一直試圖開拓國際融資渠道的金地集團(tuán)，終于如愿以償。

7月19日，金地宣布，其旗下海外公司—金地國際控股有限公司擬發(fā)行12億元三年期無抵押優(yōu)先級債券，由金地集團(tuán)旗下在香港的全資子公司輝煌商務(wù)有限公司提供擔(dān)保。

金地原發(fā)債計劃為募集10億元。市場反應(yīng)熱烈，金地受到來自111家高端投資者的追捧，合共47億元的超額認(rèn)購。最終金地集團(tuán)管理層決定此次僅發(fā)行12億元。

此次發(fā)行債券由匯豐銀行作為獨(dú)家評級顧問、獨(dú)家賬簿管理人和獨(dú)家牽頭經(jīng)辦人。債券為期3年，發(fā)行票息9.15%，創(chuàng)下所有在港發(fā)行離岸人民幣債券息率新高。

但金地集團(tuán)表示，這是一筆低成本的海外發(fā)債，尤其是在不需要母公司擔(dān)保的條件下完成超募。相比國內(nèi)信托融資利率普遍達(dá)到15%左右，不足10個點(diǎn)的票息融資成本已屬較低成本。

對于手頭現(xiàn)金流充足的金地而言，12億元的發(fā)債規(guī)模已經(jīng)超越其本身意義，這是金地首次試水海外融資渠道并獲得成功，為其國際化戰(zhàn)略邁出實(shí)質(zhì)性的一步，也一掃此前香港購殼的失意。

同時，金地此次發(fā)債也是國內(nèi)上市房企在海外發(fā)債的首個成功案例。在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)，房企融資渠道受限的大形勢下，萬科、招商等房企紛紛選擇在香港購殼來拓寬融資平臺。而金地海外發(fā)債的成功，為國內(nèi)房企拉開的是除股權(quán)融資以外的另外一道門。

有市場傳聞，金地此次發(fā)債所募集的資金，或?qū)⒂糜谳x煌商務(wù)有限公司的土地收購及運(yùn)營資本需要。

但金地方面并未向時代周報記者承認(rèn)以上這一說法：“目前這筆資金具體用途尚不清楚，待確定后將會以公告形式公布?！?/P>

謹(jǐn)慎零拿地量入為出

金地此次發(fā)債受到海外投資者青睞，源于其穩(wěn)健的財務(wù)狀況和謹(jǐn)慎的投資策略。

7月16、17日，國際兩大評級機(jī)構(gòu)穆迪和標(biāo)準(zhǔn)普爾，分別給予金地首次Ba1評級，以及“BB+”的長期企業(yè)信用評級，展望穩(wěn)定。

穆迪稱，這歸因于公司嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐恋赝顿Y策略，金地激進(jìn)土地投資的可能性很小。金地的流動性足以滿足未來12個月的資金需求，截至2012年3月31日擁有170億元人民幣現(xiàn)金，遠(yuǎn)高于其130億元的短期貸款，足以支持項目開發(fā)。

嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控之下，金地總裁凌克提出了“過冬”的策略，關(guān)鍵詞是“積極去化、謹(jǐn)慎拿地”。根據(jù)公開資料顯示，2011年度，金地僅獲取3個土地項目，總計85.1萬平方米的土地儲備，完成22.88億元的投資額。

2012年金地持續(xù)收緊投資。相比2011年180億元的土地投資支出計劃，金地繼續(xù)下調(diào)今年土地投資預(yù)算為106億元。資料顯示，今年上半年金地沒有一幅土地項目進(jìn)賬。

“金地偏重在二、三線城市看項目，目前也正有一些項目在洽談，只是還沒有最后確切的消息。”接近金地的一位消息人士分析認(rèn)為，今年上半年土地市場在持續(xù)升溫，一線城市土地的競拍開始激烈，加上土地供應(yīng)有限，應(yīng)是對拿地要求較高的金地沒出手的外因。

就土地儲備而言，金地拿地的迫切性并不強(qiáng)烈。目前，其土儲達(dá)到1537萬平方米，今年計劃開工254萬平方米，完全滿足未來5年開發(fā)需求。

有獨(dú)立地產(chǎn)評論人士卻認(rèn)為，金地在2007年高峰時期激進(jìn)拿地，后遭遇2008年金融危機(jī)；隨后，金地在2010年下半年開始集中拿地，但2011年初政府出臺政策加碼宏觀調(diào)控，樓市再次陷入僵持。

“上兩輪的高拿低空，踩錯投資節(jié)點(diǎn)的教訓(xùn)，讓金地在這一輪中學(xué)乖，對拿地是前所未有的謹(jǐn)慎?！边@位評論人士說道，雖然目前市場上已經(jīng)有聲音認(rèn)為，房企拿地的窗口已經(jīng)開啟，但金地還是與大部分房企一樣選擇觀望。

針對拿地的情況，凌克日前向媒體表示：“金地會持續(xù)謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度，量入為出，提高對新項目投資的標(biāo)準(zhǔn)，要求有更高的安全邊際或者投資收益?！?/P>

下半年集中火力推盤

雖然收緊對土地的投資，但金地卻在銀行理財產(chǎn)品上屢有斬獲。

金地7月9日發(fā)布的公告顯示，截至6月底，金地已在包括中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等14家金融機(jī)構(gòu)購買了人民幣理財產(chǎn)品。6月份，金地理財產(chǎn)品的實(shí)際發(fā)生額為78.9億元人民幣，未到期理財產(chǎn)品余額為16.6億元人民幣，收回理財產(chǎn)品62.3億元并獲得預(yù)期收益。

據(jù)了解，金地所投向的理財產(chǎn)品募集資金納入銀行資金池進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)作管理，投資于在國內(nèi)銀行間債券市場上流通的國債、央行票據(jù)、國開債、進(jìn)出口行債券和農(nóng)發(fā)債等公開評級在投資級以上的金融產(chǎn)品以及債券回購等金融產(chǎn)品。金地所購買的所有人民幣理財產(chǎn)品的預(yù)期年化收益率在3.0%-6.5%。

根據(jù)金地的銷售快報，今年1-6月份累計實(shí)現(xiàn)簽約面積113.5萬平方米，較去年同期增加40.1%，累計簽約金額134.6億元，較去年同期增加19.6%。

至此，金地上半年銷售額已經(jīng)完成300億元銷售目標(biāo)的44%，上半年業(yè)績基本符合市場預(yù)期，其增幅還高于行業(yè)平均水平。但亦有分析師認(rèn)為，由于金地對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整以提升剛需類產(chǎn)品占比，其上半年銷售均價11859億元，同比下降15%，或?qū)衾麧櫾鲩L產(chǎn)生影響。

此外，由于2012年定位主打剛需類產(chǎn)品，金地年初至今的高端存貨去化率也并不理想，達(dá)30%-40%。

對此，凌克表示，金地正在密切關(guān)注影響高端產(chǎn)品去化的政策調(diào)整和變化趨勢。在研究高端客戶消費(fèi)心理的同時，保障高端產(chǎn)品始終如一的產(chǎn)品品質(zhì)，爭取提升高端產(chǎn)品的去化。

雖然面對市場回暖，銷售加快，金地管理層對于市場判斷仍是“謹(jǐn)慎樂觀”，提升去化速度仍是金地目前的重點(diǎn)工作。

7月11日，在金地集團(tuán)內(nèi)部召開的年中工作會議上，凌克提醒內(nèi)部員工，雖然在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的增長速度情況下，宏觀層面出現(xiàn)的貨幣、財政政策利好，間接利好了地產(chǎn)行業(yè)，短期內(nèi)剛需市場仍可期待，但“要抓住短暫回暖機(jī)遇，抓緊去化，加強(qiáng)進(jìn)取，加快發(fā)展”。

根據(jù)國泰君安的研究報告，預(yù)計金地下半年新增貨值200億元，其中小于144平方米的產(chǎn)品占超60%。加上公司滾存存貨，整個下半年可售貨值約400億元，貨量非常充足。

按照習(xí)慣，金地下半年都會集中火力推盤。進(jìn)入第三季度，金地的銷售步伐明顯加快。7-8月份金地新推或加推盤計劃的項目就達(dá)到21個，其中包括深圳名峰、東莞博登湖、廣州荔湖城、上海藝華年、南京自在城、北京朗悅、武漢藝境、大連云錦、西安湖城大境等。