招商蛇口（001979）

事件

2017 年 1 月 17 日， 公司公布業(yè)績(jī)預(yù)告， 2016 年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 93-98 億元，較上年同期增長(zhǎng) 91.8%-102.1%。

要點(diǎn)分析

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)明顯超預(yù)期： 按上市公司口徑， 2015 年招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)48.5 億元， 2016 年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng) 91.8%-102.1%。 假定在 2015 年完成對(duì)招商地產(chǎn)的吸收合并， 2015 年備考口徑歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn) 68.9 億元，2016 年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng) 34.9%-42.2%。按照公司吸收招商地產(chǎn)的業(yè)績(jī)承諾 85.9 億元來看， 2016 年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng) 8.3%-14.1%。公司吸收合并招商地產(chǎn)前需確認(rèn)48.1%的少數(shù)股東損益，之后合并計(jì)算； 公司房地產(chǎn)結(jié)算規(guī)模超出預(yù)期，2016 年結(jié)轉(zhuǎn)面積增長(zhǎng)約 40%，結(jié)轉(zhuǎn)收入增長(zhǎng)約 33%；公司在報(bào)告期內(nèi)完成對(duì)深圳蛇口“南海意庫夢(mèng)工廠”及“深圳前海灣花園”的整體銷售。

資源整合、強(qiáng)者恒強(qiáng)： 公司在 2016 年實(shí)現(xiàn)銷售額 739.3 億元，相比 2015年的 575.8 億元增長(zhǎng) 28.4%， 2016 年平均售價(jià) 15692 元/平，依然處于較好的水平，我們認(rèn)為公司在 2017 年結(jié)算收入依然存在超預(yù)期的可能。在行業(yè)分化、調(diào)控升級(jí)和資源整合的趨勢(shì)下，公司強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)會(huì)越來越顯著，公司有望通過資源的并購整合實(shí)現(xiàn)銷售額的跨越式增長(zhǎng)，后期業(yè)績(jī)?cè)鏊儆型掷m(xù)超預(yù)期。

園區(qū)開發(fā)漸拓展： 公司在深圳前海片區(qū)有大量?jī)?yōu)質(zhì)土地資源，實(shí)踐“前港-中區(qū)-后城”三級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式，目前前海開發(fā)速度持續(xù)更新，印證了公司強(qiáng)大的品牌溢價(jià)能力和開發(fā)運(yùn)作能力。太子灣第一期郵輪中心在去年開埠，“處女星”號(hào)在去年 11 月以太子灣為母港開展運(yùn)營(yíng)。 公司未來的園區(qū)業(yè)務(wù)會(huì)逐步拓展到北京、 青島、上海、?？诤湍暇┑鹊亍?/p>

投資建議

公司 RNAV 25.8 元/股， 上市時(shí)員工持股價(jià)格為 23.6 元/股， 大股東上市初期 30 億元增持，平均成本 22.6 元/股，公司去年 12 月發(fā)布的股權(quán)激勵(lì)方案授予價(jià)格 19.5 元/股， 目前股價(jià)較股權(quán)激勵(lì)價(jià)格有一定折讓。 我們維持公司的盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)公司 2016-2018 年 EPS 分別為 1.10/1.46 和 1.65 元，對(duì)應(yīng)當(dāng)前股價(jià) 15/11 和 10 PE， 維持“買入” 評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示

地產(chǎn)結(jié)算毛利率波動(dòng)， 園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)低于預(yù)期。