盡管惠州本土龍頭地產(chǎn)商光耀地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“光耀集團”），第一時間否認(rèn)了“借殼上市”，但控股新都酒店，為其上市之路埋下又一猜想。

10月26日，深圳新都酒店發(fā)布公告稱，新都酒店實際控制人潤旺礦產(chǎn)與光耀集團簽署協(xié)議，約定以1.35億元轉(zhuǎn)讓其所持的瀚明投資100%股權(quán)，以抵扣潤旺礦產(chǎn)所欠光耀集團的債務(wù)。目前，潤旺礦產(chǎn)通過瀚明投資累計持有新都酒店4555.1萬股，占總股本的13.8%。交易完成后，光耀集團成為新都酒店實際控制人。

擅長資本運作，不斷尋求機會上市的光耀地產(chǎn)，卻一路輾轉(zhuǎn)周折。年初，光耀董事長郭耀名高調(diào)揚言，2012年上半年要登陸香港資本市場。現(xiàn)又借債權(quán)關(guān)系將新都酒店收入囊中。是否放棄IPO，從而選擇借殼上市，一時讓市場難以判斷光耀的意圖。

資本市場變幻無常，光耀會選擇何種方式上市，言之尚早。但不難看出，光耀給此次的沖刺上市加了“雙保險”。

“囤殼”還是IPO？

光耀集團收購新都酒店，雖宣稱是為進(jìn)軍商務(wù)旅游，但市場的第一反應(yīng)便是借殼。

光耀欲求上市之心已久，買殼也是有“前科”。2009年，光耀集團的前身叢望投資與*ST天目藥業(yè)大股東現(xiàn)代聯(lián)合簽訂重組意向書。

2010年4月2日，天目藥業(yè)宣布停牌籌劃重大事項。但一周后，重組便宣布終止并復(fù)牌。天目藥業(yè)稱，該公司計劃引進(jìn)房地產(chǎn)項目，因國家對房地產(chǎn)實施宏觀調(diào)控等因素，決定終止籌劃工作。此后，光耀為追討借出的4000萬元款項，雙方最終對簿公堂。法院還因此凍結(jié)現(xiàn)代聯(lián)合所持的*ST天目股份。

而在之前，光耀也曾收購位于廣西北海的一家A股上市公司，但終究未能如愿，原因以及這家公司信息均不詳。

光耀喜推創(chuàng)意產(chǎn)品，也喜資本運作。據(jù)公開資料顯示，光耀集團投資領(lǐng)域廣泛，除主營房地產(chǎn)開發(fā)和銷售外，還涉足教育業(yè)、物業(yè)管理、擔(dān)保等業(yè)務(wù)。目前，光耀旗下共有一級控股、參股子公司20 家，二級、三級子公司20家。

三番五次的買殼，光耀都不得要領(lǐng)。今年初，郭耀名高調(diào)宣稱，該公司上市已經(jīng)正式提上了議程，計劃將在2012年上半年登陸香港H股。6月15日，光耀在香港正式設(shè)立光耀集團香港有限公司，被外界視為其上市準(zhǔn)備工作的一個突破。

地產(chǎn)評論人士王世泰認(rèn)為，企業(yè)要發(fā)展，借助資本運作無可非議。證監(jiān)會對房地產(chǎn)企業(yè)上市的限制一直沒有放開，可以說，“光耀選擇在香港IPO是一個聰明的做法”。

光耀方面一再向時代周報記者強調(diào)，“不會考慮借殼”。但此次收購事宜，也顯示出，光耀在選擇上市的路徑上并未明朗。

有分析人士指出，不排除光耀是趁低“囤殼”。公開信息顯示，新都酒店本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的單價約2.96元每股，與當(dāng)時市價約5.7元相比，相當(dāng)于折價約50%拿下，可以說是“相當(dāng)便宜”。

鑒于目前的房地產(chǎn)調(diào)控，短期內(nèi)光耀注入資產(chǎn)的可能性極低。光耀也對外發(fā)出公告稱，在未來12個月，沒有進(jìn)一步增持新都酒店的計劃，無改變或調(diào)整新都酒店主營業(yè)務(wù)的計劃。

“買殼先囤著，為上市做兩手準(zhǔn)備也是有可能的?！边@位人士說道，“光耀只是說未來12個月沒變動，沒有保證一年后沒有變化?；谀壳暗氖袌霏h(huán)境，光耀在香港IPO也是前途未卜的?！笨梢哉f，“囤殼”和啟動H股IPO，對光耀來說，是給其上市上了“雙保險”。

上市為解資金之渴

以光耀的發(fā)展地位，上市是必然之選。

為在3年內(nèi)達(dá)到上市的目標(biāo)，光耀地產(chǎn)將2011年的銷售額目標(biāo)定為100億元。但根據(jù)媒體的報道，截至今年上半年，光耀地產(chǎn)的銷售額不到20億元。

時代周報記者向光耀地產(chǎn)相關(guān)人士詢問，該公司前三季度的銷售業(yè)績時，對方表示“沒有具體可以公開的數(shù)據(jù)”。

郭耀名在接受媒體采訪時曾表示，惠州市場于光耀的定位是，惠州是光耀的主戰(zhàn)場，未來的經(jīng)營重點仍然在惠州，該塊市場業(yè)務(wù)會占整個集團業(yè)務(wù)的60%以上。

但作為光耀的主戰(zhàn)場的惠州市場，在嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控下，情況不容樂觀。

惠州新里程策劃機構(gòu)總經(jīng)理范忠洲向時代周報記者表示：“目前，惠州樓市尚未出現(xiàn)大規(guī)模的降價潮，大部分項目價格都相對比較堅挺。從存量情況來看，多數(shù)大盤和大企業(yè)的項目存量均不大，個別價格較高項目存量略大一些?！彼J(rèn)為，一些降價項目多是因開發(fā)商原本預(yù)期較高，現(xiàn)在則調(diào)低實際的銷售價格。另外則是一些項目在前期定價較高，面市后狀況不好，后期則主動調(diào)整價格。

“光耀的樓盤基本價格多數(shù)均保持堅挺，個別項目也進(jìn)行了價格調(diào)整?！狈吨抑拚f道。

一位不愿具名的某開發(fā)商惠州公司老總的看法則顯得悲觀?！盎葜菽壳皹鞘邢啾壬习肽?，情況變得更差?；葜菀恍┰谕茦潜P的價格已經(jīng)開始出現(xiàn)松動，特別是大亞灣和惠陽的樓盤，降價幅度比較大?；葜菀恍┬马椖康拈_工出現(xiàn)放緩或者停滯的現(xiàn)象，這包括一些大開發(fā)商?！边@位老總說道。

“光耀在惠州出貨壓力還是較大的，它的資金多來源于民間借貸。”上述這位房產(chǎn)老總說道，企業(yè)發(fā)展太快，就會容易出現(xiàn)資金跟不上的問題。光耀尋求上市，說到底是為了解決資金鏈問題。

光耀的總資產(chǎn)與凈資產(chǎn)在3年內(nèi)翻倍增長。資料顯示，2008年至2010年，營業(yè)額分別為7.14億元、17.2億元及37.53億元；凈利潤分別為5412萬元、2.76億元及5.83億元。

據(jù)公開信息，今年光耀在全國同時上馬10多個項目，其中有8個是超千畝的大盤，資金需求可見一斑。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，光耀要擴大規(guī)模，需要大量的資金去支撐。目前只有上市，才能保證其快速擴張的步伐。

“光耀地產(chǎn)的資金鏈?zhǔn)菦]什么問題的”，光耀地產(chǎn)有關(guān)人士向時代周報記者表示，但對于資金是否緊張不予置評。

隱藏借殼意圖

光耀收購新都酒店，除了背后隱藏“借殼”的意圖，也為自身轉(zhuǎn)型謀得平臺。

作為一家小規(guī)模的民營房產(chǎn)開發(fā)商，光耀以“另類”創(chuàng)意產(chǎn)品博得市場一席之地。光耀地產(chǎn)珠三角區(qū)域總裁李丁在微博還是個活躍分子，常常為找到一些創(chuàng)意項目案例或營銷靈感而雀躍。對同行人的建議，更是表現(xiàn)出虛心學(xué)習(xí)的姿態(tài)。

“據(jù)我的觀察，光耀自身在努力地做準(zhǔn)備，包括產(chǎn)品、營銷等方面。無論上市與否，這對企業(yè)本身修煉‘內(nèi)功’也是有好處的。但最終能否成功，最終還是要看市場?！蓖跏捞┰u價，光耀是一家很另類的企業(yè)，產(chǎn)品很有特色，營銷手段、樓盤廣告語常讓同行耳目一新，同時很容易擊中消費者的內(nèi)心需求。

迄今為止，光耀已經(jīng)逐漸形成多個產(chǎn)品線，如“光耀荷蘭水鄉(xiāng)”、“光耀城先生的湖”、“DADA的草地”、“全球候鳥度假地”等知名度較高的項目品牌，曾在區(qū)域市場取得較為強勢的業(yè)績。

近年，光耀地產(chǎn)不滿足于南方一隅的發(fā)展，圍繞珠三角、長三角以及環(huán)渤海三大經(jīng)濟圈的主流城市迅速展開布局，主要以品牌項目的產(chǎn)品線形式擴展。目前，已公開的土地儲備超800萬平方米。

在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控下，眾多開發(fā)商都已走在轉(zhuǎn)型或謀求轉(zhuǎn)型的路上?？毓尚露季频?，成為光耀轉(zhuǎn)型的一個契機，讓其進(jìn)入商務(wù)旅游領(lǐng)域。

此次收購新都酒店，光耀方面向時代周報記者表示，主要是看中新都酒店在酒店管理方面的經(jīng)驗，未來公司將開發(fā)酒店產(chǎn)品?！叭蚝蝤B度假地”在惠東的成功樣本，目前已經(jīng)在威海成功復(fù)制。未來，“全球候鳥度假地”也將以產(chǎn)品線在其他城市延展，其中酒店產(chǎn)品需要酒店運營管理經(jīng)驗。新都酒店是深圳“老字號”，有著20多年的酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗，兩者能發(fā)揮強強聯(lián)合的作用。

有投資人士分析，光耀進(jìn)軍商務(wù)旅游地產(chǎn)，是在為上市增加籌碼。畢竟住宅地產(chǎn)的發(fā)展空間已逐漸被壓縮，地產(chǎn)企業(yè)都在尋求新的符合自身發(fā)展的領(lǐng)域。