繼旭輝控股之后，11月19日，新城發(fā)展控股有限公司公告，即日起招股，擬全球發(fā)售14.18億股股份，招股價(jià)介乎1.45-1.79港元，新城控股預(yù)計(jì)將于11月29日在香港聯(lián)交所主板掛牌上市。

如若IPO成功，新城控股募資來的資金9成將用于拿地。而正是近年來的大肆拿地?cái)U(kuò)張，讓新城控股背上了高額的債務(wù)負(fù)擔(dān)，兩年內(nèi)進(jìn)行了16次信托融資，甚至將江蘇新城54.89%的股權(quán)抵押給信托作為債務(wù)擔(dān)保。

2010年、2011年的凈負(fù)債率高達(dá)120.1%、127.7%，營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-21.976億元和-9.506億元。雖然今年上半年凈負(fù)債率有所降低，但111.7%的負(fù)債水平仍處于高位。當(dāng)前的政策限制了信托和銀行貸款的安排，而新城B股本身沒有融資的能力，因此新城控股亟需繞道港股，謀求運(yùn)營(yíng)資金，直到今年8月31日，新城控股仍有14塊土地未拿到土地權(quán)證，尚未支付的土地出讓金高達(dá)39.426億元。

而新城控股H股上市后，定位于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而新城控股的子公司江蘇新城則發(fā)展住宅，但二者的業(yè)務(wù)劃分并沒有嚴(yán)格的界限，而目前新城控股的商業(yè)投資屈指可數(shù)，貢獻(xiàn)的利潤(rùn)基本可以忽略，新城控股也并非以商業(yè)地產(chǎn)見長(zhǎng)，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，新城控股可能會(huì)掏空江蘇新城的優(yōu)質(zhì)資源，使得新城B股邊緣化。

新城B過半股權(quán)抵給信托

新城B股是江蘇新城旗下的B股上市平臺(tái)，2001年登陸B(tài)股市場(chǎng)。然而，就在當(dāng)年，B股上市企業(yè)再融資的閘門被關(guān)閉。這意味著，新城B股無法采用股權(quán)融資方式，通過增發(fā)來募集長(zhǎng)期發(fā)展資金。

因此，12年來，新城B股始終未能進(jìn)行再融資。新城控股一直依靠銀行借款、信托融資來獲取資金，2010年、2011年及今年上半年，從銀行和信托取得的借款總額為84.591億元、108.666億元、97.333億元。

2010年、2011年及今年上半年新城控股的銀行借款加權(quán)平均實(shí)際利率為5.39%、6.69%、6.80%。但近兩年，在銀行貸款收緊后，新城控股瘋狂轉(zhuǎn)向信托尋求資金來源，信托融資成本高于銀行的3%-7%。2010年、2011年及今年上半年信托融資的加權(quán)平均借款成本為13.19%、13.28%、13.10%。

截至2012年9月30日，新城控股信托融資即期和非即期為28.621億元，銀行借款為69.114億元，信托融資占未償還借款總額的29.3%，有9只信托尚未兌付，均將在明年上半年到期。

根據(jù)新城控股招股書顯示，2010年之前，新城發(fā)展一共只進(jìn)行過6次信托融資，而2010年和2011年，新城發(fā)展分別進(jìn)行10次和6次信托融資。這些信托大多以新城控股的子公司及項(xiàng)目公司股權(quán)做抵押擔(dān)保。

其中，新城控股分別向重慶國(guó)際信托和北方國(guó)際信托融資4.1億元和7億元，條件是將江蘇新城的3.495億股和5.25億股股份分別做了抵押，這些股份占新城B股已發(fā)行股本的54.89%。

而新城控股持有江蘇新城股本58.86%，這意味著新城控股將其持有的九成多江蘇新城股權(quán)都抵押出去了。截至2009、2010、2011年及2012年6月30日，江蘇新城為新城控股總收益貢獻(xiàn)分別為54.527、66.843、92.222、36.191億元，占比為94.0%、87.7%、85.7%、96.6%。這意味著如果新城控股屆時(shí)不能償還債務(wù)，將失去江蘇新城及透過江蘇新城持有的其他子公司的控股權(quán)或所有權(quán)，也失去了主要收入來源。

由于大量的土地收購(gòu)、業(yè)務(wù)擴(kuò)張，新城控股的2010年、2011年的凈負(fù)債率高達(dá)120.1%、127.7%，負(fù)營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流凈額分別為21.976億元和9.506億元。這使得新城控股必須取得足夠的外部融資，否則將無法償清負(fù)債。新城控股在招股說明書里坦承，或會(huì)于2012年底及其后再次錄得負(fù)營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流。