今年以來，全國(guó)土地市場(chǎng)變了天，與以往“高地價(jià)”、“天價(jià)”、“地王”形成鮮明對(duì)比的是，“底價(jià)成交”、“流標(biāo)”成為了關(guān)鍵詞。

面對(duì)土地市場(chǎng)的低迷，大多數(shù)開發(fā)商趨于謹(jǐn)慎，而一些具備資金實(shí)力的標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)，甚至是一些商業(yè)嗅覺極為靈敏的溫州商人都開始出沒土地市場(chǎng)。在他們認(rèn)為，目前可以用底價(jià)、低價(jià)拿更優(yōu)質(zhì)的地，將可以獲得更大的收益，土地市場(chǎng)將迎來拿地好時(shí)機(jī)。

9月18日，在2011年廣州房博會(huì)的最后一輪土地拍賣中，三宗地塊的拍讓均沒有讓市場(chǎng)看到以往“金九銀十”的火爆場(chǎng)面。

當(dāng)萬科A以一家之勢(shì)，并以底價(jià)直接拿下廣州白云新城白云大道的一住宅用地后，“底價(jià)成交”與地產(chǎn)商“逆市拿地”成為今年“金九銀十”土地市場(chǎng)的最佳代名詞。

而不久前的9月2日，在被譽(yù)為今年廣州最大規(guī)模的賣地會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，9分鐘內(nèi)總面積約18萬平方米的9塊地迅速被售出，9幅地塊中8塊均以底價(jià)成交。而截至今年上半年，廣州成交的13宗商業(yè)用地及8宗住宅用地幾乎都以底價(jià)拍出。

宏觀調(diào)控的大背景下，樓市趨于平穩(wěn)，與此直接掛鉤的地價(jià)有所波動(dòng)并不為奇。據(jù)中原地產(chǎn)近期數(shù)據(jù)顯示：近期，龍湖、保利、富力等開發(fā)商在今年以來均在積極拿地，截至今年7月，仍有4家標(biāo)桿房企逆市拿地，總金額超過100億元。

隨著近期國(guó)土部新增22個(gè)國(guó)務(wù)院上收城市建設(shè)用地審批權(quán)城市名單，地根再度收緊，地產(chǎn)調(diào)控力度繼續(xù)加大。萬唐置業(yè)總經(jīng)理周斌表示：個(gè)人預(yù)測(cè)，今年年底到明年上半年，將是土地市場(chǎng)抄底的好時(shí)機(jī)。

底價(jià)出現(xiàn)

“之所以出現(xiàn)大量底價(jià)成交，原因有三：一是，最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量和價(jià)格都相對(duì)比較低，樓價(jià)和地價(jià)是相互作用的；二是，目前大部分開發(fā)商的資金都相對(duì)比較緊張，所以就沒有那么容易去買一些大型的地塊；三是，開發(fā)商對(duì)于接下來的樓市判斷，都認(rèn)為今年和明年總體市場(chǎng)有穩(wěn)中略降的可能。這就是目前底價(jià)成交和沒有太多溢價(jià)出現(xiàn)的原因?！敝性禺a(chǎn)項(xiàng)目副總經(jīng)理黃韜對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：2011年上半年，全國(guó)130個(gè)城市土地出讓收入總額為7524億元，同比下跌5.5%，土地出讓收入排名前十的城市中，出現(xiàn)下跌的5個(gè)城市全部為一、二線發(fā)達(dá)城市，北京降幅則高達(dá)48.32%。

8月，全國(guó)133個(gè)城市，平均樓面地價(jià)為1203元/平方米，環(huán)比下降了6%，其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為1619元/平方米，環(huán)比下降了9%，而平均溢價(jià)率持續(xù)維持在8%的低水平，較7月減少了5個(gè)百分點(diǎn)。

在此情況下，8月份，全國(guó)133個(gè)城市單位住宅類用地成交量達(dá)到最低，成交面積為2018萬平方米，同比減少14%，且多個(gè)地區(qū)地塊出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象?！暗變r(jià)總比流拍好”，合富輝煌首席分析師黎文江向時(shí)代周報(bào)記者戲稱。

房地產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”期間，全國(guó)土地市場(chǎng)也似乎邁向了底價(jià)時(shí)代：8月31日，上海出讓4宗地塊，均以底價(jià)成交，金額僅為20億元。

對(duì)此，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示：“房地產(chǎn)底價(jià)時(shí)代的決定性因素在于市場(chǎng)的供求平衡，以當(dāng)前形勢(shì)來看，土地出讓金總額雖然下降，但我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低房?jī)r(jià)時(shí)代還并沒有到來，供求很難平衡，現(xiàn)在只是暫時(shí)被抑制?！?/P>

招商去年購(gòu)地13億今年108億

2011年8月26日，曾在2006年樓市熊市中拿下抄底良機(jī)的香港恒隆地產(chǎn)再次出征內(nèi)地，斥資40億元打造當(dāng)?shù)睾懵V場(chǎng)。其董事長(zhǎng)陳啟宗曾表示：恒隆目前拿地的價(jià)格只占投資成本的18%，而在過去，商業(yè)地產(chǎn)的土地成本一般會(huì)占1/3，甚至達(dá)到40%-50%。

對(duì)此，市場(chǎng)傳出：“房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳，種種跡象表明，到該抄底的時(shí)候了。”對(duì)此，黃韜對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示：“目前抄底的可能性是越來越大了，如果樓市走勢(shì)還是持續(xù)走低或者平穩(wěn)，那么土地底價(jià)有可能將會(huì)形成?！?/P>

“抄底的機(jī)遇正在形成，當(dāng)前部分城市由于限購(gòu)，導(dǎo)致大量中小房地產(chǎn)企業(yè)選擇離場(chǎng)，部分土地出讓金溢價(jià)繼續(xù)降低，但我國(guó)城市化過程中房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)依舊沒有改變，形成‘抄底’現(xiàn)象。”韓長(zhǎng)吉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱。

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示：1-8月，全國(guó)10個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)供應(yīng)量均超過100萬平方米，深圳、廣州、南京、上海、重慶五地住宅用地累計(jì)供應(yīng)量均超過去年同期。此前，萬科董秘譚華杰曾表示：萬科之所以謹(jǐn)慎拿地，是因?yàn)樯习肽甑耐恋爻鲎尩變r(jià)還在高位。萬科總裁郁亮則稱：“我們認(rèn)為下半年市場(chǎng)機(jī)會(huì)將更好一些。”在今年7月以前，萬科顆粒無收。而在近期，卻接連拿下三塊地。

“萬科的這個(gè)理論是準(zhǔn)確的，現(xiàn)在大部分開發(fā)商的資金還是相對(duì)比較緊缺，在這種情況下，拿地競(jìng)爭(zhēng)小一些，開發(fā)商還能相對(duì)拿到一些比較便宜的地塊?！秉S韜對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

與此同時(shí)，其他房地產(chǎn)大鱷也并未因?yàn)檎{(diào)控而放慢自己的擴(kuò)張，據(jù)中原地產(chǎn)近期監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：近期，萬科、保利、富力分別以3.24億元、6761萬元及2.08億元在北京、沈陽(yáng)和海南競(jìng)得相關(guān)地塊，而在9月1日的北京土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，除萬科外，還有其余3家上市企業(yè)，最為引人注目的則為招商地產(chǎn)，去年購(gòu)地金額僅為13億元，今年的購(gòu)地金額已高達(dá)108億元。

底價(jià)不低

9月18日，當(dāng)萬科以底價(jià)在廣州房博會(huì)中拿下白云新城住宅用地后，底價(jià)是否觸及底部，卻也成為業(yè)內(nèi)探討的內(nèi)容之一。

據(jù)悉，萬科此舉拿下的土地面積為24052平方米，建筑面積達(dá)93803平方米，掛牌起始價(jià)為12.697億元，折合樓面地價(jià)為1.35萬元/平方米，堪稱歷來底價(jià)最高的地塊。

對(duì)此，合富輝煌首席分析師黎文江向時(shí)代周報(bào)記者表示：“底價(jià)不低，還比以前高多了，那塊地周邊的房?jī)r(jià)目前才2萬多元/平方米，就已經(jīng)是1.35萬元/平方米的底價(jià)了。政府提高了底價(jià)，起拍價(jià)很高了，現(xiàn)在的底價(jià)已經(jīng)基本等于當(dāng)初的成交價(jià)格?！?/P>

今年年初，綠地于嘉定區(qū)以3.13億元取得土地，成交樓板價(jià)僅為4533元/平方米，有人士認(rèn)為，此起拍樓板價(jià)已較半年前的成交樓板價(jià)高出了15%左右。同時(shí)近期內(nèi)浙江嘉興出讓的兩塊底價(jià)土地起始樓板價(jià)分別為4890元/平方米及4932元/平方米，而最終成交樓板價(jià)格將只比底價(jià)高出5元/平方米。

9月5日，蘇州13宗地塊進(jìn)行了公開拍賣，其中8宗地塊均因只有一家參與競(jìng)拍而底價(jià)成交，總土地面積約為60.46萬平方米，成交總額為12.5058億元。而當(dāng)?shù)刂闃I(yè)內(nèi)人士則對(duì)媒體表示：“這個(gè)價(jià)格并不便宜?！?/P>

“土地價(jià)格底部有可能會(huì)形成，但這個(gè)底部要打引號(hào)的，因?yàn)槿鐝V州的很多土地采取的都是勾地制，這是不會(huì)公布價(jià)格的，它只是開發(fā)商和政府談的結(jié)果，所以這個(gè)‘底’到底是多少，現(xiàn)在沒人能判斷，現(xiàn)在還不能說完全是底價(jià)，有些項(xiàng)目只是談的結(jié)果，并不一定是底價(jià)，但是底部在年底出現(xiàn)?！秉S韜對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱。

個(gè)人拍地頻現(xiàn) 溫州資本轉(zhuǎn)戰(zhàn)土地市場(chǎng)

本報(bào)記者 姜燕 發(fā)自上海

9月7日，上海浦東新區(qū)高東集鎮(zhèn)13-2商業(yè)地塊被上海景尚投資有限公司和兩個(gè)自然人周旭東、周翊芯以8100萬元聯(lián)合競(jìng)得，其中，周旭東被傳為溫州樂清商人。而8月，4個(gè)來自溫州永嘉縣，在上海經(jīng)商多年的溫州商人也以自然人身份拍得嘉定一商住地塊。

近期，不僅是溫州資本，各地市場(chǎng)個(gè)人拍地行為頻現(xiàn)。多位業(yè)內(nèi)人士在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)均認(rèn)為，土地市場(chǎng)遇冷，樓市投資受限，個(gè)人拍地抵御通脹達(dá)到保值增值的案例將會(huì)越來越多，但隱藏的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。

個(gè)人拿地比企業(yè)更簡(jiǎn)單

在對(duì)樓市繼續(xù)投資受到限制后，溫州資本開始進(jìn)入土地市場(chǎng)。9月7日，上海浦東新區(qū)高東集鎮(zhèn)13-2商業(yè)地塊被上海景尚投資有限公司和兩個(gè)自然人周旭東、周翊芯以8100萬元聯(lián)合競(jìng)得，溢價(jià)率67.46%，樓板價(jià)1.15萬元/平方米，其中，周旭東被傳為溫州樂清商人。

而8月25日，葛慈克、余正可、俞慈澤、韓仁良4個(gè)自然人以1.1億元競(jìng)得了上海嘉定區(qū)茹水路以東、嘉戩公路以北商住地塊。上述四名自然人都來自溫州永嘉縣，是在上海經(jīng)商多年的溫州商人。

事實(shí)上，溫州資本日前頻繁出現(xiàn)在土地市場(chǎng)，可以向前追溯。2009年60號(hào)公告中的上海松江大學(xué)城商務(wù)廣場(chǎng)S4號(hào)地塊，被11名個(gè)人買家聯(lián)合以5230萬元摘得，余正可的名字就出現(xiàn)其中。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉向時(shí)代周報(bào)記者表示，溫州資本進(jìn)入土地市場(chǎng)并非個(gè)案，面對(duì)當(dāng)前的樓市限購(gòu)政策，土地投資成為房產(chǎn)投資的“便捷”渠道。另外，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展遭遇一系列困境，溫州資本繼續(xù)尋找資本收益項(xiàng)目，土地投資作為長(zhǎng)期保值項(xiàng)目吸引了大量溫州資本。

個(gè)人拿地在法律上并沒有障礙，國(guó)土資源部頒布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》明確規(guī)定：中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請(qǐng)參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)。

個(gè)人拿地比企業(yè)拿地更為簡(jiǎn)單，拿地的個(gè)人看到政府發(fā)布的土地出讓信息后，在國(guó)土資源部領(lǐng)取整套出讓文件，帶好證明身份的材料、繳納競(jìng)買保證金報(bào)名參與競(jìng)買即可競(jìng)拍。

2009年，曾在上海發(fā)起成立個(gè)人拍地俱樂部的錢生輝告訴時(shí)代周報(bào)記者，溫州資本拿地開始活躍，并不是近一年的事情。很多年前，就有個(gè)人拿地，只是不被大家關(guān)注，往往有些自然人背后可能依托某個(gè)集團(tuán)或者開發(fā)商，包括目前江浙很多民間高利貸也是流向了房產(chǎn)商手里。

“炒房的話，房子賣不出去可以空置。但炒地的話，必須要有人接盤，否則兩年不開發(fā)就可能被政府收回。因此，很多人拿地都是有選擇和有目標(biāo)的，比如像松江大學(xué)城商務(wù)廣場(chǎng)有可能做酒店、賓館等。幾個(gè)人聯(lián)合拿地，一般是有個(gè)牽頭人，可能對(duì)某個(gè)區(qū)域比較熟悉，基本上確定了未來的盈利方向，否則一般個(gè)人不會(huì)輕易進(jìn)入?！卞X生輝說。

被套牢的風(fēng)險(xiǎn)更大

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年以來，上海土地市場(chǎng)自然人競(jìng)得土地的比例有所增加，共有7幅地塊由自然人競(jìng)得，基本都出現(xiàn)在下半年，特別是8月以來，有5幅地塊由自然人（或自然人參與）競(jìng)得。從自然人在上海競(jìng)買地塊的特點(diǎn)來看，基本以低總價(jià)、商業(yè)地塊為主，總價(jià)一般在1億元左右及以下，土地類型以商住、商辦為主，上述7宗地塊僅有一宗為純住宅地塊，由上海祝橋新鎮(zhèn)投資發(fā)展有限公司、李百林、林美增聯(lián)合競(jìng)得，總價(jià)5.7億元，其余均為低總價(jià)的商住/商辦地塊。

與此同時(shí)，9月以來，全國(guó)133個(gè)城市共有19幅地塊由自然人競(jìng)得。中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)顯示，其中，長(zhǎng)三角占有較大比例，有12幅地塊，分別為桐廬縣（4幅）、蘇州（2幅）、上海（2幅），湖州、衢州、紹興、泰州各1幅，其余7幅地塊分別位于中山（2幅），佛山、南昌、莆田、長(zhǎng)沙、洛陽(yáng)各1幅。19幅地塊中僅有中山、衢州各一幅純住宅用地，其余均為商業(yè)用地和商住用地。19幅地塊也是以低總價(jià)為主，僅有6幅地塊超過1億元，其中高于1.5億元的僅有1幅，其余均在1億元以下。

韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，按照當(dāng)前利率水平，大量投資者希望通過資本運(yùn)作達(dá)到保值增值效果，從央行9月15日公布的居民投資意愿來看，房地產(chǎn)投資依舊是投資者首選，隨著城市化進(jìn)程的加快，土地保值、增值能力將表現(xiàn)強(qiáng)勁，屆時(shí)個(gè)人拍地案例將逐漸增多。但由于個(gè)人投資者的資本運(yùn)作能力有限，所以一般情況下，個(gè)人投資者會(huì)對(duì)土地地段進(jìn)行甄選，保持合理的競(jìng)拍溢價(jià)率，更傾向于選擇市場(chǎng)價(jià)值較高、容易轉(zhuǎn)售、規(guī)模較小的投資項(xiàng)目，以保證投資收益和資金回流周期。

“2009-2010年的土地轉(zhuǎn)售案例中，缺乏開發(fā)能力的個(gè)人或者皮包公司在獲取土地資源后多以轉(zhuǎn)售為主，資本收益維持在15%-30%/年，但目前的土地增值幅度對(duì)比2008-2010年的個(gè)別一線城市房地產(chǎn)升值幅度（復(fù)合增長(zhǎng)率每年30%），基本上保持在10%-20%，少于炒房利潤(rùn)?！表n長(zhǎng)吉稱。

個(gè)人在土地市場(chǎng)的頻頻現(xiàn)身或反映出樓市投資的新動(dòng)向。從快進(jìn)快出炒樓，到開發(fā)融資，再到項(xiàng)目參股。但中國(guó)指數(shù)研究院上海研究總監(jiān)陳延彬告訴時(shí)代周報(bào)，自然人買地后，主要有三種運(yùn)作方式，開發(fā)運(yùn)營(yíng)獲取利潤(rùn)、合作開發(fā)作為企業(yè)資產(chǎn)及轉(zhuǎn)讓收益。

“但在目前市場(chǎng)調(diào)控背景下，競(jìng)買土地轉(zhuǎn)讓來獲取收益的可能在少數(shù)，更多的是自己開發(fā)（背后依托某個(gè)企業(yè)）和合作開發(fā)，合作開發(fā)項(xiàng)目可以作為個(gè)人的一項(xiàng)重要資產(chǎn)，或運(yùn)營(yíng)或抵押。當(dāng)然，自然人買地有較大的風(fēng)險(xiǎn)，主要是自然人除非背后有企業(yè)依托，否則資金鏈和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)欠缺，可能導(dǎo)致市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，特別是自然人的低總價(jià)商業(yè)地塊一般檔次不會(huì)高，而目前大城市低端商業(yè)是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的。如果是不熟悉地塊運(yùn)營(yíng)的話，被套牢的風(fēng)險(xiǎn)更大?！?陳延彬提出警告。