房地產(chǎn)行業(yè)，在中國真正快速發(fā)展的時間只有十來年，但這個行業(yè)的企業(yè)和BOSS卻積累了驚人的財富。2009年胡潤百富榜，前一百位富豪中已經(jīng)超過30%為房地產(chǎn)企業(yè)家，前十名（12位）中更是有8位主營房地產(chǎn)。他們分別是排名第3的許榮茂家族，排名第4的楊惠妍家族，排名第5的黃偉李萍夫婦、盧志強、朱孟依家族，排名第9的王健林，排名第10的嚴彬、張近東。

為什么房地產(chǎn)行業(yè)可以如此迅速積累財富？為什么房地產(chǎn)行業(yè)可以誕生如此之多的超級富豪？

與此同時，普通老百姓為什么對房子又愛又恨？而“開發(fā)商”這一名詞幾乎已經(jīng)成為罵人“為富不仁”的代名詞。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)

原先中國的房子是分配的，房子沒有成為商品在市場上流通。我們可以這么說，98年以前，房地產(chǎn)這個行業(yè)和現(xiàn)在是完全不同的。那么房地產(chǎn)行業(yè)為什么會變成今天這樣的存在形式？
房地產(chǎn)行業(yè)游戲規(guī)則的改變形成的直接結果就是龐大的社會財富的轉移。房地產(chǎn)其實就是把國民在改革開放的二三十年中積累的財富進行合法轉移和再分配的一個游戲、一項工具、一個中介。

對政府而言，通過房地產(chǎn)行業(yè)流向中央和地方財政的財富，可以充足國庫、提高國家整體實力、掌握更多的國際話語權，可以通過財富再分配的形式讓某些需要投入、需要扶持的行業(yè)獲得相應的財政投入，可以讓社會的弱勢群體獲得必要的生活保障等。對很多地方政府而言，房地產(chǎn)已經(jīng)是其財政收入的最大來源，如果缺少了土地款和房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，中國的很多城市就很難的正常運行。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的掠奪性

其實，說得再明白一點，房地產(chǎn)行業(yè)為什么能夠貢獻如此之多的政府財政、能夠培育出如此之多的超級富豪，并不是完全因為這個行業(yè)本身創(chuàng)造了很大的財富，而是因為這個行業(yè)可以掠奪廣大社會居民和其他行業(yè)積累的或創(chuàng)造的財富。

房地產(chǎn)行業(yè)對社會居民和其他行業(yè)的掠奪性以三種形式體現(xiàn)。①顯性掠奪②隱性掠奪③慣性掠奪

①顯性掠奪

為什么叫顯性掠奪，因為在這一財富轉移和分配過程中，財富的流動是明顯的，財富從一方流向另一方也是明確的。

比如一個普通的家庭，買下一套半大不小的房子之后，基本上交出了這個家庭10年的儲蓄（交首付），然后還要在今后的20年中，把每個月收入的一部分交給銀行（月供）。其實，這完全可以看做是居民之前10年儲蓄的財富和之后20年部分勞動創(chuàng)造的財富的一次性轉移，這次轉移通過的就是一套房子這個中介。

只要房價居高不下，這種顯性掠奪就會繼續(xù)發(fā)生，可悲的是，老百姓很難理解這種掠奪形式。

②隱性掠奪

為什么叫隱性掠奪，因為在這一財富轉移和分配過程中，財富的流動是不明顯的，財富從一方流向另一方也是很難看清很難理解的。

我們經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)這樣的情況，當一個地段不太成熟時房價只有1萬元每平米，而當大型的商場入住、地鐵開通、公交車增設、學校的建設、餐飲/娛樂/銀行/郵局等入住、河道的清理、周邊的公園開放……，同樣的一套房子價格可能就在短短的兩三年時間里，漲到了2萬元每平米。

房子價值的增值被美其名曰“土地增值、通貨膨脹、供不應求”，但是如果我們理性地思考價值和價格的問題，我們會發(fā)現(xiàn)，一套房子所凝聚的勞動價值理論上是相對穩(wěn)定的，并不會過兩三年就翻一倍，它價格的增值部分，也許有一小部分確實是因為通貨膨脹或供不應求，但絕大部分則是對其他行業(yè)的價值轉移。

也就是說，房地產(chǎn)這種特殊商品，房地產(chǎn)這個特殊行業(yè)，具備了轉移部分其他行業(yè)創(chuàng)造的財富的功能。在商場、地鐵、學校、餐飲/娛樂/銀行/郵局、公園等建設和運行過程中，也凝聚了大量的人類勞動，由此產(chǎn)生的社會價值有一部分就被房地產(chǎn)轉移過去了，這就是為什么同樣一套房子價格會飆升的原因。

房地產(chǎn)的增值，核心原因是它轉移了其他行業(yè)創(chuàng)造的財富。又因為它是通過看不見的游戲規(guī)則零成本地轉移過來的，所以它沒有支付給其他行業(yè)或整個社會應有的回報，這些價值都被房地產(chǎn)行業(yè)的利益獲得者分取了。

那么在房價上漲的過程中，房地產(chǎn)通過隱性掠奪的財富是怎么被分取的呢？

我們說，如果房子不漲價或房價保持相對平穩(wěn)，一套房子的售價中大約有30%-40%是土地款，10%-20%是各個環(huán)節(jié)的稅收，這些是政府收入；30%-40%是建筑、銷售成本，是建筑商、園林公司、設計公司、銷售公司、廣告公司和媒體、建筑材料供應商等的收入（是收入而不是利潤）；支付完上述的成本，還有10%-20%就是開發(fā)商的利潤。也就是說如果開發(fā)商用3倍的資金杠杠，兩年時間完成一個樓盤的銷售，在房價穩(wěn)定的情況下，年資產(chǎn)回報在30%-60%左右。

如果真的是這樣的財富分配比例和資本回報比例，那還是比較合理的，至少大部分財富轉移到了政府的財稅收入，這些財富基本上還是可以用之以國、用之于民的。

但問題是，1萬的房價兩三年后變成2萬了，一套房子100萬的總價變成200萬了，那么后續(xù)售出的房子中，增值部分幾乎都被開發(fā)商拿走了（扣除少量的稅）。一套房子國家分到的還是40-60萬，開發(fā)商以外的環(huán)節(jié)分到30-40萬，而開發(fā)商分到了110-120萬，多出來的100萬基本上都是開發(fā)商獲得的。也就是說如果房產(chǎn)的增值速度較快，受益最大的是開發(fā)商，房地產(chǎn)所轉移的社會財富（其他行業(yè)勞動者創(chuàng)造的財富）會更多地流向開發(fā)商的口袋。
如果有一天，法律規(guī)定房地產(chǎn)的增值部分屬于全社會共有，那么這種隱性掠奪才不會被少數(shù)人分取。

③慣性掠奪

為什么叫慣性掠奪，因為在這一財富轉移和分配過程從某個時點開始就一直在持續(xù)。

房地產(chǎn)對整個社會的慣性掠奪，最明顯的表現(xiàn)形式就是房租和物業(yè)費，同時每個居民幾乎任何消費中的一部分也會被當作房租，比如你去吃飯花了100元，其中飯店的老板可能要支付10元的房租，你去買了一輛車20萬元，其中4S店的老板可能要支付5000元的房租……

就連09年胡潤百富榜排在第29名，擁有185億身家的周成建（美特斯邦威）都曾在一期電視節(jié)目中表達過這樣的“抱怨”：美特斯邦威的1/3的利潤以租金的形式被房地產(chǎn)商或持有商鋪的人拿走了。

對持有自己居住自己使用以外房產(chǎn)的人或企業(yè)來說，就是通過這種慣性掠奪不斷吞噬其他行業(yè)創(chuàng)造的財富。

三、掠奪的延續(xù)

在東方世界，這種掠奪會因為房地產(chǎn)這個游戲規(guī)則設計的“科學性”（預售、按揭、杠桿、土地拍賣等），以及它對政府的綁架（土地財政）、對銀行的綁架（按揭貸款）、對整個社會的綁架（大量城市居民擁有房產(chǎn)），再加上東方人的三大特點1、喜歡儲蓄 （能夠存錢付首付）2、抗壓性強（甘于承受高房價和月供） 3、家庭觀念強（必須擁有一套房子），房地產(chǎn)行業(yè)目前的運行模式還將繼續(xù)持續(xù)下去，也許是5年、也許是10年、也許是50年。

總是，現(xiàn)在的日本、韓國、中國香港、中國大陸都是如此，沒有人有能力去改變，也沒有政府敢于去改變。

要想社會上大部分人統(tǒng)一起來不買房是不現(xiàn)實的，因為在房價上漲的過程中，不但政府和開發(fā)商是受益者，炒房者和先買房的人也是受益者。想要讓政府去改變房地產(chǎn)的游戲規(guī)則也是很艱難的，除非政府能夠在每年少收入30%的情況下正常運作而不至于招致民眾的抱怨和社會的動亂。

似乎在中國發(fā)生一次次貸危機就可以使房價暴跌，解決或緩解房地產(chǎn)的掠奪問題，但是次貸危機在中國發(fā)生的可能也是很小，因為一方面銀行不會貸款給現(xiàn)在買不起房子的人，另一方面當真的有很多人斷供時，第一遭殃的是銀行，而銀行又是國有的，國家哪會允許銀行出那么大的風險？

物業(yè)稅？遺產(chǎn)稅？二手房的增值稅？真的不知道如何瓦解房地產(chǎn)對整個社會的掠奪。

作者：沈良  期貨中國網(wǎng)m.yfjjl6v.cn總編