公司對(duì)外發(fā)布的委托借款和信托融資公告顯示，大部分利息成本都在12.5%以上。以此計(jì)算，公司僅為這兩類(lèi)融資所承受的利息費(fèi)用就在4億左右

近日，榮盛發(fā)展發(fā)布公告稱(chēng)，公司于1月11日以1.72億元取得沈陽(yáng)市2011-27號(hào)地塊國(guó)有土地使用權(quán)，容積率≤2。這已經(jīng)是一年多以來(lái)，榮盛發(fā)展第7次對(duì)外公告公司購(gòu)得土地項(xiàng)目，總計(jì)花費(fèi)17.85億元，上述7宗地塊總計(jì)占地71.89萬(wàn)平米。

值得投資者注意的是，2011年以來(lái)榮盛發(fā)展已公告的委托借款總額高達(dá)19.5億元；并且公司至少有逾14億的信托借款。其中，榮盛發(fā)展向華寶信托融得3億元資金應(yīng)于今年一季度到期。

時(shí)至年關(guān)，市場(chǎng)開(kāi)始紛紛關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)將要面臨的債務(wù)危機(jī)問(wèn)題。其中，有券商研報(bào)指出，2012年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)到期應(yīng)還借款約為2.48萬(wàn)億，是08年的2倍。甚至，該份研報(bào)中明確指出，“緊張和斷裂”，將是2012年行業(yè)資金狀況的關(guān)鍵詞。

就債務(wù)以及相關(guān)問(wèn)題，1月18日，《證券日?qǐng)?bào)》記者致電榮盛發(fā)展，公司表示，相關(guān)負(fù)責(zé)人正在外出差，年前無(wú)法給予回復(fù)為名，拒絕表態(tài)。

委托借款及信托融資占比29%榮盛發(fā)展兩項(xiàng)年利息成本4億

截至去年三季度，榮盛發(fā)展手持現(xiàn)金17.41億元，資產(chǎn)負(fù)債率為76.95%。其中，扣除掉預(yù)收款后的負(fù)債總額為118.37億元，扣除掉預(yù)收款后的流動(dòng)負(fù)債為74.24億元。以此計(jì)算的話，榮盛發(fā)展向大股東處獲得的委托貸款以及信托融資總計(jì)逾34億元，占比扣除掉預(yù)收款后的負(fù)債總額的28.81%。

其中，上述委托貸款期限為兩年，共分三次借得。公開(kāi)資料顯示，榮盛發(fā)展以上三筆委托借款年利率均在12.5%及以上，粗略算來(lái)，榮盛發(fā)展每年須向大股東支付的利息費(fèi)用就至少為2.46億元。

而信托借款中，榮盛發(fā)展向華寶信托所融得的3億資金則于今年一季度到期，利息成本為8%，折合利息費(fèi)用約在2400萬(wàn)左右。除此之外，2010年9月，榮盛發(fā)展向中投信托所融得的6.62億資金，年利率為13%，將于今年12月6日到期，粗略估計(jì)利息費(fèi)用為8000余萬(wàn)；而2011年年初，榮盛發(fā)展向中糧信托以年利率15.5%的代價(jià)，所融得的5億元資金，所支付的利息年成本應(yīng)在7750萬(wàn)元左右。

綜合看來(lái)，僅在委托貸款以及信托融資方面，榮盛發(fā)展全年支付的利息成本就至少在4億元左右。

“一般來(lái)說(shuō)，公司都會(huì)將銀行貸款作為融資的首要選擇”，1月18日，一位不愿透露姓名的財(cái)務(wù)分析人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者指出。然而，榮盛發(fā)展以大規(guī)模的進(jìn)行委托借款和信托融資，一方面當(dāng)然“說(shuō)明了大股東對(duì)上市公司的支持”，另一方面也顯示，“銀行對(duì)其進(jìn)一步提供貸款方面的意向不足?！?/P>

而承受著巨額資金成本的榮盛發(fā)展，依舊在土地市場(chǎng)頻頻出手。除去上文提及的、在一年多的時(shí)間里7次出手拿地之外，榮盛發(fā)展還以3500萬(wàn)美元購(gòu)得沈陽(yáng)中天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司25%的股權(quán)。同時(shí)，榮盛發(fā)展還計(jì)劃以整理成本15萬(wàn)/畝的代價(jià)，與遼寧藥都投資（集團(tuán)）公司合作進(jìn)行本溪健康城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。以榮盛發(fā)展所占50%的股權(quán)權(quán)益計(jì)算，上述地塊土地整理成本在6億元左右。

而除去銀行借款、委托貸款以及信托融資外，榮盛發(fā)展還是上市公司股權(quán)抵押大戶。其中，上市公司的實(shí)際控制人累計(jì)將4億多股榮盛發(fā)展股票質(zhì)押給信托公司。

2.48萬(wàn)億？

2012年房企進(jìn)入債務(wù)高壓期

事實(shí)上，如榮盛發(fā)展這般以高成本進(jìn)行多渠道的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不在少數(shù)。近日，有券商發(fā)布研報(bào)稱(chēng)，2012年地產(chǎn)行業(yè)到期應(yīng)還借款（不包含應(yīng)付賬款）約為2.48萬(wàn)億元，約為08年的2倍，達(dá)到歷史峰值。

其中，銀行貸款約占比應(yīng)付借款總額的49%，除此之外，各種信托方式借款占比18%；應(yīng)還地產(chǎn)基金借款占比1%。其余包括委托借款、股權(quán)項(xiàng)目融資等占比31%。

“銀行開(kāi)發(fā)貸需還款總額約1.22萬(wàn)億，未上市房企杠桿高”，上述券商研報(bào)顯示。另外，“3月和8月是信托還款高峰”，上述研報(bào)認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)集合信托整體的還款規(guī)模約為1707億元，集合地產(chǎn)信托與單一地產(chǎn)信托到期資金總額為3142億元。

中金證券對(duì)2012年房地產(chǎn)信托的到期規(guī)模與還款額的預(yù)測(cè)，要比上文所述券商樂(lè)觀?！?010年和2011年新增信托估計(jì)為5000億”，估算之下，中金證券預(yù)計(jì)2012年房企將需要還本付息的總額約為2500億。

具體來(lái)看，中金證券研報(bào)指出，未來(lái)3月將是信托還款小高峰，7月起一個(gè)大高峰將到來(lái)，三季度房地產(chǎn)業(yè)集合類(lèi)信托融資將到期1000億的規(guī)模。

就上文提及的榮盛發(fā)展來(lái)說(shuō)，截至三季度公司財(cái)務(wù)費(fèi)用支出1.04億元，同比增長(zhǎng)177.33%。至于其全年的應(yīng)支應(yīng)付利息情況，1月18日《證券日?qǐng)?bào)》記者致電榮盛發(fā)展后，公司人員以領(lǐng)導(dǎo)出差在外、年前無(wú)法接受采訪為由，拒絕表態(tài)。

“房企的債務(wù)壓力，當(dāng)然是其所面臨的最大壓力”，易居中國(guó)楊紅旭接受《證券日?qǐng)?bào)》記者咨詢時(shí)如此表示?！?011年全年，開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源增幅回落至14%，明年低于近十年來(lái)25%的均值，而且還在繼續(xù)回落”，楊紅旭預(yù)測(cè)，“2012年全年將回落至8%左右?！?/P>

“今年外部融資環(huán)境跟去年差不多”，楊紅旭表示，“但開(kāi)發(fā)貸依然不樂(lè)觀”。而更進(jìn)一步的，中小企業(yè)倒閉以及大地產(chǎn)商股權(quán)、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的事情也不排除屢屢上演。

“‘緊張和斷裂’，將是2012年行業(yè)資金狀況的關(guān)鍵詞“，上文提及券商研報(bào)中如此認(rèn)為。同時(shí)，研報(bào)還指出，如果按照綠城中國(guó)短期償付比率為0.45 為危險(xiǎn)指標(biāo)的表象來(lái)分析，目前上市公司中24%的公司，約32%低于此指標(biāo)，”推算整個(gè)行業(yè)預(yù)計(jì)整體地產(chǎn)商面臨較嚴(yán)重流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的占比將超過(guò)50%?！?/P>

而中金證券則預(yù)計(jì)，未來(lái)開(kāi)發(fā)商或以自行回款、或以借新還舊的形勢(shì)來(lái)預(yù)防信托到期風(fēng)險(xiǎn)。而一旦償付危機(jī)出現(xiàn)，那么信托公司或?qū)⒂米杂匈Y金兜底。而此時(shí)，房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購(gòu)等行為將成為現(xiàn)實(shí)。

“我對(duì)今年房地產(chǎn)行業(yè)的整體觀點(diǎn)也是相對(duì)悲觀的”，楊紅旭對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。不過(guò)，他預(yù)測(cè)今年四季度或許會(huì)略有轉(zhuǎn)機(jī)。