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Q房網38億“賣身”國創(chuàng)高新 一年估值提高10億

最新高手視頻! 七禾網 時間:2017-01-20 13:55:09 來源:騰訊證券

近日,融創(chuàng)26億元入股鏈家,攪動房產中介行業(yè)一池春水。地產巨頭爭先布局存量市場讓房產中介行業(yè)再度被關注,鏈家的高估值是否促使行業(yè)中資本運作標的估值提升成為熱議焦點。


日前,停牌近半年的國創(chuàng)高新發(fā)布收購草案,計劃作價38億元向深圳市大田投資有限公司(下稱“深圳大田”)和拉薩市云房創(chuàng)富投資管理有限公司(下稱“拉薩云房”)等12名股東收購其持有的深圳云房100%股份。深圳云房運營的品牌即是“Q房網”。


世聯(lián)行曾經發(fā)起4.2億元入股Q房網的計劃,不過在2016年初宣布終止,彼時后者的估值為28億元?,F(xiàn)在,Q房網以38億元估值投身國創(chuàng)高新,并作出未來3年的業(yè)績承諾。在執(zhí)行嚴格調控的當下,業(yè)務聚焦深圳的Q房網業(yè)績承諾能否兌現(xiàn)仍待觀察。針對國創(chuàng)高新收購Q房網時所作出的業(yè)績承諾等問題,記者給國創(chuàng)高新董秘辦公室發(fā)去采訪函,截至發(fā)稿未收到回復。


估值提升10億元背后


深圳云房品牌名稱為“Q房網”。2014年中開始,傳統(tǒng)老牌中介世華地產轉型為互聯(lián)網中介Q房網,在深圳新創(chuàng)獨立經紀人模式。隨后兩年全國并購擴張,Q房網進入北京、上海、香港等數(shù)十座城市,也曾因“跳單”等管理漏洞遭遇深圳中介行業(yè)的集體抵制。


大規(guī)模的擴張讓Q房網資金渴求一直存在,實際控制人梁文華自稱“賠上身家做Q房網”,尤其是始于去年下半年的最嚴調控更讓中介行業(yè)面臨嚴冬。2016年11月,國創(chuàng)高新發(fā)布公告透露重組標的,其擬以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金的方式購買深圳云房100%股權。


為了籌措現(xiàn)金,國創(chuàng)高新將以8.08元/股向包括公司大股東國創(chuàng)集團在內的8名投資者募集配套融資20.97億元,用于支付本次交易現(xiàn)金對價、中介機構服務費用及深圳云房營銷網絡與云房源大數(shù)據(jù)運營平臺項目建設。


這不是Q房網尋求資本的唯一嘗試。此前世聯(lián)行曾經發(fā)起入股Q房網的計劃,擬以4.2億元收購Q房網15%的股權,不過此計劃在2016年初宣布終止,世聯(lián)行稱是由于對Q房網的估值、交易價格及投資后的發(fā)展計劃等事項未達成一致意見。彼時Q房網的估值為28億元。


這次Q房網以38億元身價投身國創(chuàng)高新,估值比一年前提升10億元。根據(jù)國創(chuàng)高新發(fā)布的評估辦法,深圳云房的股東全部權益賬面價值為2.7億元,采用收益法的評估價值為38億元,增值率為1326.66%。


國創(chuàng)高新方面表示,本次交易標的資產的評估值相較于對應的凈資產增值較高,主要是由于標的公司屬于輕資產類房地產相關服務行業(yè),采用房地產中介服務行業(yè)O2O模式,擁有成熟的商業(yè)模式,穩(wěn)健的運營團隊,成為全國性房地產行業(yè)線上及線下一體化閉環(huán)交易的服務企業(yè)。收益法評估過程中考慮了標的公司所擁有的研發(fā)團隊、客戶和商業(yè)渠道等的價值,這些在資產基礎法評估中難以體現(xiàn)。


安信證券分析師陳天誠對記者表示,當前融創(chuàng)入股鏈家這一事件對中介行業(yè)資本化有推動作用,但每個標的的情況并不相同,另外估值是一個復雜的體系,關鍵是投資者要認可,Q房網的估值更多考慮未來前景和盈利預期。


值得關注的是,國創(chuàng)高新與深圳云房為達成此次交易做出諸多安排。有券商分析師向記者指出,其規(guī)避借殼紅線的安排“非常巧妙”。國創(chuàng)高新停牌前的市值大約39.91億元,深圳云房作價達到了38億元,收購一家與自己體量相近的標的而不構成借殼,稀釋Q房網控制人梁文華的持股是規(guī)避借殼的唯一方法。


2016年8月,梁文華控股的拉薩云房將深圳云房17.28%股份以6.57億元轉讓給國創(chuàng)集團等3家機構,其中國創(chuàng)集團出資3.8億元獲得10%的股份;梁文華控制的另一家機構樟樹大田則將其持有的2.56%股份以9720萬元的價格全部轉出。


在此次收購中,梁文華控制的4家機構還將獲得國創(chuàng)高新支付的11.99億元的現(xiàn)金對價,進一步規(guī)避借殼的紅線。與此同時,國創(chuàng)集團還將參與認購9.36億元的配套融資,持股比例將達到39.94%,梁文華控制的比例下降至16.66%。至此,通過轉讓股權、現(xiàn)金支付和配套融資等手段,國創(chuàng)集團掌控收購后標的控股權。


業(yè)績承諾兌現(xiàn)存挑戰(zhàn)


當下以融創(chuàng)入股鏈家、國創(chuàng)高新跨界進入房產中介行業(yè)為代表的資本運作,都表明一個趨勢,耕耘存量資產的時代正在來臨。


中國指數(shù)研究院最近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,北京、上海和深圳等熱點城市存量房交易數(shù)量遠超新房。2016年1~11月,北京市二手房銷售套數(shù)是新房的4.8倍,上海和深圳二手房與新房銷售套數(shù)比分別為3.3和2.4倍。


根據(jù)鏈家研究院測算,中國存量房屋總價值約245萬億元,其中二手住宅價值180萬億元,商辦物業(yè)價值50萬億元,已售待開發(fā)土地價值12.2萬億元,已建成待售住宅庫存大約為3萬億元。由此形成的存量房市場預計會帶來1.91萬億元收入,其中租賃行業(yè)收入最高,超過了1.1萬億元,其次是物業(yè)管理行業(yè)收入4400億元,新房收入2310億元,二手房收入大概在1000億元左右,城市更新行業(yè)收入也能達到270億元。


Q房網市場觀察員任晉東向記者表示,存量房市場規(guī)模持續(xù)擴大,尤其一線城市成交占比上升是大趨勢,這個行業(yè)還得經紀公司去推動;經紀行業(yè)是重資產行業(yè),必須要有線下支撐才能提高客戶粘性,需要大量的資本去驅動,新進入一個城市可能需要幾十億元的資金鋪墊,因此房產中介行業(yè)資本運作會非常普遍。


不過,當下行業(yè)仍然有“草莽時代”的痕跡,雖然大趨勢使然,但短期政策變動的沖擊波不可小覷,光明的彼岸依然遙遠。


2016年下半年以來,監(jiān)管層在房地產經紀領域頻頻“亮劍”。從規(guī)范行業(yè)服務行為,到完善行業(yè)管理制度上,都提出了更多更明確的要求,其中被稱為史上最嚴房地產中介新規(guī)的《關于加強房地產中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》于2016年第三季度發(fā)布。


樓市調控力度的不斷加大也對房地產中介市場造成了較大影響。據(jù)了解,前兩年由于房地產市場火熱房產中介大規(guī)模擴張。激進擴張之后,“限購令”等因素影響樓市成交縮水,地產中介生存形勢更加嚴峻。


有業(yè)內人士指出,這不僅導致房地產中介行業(yè)面臨毛利率下滑風險,代理銷售業(yè)務也受政策調控間接影響?!百Y本寒冬疊加行業(yè)的宏觀環(huán)境,讓我們步履艱辛。”日前,剛停運的房產O2O平臺安個家創(chuàng)始人梁偉平在給員工的內部信中也如此表示。


國創(chuàng)高新此次收購的Q房網,主營業(yè)務為新房代理和二手房銷售。其合并報表顯示,2014~2015年和2016年前8個月,深圳云房實現(xiàn)收入5.81億元、25.32億元和27.08億元,歸屬母公司股東的凈利潤分別為-7821萬元、-2.09億元和1.56億元。


除了母公司外,以二手房業(yè)務為主的深圳世華2014~2015年和2016年前8個月的凈利潤分別為-3479萬元、8820萬元和4546萬元;以新房業(yè)務為主的前海云房凈利潤為488萬元、5938萬元和1.53億元。


根據(jù)收購方案中業(yè)績承諾,深圳云房2016~2019年凈利潤不低于2.43億元、2.58億元、3.23億元和3.65億元。梁文華控制的4家公司和國創(chuàng)集團是業(yè)績承諾的補償義務人。


一位不愿具名的券商分析師向記者表示,鏈家是行業(yè)中優(yōu)質標的,逐漸成為影響行業(yè)生態(tài)的公司,它的估值自然很高;Q房網的估值算是比較合理,關鍵是業(yè)績承諾如何兌現(xiàn),當下樓市調控增加整個行業(yè)的變數(shù),業(yè)績表現(xiàn)需要追蹤觀察。


對于鏈家以及Q房網高估值對行業(yè)其他公司是否有借鑒意義,深圳市前海永樂凱恒資產管理有限公司基金經理趙振津表示,融創(chuàng)入股鏈家以及國創(chuàng)高新收購Q房網的高估值對類似標的估值有提振作用。他認為收購標的估值考慮兩個因素:未來現(xiàn)金流的折現(xiàn)以及同類企業(yè)的估值參考。


在依據(jù)具體標的作出估值后,參考同類公司的估值作出調整,進而確定最后的交易對價是收購過程中的常規(guī)程序。鏈家和Q房網等公司獲得高估值,表明資本對存量市場的看重。


在資本市場,經過兩三年的發(fā)展之后,風投對于“互聯(lián)網+房地產”的概念已經有了明確的認知,未能解決盈利難題的房產O2O或許面臨融資艱難的困境,破產或者被收購將不斷上演。


與此對應的是,“過去資本看中的是互聯(lián)網中介的故事和流水,盈利模式都不清晰,在這輪大的市場波動中,投資者的態(tài)度趨于謹慎?!鄙鲜龌鹑耸咳缡潜硎尽?/p>

責任編輯:唐正璐

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