北京華聯(lián)商業(yè)信托 (BHG Retail REIT) 是在新交所上市的房地產(chǎn)投資信托，其管理機(jī)構(gòu)的首席執(zhí)行官陳懿璘堅定地追求著自己的夢想。

出生于馬來西亞柔佛州的陳懿璘 8 歲時離開家鄉(xiāng)，跨越馬來西亞與新加坡的邊境，跟幾個不同的家庭一起生活，所有這一切都是因為她渴望在一家“李光耀國度”的學(xué)校求學(xué)。

她表示：“我在成長的過程中希望獲得不同的經(jīng)歷。 小時候，我聽到大人們談?wù)撔录悠拢腋杏X新加坡是個不錯的地方，所以我問父母我是否可以在新加坡上學(xué)?！?/p>

1996 年，在獲得英語榮譽文學(xué)學(xué)士學(xué)位從英國萊斯特大學(xué)畢業(yè)后，陳懿璘繼續(xù)開拓自己的道路。 

她實現(xiàn)了成為新加坡航空公司首位女性機(jī)場站長的愿望，首先在法蘭克福，隨后在哥本哈根，接下來的九年在紐約和香港處理新航的機(jī)場運營工作。

陳懿璘表示：“新航以前只任命男性站長，而我是新航的第一位女性站長。這非常艱苦——我得確保我在工作的幾乎所有方面都比我的男性同事更出色?！?/p>

陳懿璘的身上鮮明地展現(xiàn)出堅韌的力量。她的座右銘是“絕不放棄自己的夢想”。 

接下來的十年中，陳懿璘在新加坡遠(yuǎn)東機(jī)構(gòu)和北京華聯(lián)商廈股份有限公司（人們喜歡稱其為“北京華聯(lián)商場”，是北京華聯(lián)商業(yè)信托的保薦人）擔(dān)任零售和酒店物業(yè)高級管理職務(wù)。

2015 年，她被任命為北京華聯(lián)商業(yè)信托管理公司的首席執(zhí)行官,該公司是北京華聯(lián)商業(yè)信托的管理機(jī)構(gòu)。

第三空間

北京華聯(lián)商業(yè)信托是首家由總部設(shè)在中國的老牌零售物業(yè)運營商保薦的單一經(jīng)營型中國零售房地產(chǎn)投資信托。北京華聯(lián)商業(yè)信托于 2015 年 12 月在新交所主板上市。它的目標(biāo)是直接或間接投資于由主要用于（無論是完全還是部分）零售用途的收益性房地產(chǎn)及房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)組成的多元化投資組合，最初的投資重心為中國。

北京華聯(lián)商業(yè)信托目前的市值超過了 3.65 億新元，2017 年年初至今的總回報率為 16.5%，而基準(zhǔn)海峽時報指數(shù)的總回報率和范圍更廣泛的富時海峽時報全股指數(shù)的總回報率分別為 17.8% 和 17.0%。

北京華聯(lián)商業(yè)信托的管理機(jī)構(gòu)是北京華聯(lián)商業(yè)信托管理公司，該公司是保薦人北京華聯(lián)商廈股份有限公司的間接全資子公司，北京華聯(lián)商廈股份有限公司于 1998 年 5 月在深圳證券交易所上市。北京華聯(lián)商廈股份有限公司是北京華聯(lián)集團(tuán)的一部分。北京華聯(lián)集團(tuán)擁有逾 20 年零售物業(yè)管理經(jīng)驗以及超市和大賣場運營經(jīng)驗。

北京華聯(lián)商業(yè)信托擁有多元化的資產(chǎn)組合，由五個零售物業(yè)組成，這些物業(yè)位于中國主要城市的戰(zhàn)略性地段。這些資產(chǎn)的總凈可出租面積約 156,000 平方米，平均租用率達(dá) 98% 以上。資產(chǎn)組合包括北京萬柳購物中心 60% 的權(quán)益、成都空港購物中心、合肥蒙城路購物中心、西寧花園店和大連金三角店。 

這些購物中心位于中產(chǎn)階級職場人士和家庭經(jīng)常光顧的人口高度密集的區(qū)域。各家購物中心均被打造為生活方式目的地，其主要租戶或主租賃租戶是人氣很高的北京華聯(lián)綜合超市股份有限公司。

陳懿璘表示，這些購物中心的定位經(jīng)過深思熟慮，以確保它們保持對廣大社區(qū)的重要意義。

她指出：“我們的業(yè)務(wù)是經(jīng)營零售商場，但商場對我們來說不僅僅是搖錢樹——它們的功能還包括服務(wù)社區(qū)。

在中國，家庭正變得更小，交通日漸擁堵，所以人們喜歡在家、辦公室或?qū)W校之外的第三空間打發(fā)時間。這個空間是神圣的，并在豐富人們的生活方面發(fā)揮著重要作用。我們正與我們的租戶和購物者合作，把商場打造成歡樂和積極向上的空間?！?/p>

宏觀驅(qū)動力

展望未來，陳懿璘預(yù)計北京華聯(lián)商業(yè)信托將受益于中國經(jīng)濟(jì)的強勁增長。4 月至 6 月的這個季度，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP) 同比增長 6.9%，維持了第一季度的增速并超過經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)期。6 月份工廠產(chǎn)出同比增長 7.6%，為三個月的最快增速；而上個月的零售銷售額同比增長 11.0%，超出預(yù)期，為 2015 年 12 月以來的最快增速。

陳懿璘補充道：“宏觀經(jīng)濟(jì)將是我們的主要驅(qū)動力。經(jīng)濟(jì)增長前景樂觀，零售銷售額保持了強勁態(tài)勢。中產(chǎn)階級崛起、農(nóng)村人口向城市遷移以及自 2016 年起執(zhí)行二孩政策——所有這些也將促進(jìn)國內(nèi)消費。”

增長的另一個途徑是收購——通過向保薦人收購優(yōu)先購買權(quán)物業(yè)和向第三方運營商收購合適的資產(chǎn)。

陳懿璘表示：“我們總共可向我們的保薦人收購 14 項優(yōu)先購買權(quán)物業(yè)，分別位于北京和其他城市。第一批從 2018 年起可供我們考慮。我們還在探索向第三方收購可產(chǎn)生收益的零售資產(chǎn)的機(jī)會。標(biāo)準(zhǔn)包括可增加收益、地段好以及具有資產(chǎn)提升潛力。”

雖然前景依然光明，但是在陳懿璘腦海中揮之不去的一個問題是如何確保北京華聯(lián)商業(yè)信托繼續(xù)滿足越來越見多識廣的中國購物者的需求。

陳懿璘指出：“許多人認(rèn)為我們面臨的挑戰(zhàn)是電子商務(wù)的崛起和供大于求，但這些并不是我們最大的擔(dān)憂。我們的物業(yè)不是位于商場云集的地段；盡管電子商務(wù)正在發(fā)展，但是消費者繼續(xù)通過線上和線下兩個渠道與品牌互動?！?/p>

根據(jù)麥肯錫 2016 年 4 月對中國互聯(lián)網(wǎng)用戶進(jìn)行的一項調(diào)查，消費者對實體店的滿意程度高于對網(wǎng)店的滿意程度。陳懿璘表示，在調(diào)查中，三分之二的中國消費者指出購物是與家人共度時光的最佳方式，而面向整個家庭，集購物、餐飲和娛樂于一體的商場從這一趨勢中受益匪淺。

零售商還在越來越多地采用全渠道戰(zhàn)略，這模糊了線上和線下購物之間的界線?！爸灰鈶羧后w接地氣，實體商場就會接地氣；我們的購物中心已經(jīng)將重點放在消費者體驗上。”

在與阿里巴巴和支付寶合作后，消費者可在網(wǎng)上購買購物券，然后在北京華聯(lián)商業(yè)信托的實體店里使用。他們還可通過網(wǎng)上餐飲平臺或應(yīng)用下載餐飲折扣券。 

不斷變化的需求

一個更重要的問題是如何跟上消費者不斷變化的需求。 

“許多中國人現(xiàn)在游歷甚廣，比如去過東南亞，而且他們希望能在商場品嘗不同種類的菜肴，比如泰國食物或香辣蟹。社交媒體為他們提供關(guān)于最新潮流的信息，因此，他們想要的不只是瑜伽，而是空中瑜伽！”

專注于品牌同樣至關(guān)重要?！翱蛻粝Ｍ@得越來越好的產(chǎn)品。他們想要進(jìn)口品牌，因為：第一，他們買得起；第二，他們希望自己和孩子使用最好的產(chǎn)品。”

陳懿璘以奶酪蛋糕的一時興起為例指出，潮流會變化得非常快——今天流行的東西明天可能就過時了?！白鳛榻?jīng)營者，我們需要監(jiān)測并跟上需求的這些變化。”

跟上潮流意味著廣泛閱讀。陳懿璘熱衷于閱讀。她把辦公室之外的時間用于研究各種話題，從藝術(shù)和歷史一直到健康和食品。愛好交際、現(xiàn)年 44 歲的她笑著說：“我喜歡了解任何事物，一切事物?！?/p>

她補充說，展開來說，了解自己至關(guān)重要。 

花時間獨處，靜下心來，當(dāng)你平靜且頭腦清晰時，你才能找到自己的方向和重點?！睂Ｗr才能做出正確的決定并實現(xiàn)目標(biāo)?！?/p>

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