投資要點(diǎn):

營(yíng)收小幅增長(zhǎng),地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶動(dòng)盈利提高。公司16 年?duì)I業(yè)收入49.86 億元,同比增長(zhǎng)2.1%。其中房地產(chǎn)收入36.13 億元,占比74%;集成房屋業(yè)務(wù)收入5.46 億元,同比減少43.23%,占比11%;船舶艙室配套業(yè)務(wù)收入5.65 億元,同比增加1.55%,占比12%;物業(yè)服務(wù)收入0.12 億元,同比減少32.66%,占比3%。公司毛利率從2015 年24.61%上升至38.34%,主要是由于房地產(chǎn)銷售及租賃業(yè)務(wù)毛利率水平提高整體毛利率水平所致。2016 年公司房地產(chǎn)毛利率達(dá)到43.46%。

項(xiàng)目分布聚焦一線和強(qiáng)二線。公司房地產(chǎn)項(xiàng)目主要聚焦珠三角和長(zhǎng)三角地區(qū)的一線和強(qiáng)二線城市,以上海、深圳、蘇州、南通和長(zhǎng)沙為主。項(xiàng)目所布局的城市在16 年地價(jià)和房?jī)r(jià)輪動(dòng)上漲。公司在去化方面做了積極的營(yíng)銷創(chuàng)新工作,引入明源云客手機(jī)端和管理軟件,增加拓客渠道,提高銷售管理效率。在開(kāi)發(fā)節(jié)奏和銷售策略方面,公司順應(yīng)市場(chǎng)變化積極調(diào)整,全年銷售情況較去年有大幅提升。16 年公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額67.5 億元,同比上漲76%;合同銷售面積39.4 萬(wàn)平方米,同比上漲7%。均創(chuàng)公司銷售業(yè)績(jī)歷史新高。

公司土地儲(chǔ)備聚焦長(zhǎng)三角和成渝地區(qū)。16 年公司土地儲(chǔ)備布局抓住“長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶”和“成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)”,利用招拍掛、股權(quán)收購(gòu)、舊城改造、合作開(kāi)發(fā)、一級(jí)整理等方式多管齊下加強(qiáng)土地儲(chǔ)備。16 年4 月,公司在蘇州滸關(guān)通過(guò)招拍掛的方式獲得住宅地塊,占地面積9.75 萬(wàn)平方米。在創(chuàng)新模式上,公司以增資擴(kuò)股方式獲得武漢為僑服務(wù)產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)用地;通過(guò)簽訂租賃協(xié)議方式,獲得合肥湯池項(xiàng)目D 地塊租賃用地2500 余畝;通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式取得成都西二環(huán)紅牌樓項(xiàng)目180 畝的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。截至16 年報(bào)告期末,包括公司在長(zhǎng)沙、蘇州和南通的土地儲(chǔ)備,公司共計(jì)持有待開(kāi)發(fā)土地面積65.1 萬(wàn)平方米,建筑面積102.56 萬(wàn)平方米,可售貨值超過(guò)50 億元。

投資建議:維持“增持”。南山控股吸并深基地的重組方案自2016 年10 月時(shí)公告中止,其原因是B 股審批流程較為復(fù)雜,審批周期長(zhǎng)。物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)納入南山控股房地產(chǎn)板塊還差一步之遙。南山控股自身房地產(chǎn)項(xiàng)目有一定儲(chǔ)備可逐年釋放業(yè)績(jī);集成房屋在2016 年11 月和中建三局簽訂合作框架協(xié)議之后,可通過(guò)資源互補(bǔ),逐步改善業(yè)績(jī)。我們假設(shè)吸并方案在17 年Q2 繼續(xù)推進(jìn),Q3 完成重組。我們預(yù)計(jì)南山控股2017 年EPS 為0.32 元每股。南山控股2017 年4 月19 日的收盤價(jià)為8.10 元每股,對(duì)應(yīng)2017 年P(guān)E 為25 倍。參照可比公司,我們給予南山控股2017 年30 倍值,對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)9.60 元每股,維持增持評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示:深基地B 吸并方案存在執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。