fā)力度，導(dǎo)致少數(shù)股東損益較上年同期有所增加，同時(shí)2012年華僑城適用所得稅率從去年的24%提高至25%。

在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中，上半年華僑城旅游綜合業(yè)務(wù)共接待游客1094萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)2.50%，實(shí)現(xiàn)旅游綜合業(yè)務(wù)收入27.41億元，同比增長(zhǎng)32.22%，其背后是華僑城在武漢等地的新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)拉動(dòng)。

對(duì)于華僑城至關(guān)重要的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，則在上半年實(shí)行收入35.56億元，同比增長(zhǎng)5.27%，增長(zhǎng)勢(shì)頭較去年同期的50.41%和2010年的116.31%而言明顯放緩。

盡管一直不承認(rèn)自己是房地產(chǎn)企業(yè)，但華僑城上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)繼續(xù)超過(guò)旅游綜合業(yè)務(wù)收入，占據(jù)總業(yè)務(wù)收入的比例高達(dá)54%，其主營(yíng)業(yè)務(wù)地產(chǎn)化跡象明顯。

多元化融資解困

以旅游綜合項(xiàng)目為目的對(duì)土地進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)，在完善片區(qū)配套和注入文化內(nèi)涵后帶動(dòng)地產(chǎn)市場(chǎng)，再以地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售產(chǎn)生的現(xiàn)金和利潤(rùn)反哺旅游，華僑城模式目前已經(jīng)成功復(fù)制到北京、上海等一線城市以及武漢、昆明、泰州等二三線城市。

但這種旅游加地產(chǎn)的模式復(fù)制，導(dǎo)致華僑城資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升，而新的產(chǎn)業(yè)形態(tài)短期內(nèi)又難見(jiàn)投資回報(bào)，華僑城負(fù)債率一直居高不下。

根據(jù)半年報(bào)推算，2012年上半年華僑城資產(chǎn)負(fù)債率依然高達(dá)72%，負(fù)債總額由年初的447億元進(jìn)一步上升至483億元。

此前2007年至2011年間，華僑城的資產(chǎn)負(fù)債率分別為54%、51%、63%、69.69%以及71.17%。按照國(guó)資委的要求，其控股企業(yè)連續(xù)兩個(gè)會(huì)計(jì)年度平均資產(chǎn)負(fù)債率不得超過(guò)70%，這對(duì)華僑城的再融資的制約不言而喻。

由于房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)再融資一直遇阻，以旅游及文化的名義融資成為華僑城的必然命題。在上半年的一次機(jī)構(gòu)交流會(huì)上，華僑城高管透露，公司準(zhǔn)備將歡樂(lè)谷的門(mén)票作為收益憑證，在深交所掛牌。

根據(jù)華僑城的設(shè)想，擬將歡樂(lè)谷的門(mén)票收入作為一種資產(chǎn)抵押，利用資產(chǎn)證券化的方式公開(kāi)發(fā)行，此種產(chǎn)品為5年期債券，規(guī)模大概是20億~30億元。

華僑城年報(bào)稱(chēng)，將在2012年探索并實(shí)質(zhì)推進(jìn)多渠道、多元化融資，適時(shí)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，令公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)更加合理穩(wěn)健。

此外，華僑城在今年初曾向大股東華僑城集團(tuán)提出了借貸計(jì)劃。3月17日，華僑城發(fā)布公告表示，截至2011年12月31日，公司通過(guò)銀行獲得華僑城集團(tuán)公司委托貸款的余額為134.8億元，而公司2012~2013年度擬向華僑城集團(tuán)公司申請(qǐng)?jiān)诂F(xiàn)有委托貸款規(guī)模下再新增不高于80億元的委托貸款額度。

華僑城收入結(jié)構(gòu)比較單一，旅游業(yè)務(wù)中過(guò)度依賴(lài)門(mén)票收入的問(wèn)題比較突出。華僑城在2011年重新進(jìn)行戰(zhàn)略定位，提出打造成為“以文化為核心，旅游為主導(dǎo)，打造中國(guó)領(lǐng)先的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚型開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商”。目前，華僑城的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型初現(xiàn)成效。