國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體上自去年四季度以來出現(xiàn)了一些數(shù)據(jù)的背離。房地產(chǎn)銷售同比增速在房地產(chǎn)調(diào)控政策的抑制下逐漸下降，但房地產(chǎn)投資完成額同比增速卻在住宅用土地供給支撐下繼續(xù)回升。因此，我們認(rèn)為來自房地產(chǎn)市場調(diào)控因素對經(jīng)濟(jì)的拖累可能沒有想象中的大。

國內(nèi)房地產(chǎn)銷售和投資增速的背離，曾出現(xiàn)于2000年至2002年。當(dāng)時的房地產(chǎn)市場大背景是住房制度改革，由住房實物分配制度全面轉(zhuǎn)向分配貨幣化，絕大部分的住房需求由公共住房轉(zhuǎn)向商品房市場。由于這一段時期仍處于宏觀的通縮期，居民對新的住房制度接受程度還不高，商品房銷售增速在短期上沖之后逐漸下滑，但房地產(chǎn)投資增速卻不斷上升。此外，貨幣政策在這一段時期保持寬松，房地產(chǎn)投資資金來源的增速持續(xù)回升，也推動房地產(chǎn)投資增速不斷提升，房屋新開工面積同比增速在這一段時期維持在30%左右。

我們認(rèn)為，當(dāng)前的房屋銷售增速和房地產(chǎn)投資增速的背離可以得到延續(xù)?！坝斜Ｓ袎骸闭{(diào)控下，年內(nèi)土地供應(yīng)情況將明顯好轉(zhuǎn)，土地購置費趨勢上行或推動二三季度地產(chǎn)投資增速總體保持平穩(wěn)。全年來看，地產(chǎn)投資并不會一路拐頭向下。“因城施策”意味著總體住房銷售增速不會下降太快，銷售回款使得房地產(chǎn)開發(fā)商能夠部分滿足后續(xù)的投資對資金的需求。在房價上漲壓力較大的城市，增加住宅用土地供給也是以往調(diào)控時從來沒有出現(xiàn)過的政策。一季度一線城市住宅類土地供應(yīng)同比增加188.5%，三線城市也高達(dá)50%，100大中城市住宅用土地供給合計增長35%。根據(jù)4月6日中央地產(chǎn)新政，各地要根據(jù)商品住房庫存去化周期調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模。考慮到大部分一、二線城市庫存去化周期都在18個月以下，部分一、二線城市已出臺計劃明確上調(diào)年內(nèi)土地供應(yīng)面積，其中超過一半城市上調(diào)幅度在20%以上。同時，當(dāng)前土地溢價率仍處高位，也對土地購置費穩(wěn)步提升形成一定支撐。土地供給好轉(zhuǎn)背景下，土地購置費或繼續(xù)高速增長，并對年內(nèi)地產(chǎn)投資增速形成持續(xù)有效支持。

因此，市場因房地產(chǎn)調(diào)控而引發(fā)的對經(jīng)濟(jì)下滑的擔(dān)憂將逐漸消除。金融市場流動性從月初偏緊的節(jié)奏到目前略有轉(zhuǎn)暖，表明流動性短期有所緩和。疊加中國A股納入MSCI新興市場指數(shù)的短期利好推動，A股階段性反彈仍值得期待。