上實(shí)發(fā)展(600748)

公司公告 2016 半年報(bào)，營(yíng)收 22.26 億元（+146.3%），歸母凈利潤(rùn) 2.06 億元（+144.6%），稀釋 EPS0.15 元+87.5%。 資本公積金轉(zhuǎn)增股本每 10 股轉(zhuǎn)增 3 股。

業(yè)績(jī)超預(yù)期，銷售創(chuàng)奇跡。 16H 營(yíng)收 22.26 億元同比大增 146.3%，歸母凈利潤(rùn)2.06 億元+144.6%，扣非凈利潤(rùn) 1.94 億元+152.2%。 房產(chǎn)銷售收入增加，營(yíng)收15.68 億元+145.5%，毛利率 39.24%增加 10.0pc；新增建筑施工工程項(xiàng)目收入3.64 億元，毛利率 20.19%；房地產(chǎn)出租收入 1.15 億元+15%。 深耕上海為中心的長(zhǎng)三角和青島、成渝、泉州等 10 城，在滬及周邊土儲(chǔ)優(yōu)良，顯著受益于本輪市場(chǎng)熱度的提升，上半年簽約面積約 28.29 萬(wàn)方同比增長(zhǎng)超 200%，金額超過(guò) 39.7億元+250%，創(chuàng)造了公司半年銷售業(yè)績(jī)的歷史記彔，接近 2015 全年 39.3 億元的水平。 目前在建工程超過(guò) 190 萬(wàn)方，可供出售建面超 50 萬(wàn)方、其中約 20 萬(wàn)方位于上海，全年可售貨值充沛。

股債融資并舉，財(cái)務(wù)狀況改善，業(yè)績(jī)鎖定佳。 至 6 月底資產(chǎn)負(fù)債率 67%、凈負(fù)債率 62%，較上年末分別降 13、 75 個(gè)百分點(diǎn)。貨幣資金 63.8 億元，超過(guò)短債 19億元。 年初非公開(kāi)發(fā)行募資 39.02 億元；3 月以 4.92%的利率發(fā)行 5 年期 10 億元公司債、 10 億元 5 年期公司債利率 3.23%；6 月以 4.95%的利率發(fā)行 10 億元的中票（3 年期） 。 預(yù)收款 40.7 億元較年初增 96.5%，基本鎖定今年業(yè)績(jī).

多元化業(yè)務(wù)布局初見(jiàn)成效。 WE+快速覆蓋至全國(guó) 10 個(gè)城市，營(yíng)業(yè)工位數(shù)量較去年底翻番；上實(shí)龍創(chuàng)實(shí)現(xiàn)管理平穩(wěn)對(duì)接；新成立新產(chǎn)業(yè)發(fā)展部，與門負(fù)責(zé)多元化業(yè)務(wù)投前、投后管理，采取基金孵化不產(chǎn)業(yè)投資相結(jié)合的投資模式；成立帷迦創(chuàng)投母基金募集規(guī)模為 2.3 億元，支持引導(dǎo)基金所投企業(yè)入駐 WE+，形成基金不創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)投生態(tài)圈，并聯(lián)合優(yōu)質(zhì)合作方進(jìn)行新興產(chǎn)業(yè)戓略布局。

崇明撤縣改區(qū)落定后，集團(tuán)及公司在崇明東灘未來(lái)的開(kāi)發(fā)價(jià)值仍待我們重新認(rèn)識(shí)和發(fā)掘。 崇明在上海市政府直管地位的提升，軌道建設(shè)改善交通，崇明島開(kāi)發(fā)將提速。集團(tuán)在崇明東灘地區(qū)總共有 86 平方公里土地，近半可開(kāi)發(fā)，公司已介入大型東灘長(zhǎng)者社區(qū)開(kāi)發(fā)。 5 月崇明三島之一的長(zhǎng)興島出讓 2 地塊，樓面價(jià)達(dá) 1.5/1.6 萬(wàn)元/平米，溢價(jià)率 219%/229%，崇明本島的銷售均價(jià) 2-3 萬(wàn)元/平米，上海的價(jià)值洼地。

關(guān)注近期高管變化，及集團(tuán)承諾解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的進(jìn)程，上實(shí)城開(kāi)貨值超 1200 億元，是公司的 1.25 倍。 集團(tuán)承諾 2017 年年中前要解決上實(shí)發(fā)展不上實(shí)城開(kāi)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，時(shí)間短任務(wù)重。我們測(cè)算，至 15 年底上實(shí)城開(kāi)未結(jié)算面積約 399 萬(wàn)方，其中上海約 120 萬(wàn)方，貨值超 1200 億元；公司目前項(xiàng)目可結(jié)算建面約 440 萬(wàn)方、貨值超 900 億元，其中上海超 130 萬(wàn)方。近期靜安、虹口分別拍出 10 萬(wàn)元/7.3萬(wàn)元樓面地價(jià)，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)上海優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的重估。 上半年公司副總裁、董秘辭職，新聘任胡文魄先生、陸雁女士為公司副總裁，聘任胡文魄先生兼任公司董事會(huì)秘書(shū)。

持續(xù)關(guān)注國(guó)企改革下公司的投資機(jī)會(huì)。年初定增完成為集團(tuán)資源整合邁出關(guān)鍵一步。下一步同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題的解決將使公司的發(fā)展進(jìn)入實(shí)質(zhì)快車道,更值得期待。年初來(lái)，我們多份報(bào)告推薦公司，并率先提示崇明建設(shè)的投資機(jī)會(huì)，期間股價(jià)最大漲幅 50%。公司資產(chǎn)價(jià)值 16.11 元/股、近期可能的管理層變化以及同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)解決催化，“產(chǎn)業(yè) X+地產(chǎn)”創(chuàng)新模式帶來(lái)歷史性發(fā)展機(jī)遇。 16-18EPS0.44/0.51/0.58 元，再次“強(qiáng)烈推薦”。

風(fēng)險(xiǎn)提示：集團(tuán)資源整合不及預(yù)期；創(chuàng)新業(yè)務(wù)回報(bào)周期長(zhǎng)；公司項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)的周期性導(dǎo)致業(yè)績(jī)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。