國(guó)務(wù)院日前發(fā)布了關(guān)于落實(shí)《政府工作報(bào)告》重點(diǎn)工作部門(mén)分工的意見(jiàn)，貨幣政策要保持穩(wěn)健中性，并加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控。近幾日廈門(mén)、杭州等地升級(jí)了房地產(chǎn)調(diào)控措施，認(rèn)房又認(rèn)貸。自2017年春節(jié)之后，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)限貸調(diào)控政策不斷升級(jí)、擴(kuò)容，至今已有數(shù)十個(gè)城市采取了地產(chǎn)限購(gòu)措施。調(diào)控不斷升級(jí)擴(kuò)容主要原因，我們推測(cè)可能在于去年第四季度房地產(chǎn)調(diào)控措施雖然對(duì)商品房銷售產(chǎn)生了影響，但對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲的作用相對(duì)有限，今年春節(jié)過(guò)后房?jī)r(jià)上漲壓力依然較大。

去年國(guó)慶前后調(diào)控政策出臺(tái)過(guò)后，熱點(diǎn)城市銷量受到一定抑制，但是經(jīng)歷了2015和2016年的高速去化后，熱點(diǎn)城市的庫(kù)存大部分處于偏低的水平，部分城市狹義庫(kù)存甚至不足5個(gè)月，因此供需的矛盾依舊沒(méi)有得到緩解。這也造成了熱點(diǎn)調(diào)控城市價(jià)格的再次反彈，尤其是今年春節(jié)之后。

以前期調(diào)控升級(jí)關(guān)注度較高的北京為例，今年一月、二月北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅分別為1.0%、3.3%，新房?jī)r(jià)格環(huán)比變化分別為-6.65%、6.29%，房?jī)r(jià)再度面臨加速上漲的壓力。在北京本次加碼調(diào)控措施之前，北京樓市調(diào)控政策與深圳、上海主要區(qū)別在于第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即滬深均實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”，北京相對(duì)寬松，即“認(rèn)房不認(rèn)貸”。此外，限購(gòu)政策、首付比例政策區(qū)別相對(duì)較小。這也是在年前調(diào)控后，深圳房?jī)r(jià)逐漸回落，上海房?jī)r(jià)漲幅趨穩(wěn)，北京房?jī)r(jià)重拾上漲勢(shì)頭的主要原因。同時(shí)，隨著北京的房?jī)r(jià)上漲，周邊三四線城市也受到擴(kuò)散蔓延的影響，涿州、淶水、崇禮等地也紛紛出臺(tái)限購(gòu)措施。

雖然本輪地產(chǎn)調(diào)控整體上遵循了循序漸進(jìn)的方式，每次加碼的力度都不大，但針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況升級(jí)調(diào)控措施的頻率卻較快。這充分展現(xiàn)了政府調(diào)控房地產(chǎn)的市場(chǎng)的決心。2017年，政府工作報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定下的政策基調(diào)可能并不過(guò)于嚴(yán)厲，但我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍會(huì)較2016年明顯趨緊。房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，從歷史經(jīng)驗(yàn)觀察，當(dāng)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的幅度超過(guò)1.5%可能暗示著房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，調(diào)控政策往往會(huì)相應(yīng)出臺(tái)。雖然2016年一二線城市房?jī)r(jià)集體快速上漲局面難以在2017年重現(xiàn)，但是在二線、三四線城市去庫(kù)存情況得到區(qū)域性、局部性改善情況下，越來(lái)越多的城市房?jī)r(jià)開(kāi)始面臨上漲壓力。在一線城市調(diào)控力度不斷升級(jí)的背景下，調(diào)控范圍也逐步向二三線城市蔓延。

對(duì)于A股市場(chǎng)而言，在房地產(chǎn)調(diào)控的需求下，貨幣政策也將維持穩(wěn)健中性。加上近期周期性板塊隨著大宗商品波動(dòng)有退潮跡象，市場(chǎng)料呈現(xiàn)振蕩格局。