房地產下行周期不可避免

地產對于經濟、對于螺紋有舉足輕重的意義，它曾是中國經濟的壓艙石與加速器，然而在經濟轉型過程中，資源配置和經濟發(fā)展方式會發(fā)生轉變，對于地產的依賴也會逐漸降低，堅持“房住不炒”、堅持“三條紅線”、提高經濟下滑的容忍度，政府從銷售、融資等各個層面監(jiān)管地產行業(yè)風險，強力扭轉對地產的態(tài)度和市場預期。在這種情況下，地產投資、銷售、新開工等各項數據顯著轉差，地產正走在下行通道中。

地產諸多指標中，與房企最相關的是土地購置面積，它能綜合反映企業(yè)信心，也是未來新開工的源頭。影響房企拿地的因素有：土地供應（政策相關）、融資環(huán)境（政策相關）、銷售（房價預期）、開發(fā)利潤（行業(yè)景氣度）、企業(yè)信心（行業(yè)景氣度）。

依次來看，自2021年11月中下旬以來已經看到房企融資環(huán)境邊際改善，11月8日深圳政府召集房企召開座談會，隨后的兩周內，我們看到銀行收到鼓勵加快開發(fā)貸、積壓個人貸款的批貸工作，同時11月境內國有房企債券發(fā)行量創(chuàng)近兩年新高，較之以往抽貸停貸行為，政策端對房企融資環(huán)境明顯改善。不過在堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的底線面前，政策吹的暖風只是讓房企冬天不至太冷，遠不是春天到來。房企資金來源中，銷售回款占很大一部分，融資端雖有放松，但銷售回款與消費者預期有關，短時間內不會發(fā)生根本性扭轉。房企開發(fā)利潤及企業(yè)信心，都與地產行業(yè)景氣度相關，在利潤微薄，甚至拿地即虧損的情況下，疊加國家對地產行業(yè)風險管控不會放松，行業(yè)景氣度大概率下行，參照同樣是景氣度不高需求悲觀的2015、2016年，年度土地購置面積在2.2萬億平附近。

2021年集中供地，第二、三輪流拍率高，對于今年，上半年銷售、融資、開發(fā)利潤等仍然未能有效改善，例如銷售，當前只是將前期積壓的購房貸款加快審批進度，但新的銷售的形成還需要時間，房價止跌、地產暴雷結束，消費者買房信心才會重新回來。所以上半年房企仍然會面臨資金問題，拿地面積前低后高。新開工由于消耗的是半年前購置的土地，所以絕對值上說，新開工先低后高（消化去年二、三輪的土拍面積）再降低（對應今年上半年較低的土地購置），季節(jié)性來看5、6月有個小高峰，對應于鋼材采購是4、5月份。

房地產政策暖風正濃

1月11日，住房和城鄉(xiāng)建設部住房保障司負責人潘偉在新聞發(fā)布會上表示，加大金融、土地、公共服務等政策支持力度，擴大保障性租賃住房供給。

 潘偉表示，按照黨中央、國務院決策部署，在提升住有所居領域公共服務保障水平方面，將重點做好以下工作：

一是加大金融、土地、公共服務等政策支持力度，擴大保障性租賃住房供給?！笆奈濉逼陂g，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間），預計可幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難。同時，繼續(xù)做好公租房保障，因地制宜發(fā)展共有產權住房，穩(wěn)步推進棚戶區(qū)改造。

二是針對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民的住房改善需求，創(chuàng)新金融支持方式，落實閑置土地利用、存量房屋用途調整等政策，加快形成推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的政策機制?！笆奈濉逼陂g，將基本完成2000年底前建成的、約21.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務。

三是持續(xù)推進農村危房改造和地震高烈度設防地區(qū)農房抗震改造，精準識別保障對象，持續(xù)跟蹤住房安全保障情況，及時發(fā)現安全隱患，及時納入保障范圍，對符合條件的農村低收入群體等重點對象住房安全做到應保盡保。

四是多種手段擴大住房公積金制度覆蓋范圍，讓更多就業(yè)群體享受住房公積金服務；優(yōu)化使用政策，支持繳存人租購并舉，解決基本住房問題；提升服務標準化、規(guī)范化、便利化水平，推動建設智慧住房公積金。

發(fā)展保障房力度加大

自2021年12月6日的中央政治局會議，在談及房地產時， 要求“推進保障性住房建設”， 并將其置于“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”之前。隨后12月8-10日的中央經濟工作會議延續(xù)這一表述， 從2020年年末的“高度重視保障性租賃住房建設”轉為“推進保障性住房建設”，要求加快發(fā)展長租房市場，推進保障房建設，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)健康發(fā)展，支持商品房市場更好滿足購房者的住房需求。市場普遍認為， 2022年保障性住房發(fā)展將進入快速實施階段， 成為穩(wěn)定房地產業(yè)的重要邊際力量。以政府為投資主體的保障房和租賃房建設可以對地產投資起到一定支撐作用，緩解房企躺平的悲觀信心。

與以往保障性住房主要針對各地低收入群體不同，保障性租賃住房并無收入限制，而是以人口流入多、房價高的城市為重點，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主。早在2010-2011年，為應對經濟下滑，房價高企，政府多次提出加快進行保障房建設，與10年前的那輪保障房建設相比，兩輪保障房建設有一定區(qū)別：一是上一輪保障房建設面向全國中低收入人群， 本輪則面向大城市的新市民；二是本輪保障性租賃住房建設在土地支持政策上，更側重多渠道盤活存量資源；三是上一輪保障房建設中“防風險”訴求不高， 相應的財政和金融政策支持力度更大。

全國住建工作會議表示， 2022年全國要建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）。比2021年的93.6萬套（間），任務量成倍增加，但獲取方式與市場認為的新建增量略有不同。保障性租賃住房通過新建住房和籌集存量房兩種方式獲得， 住建部提出的新建、 改建、 改造、 租賃補貼、 閑置住房改變用途等五種保障性租賃房來源中，后四種均是存量房轉化， 成本較低。多個城市的籌建計劃中， 包括房間數、 床位數， 而非一套完整的住房。比如， 上海計劃在“十四五”時期， 形成供應租賃住房超過47萬套（間、 宿舍床位） ，其中包含宿舍床位20萬張， 籌建成本明顯低于一套完整住房。按照全國首年新增240萬套（間）保障房且一半為施工所得測算，對應建造面積約8000萬至1億平方米。

控碳推遲五年

中國鋼鐵工業(yè)二氧化碳排放量約占全國二氧化碳排放量的15%，占全球鋼鐵行業(yè)碳排放量的60%以上。可見，鋼鐵行業(yè)的低碳轉型對于我國實現“雙碳”目標至關重要，推動鋼鐵行業(yè)碳達峰是“碳達峰”十大行動之一?！半p碳目標”從供給端給鋼鐵行業(yè)注入不少上行動力。去年上半年3-5月的上漲，將鋼鐵行業(yè)碳達峰預期演繹得淋漓盡致，螺紋漲幅最高達到40%，這一漲幅比例，與2016-2019年供給側改革期間螺紋漲幅相當。如果地產不出現下行，我們可以將鋼鐵行業(yè)碳達峰看作供給側改革的2.0版本，預計螺紋價格中樞也將在4450-5700區(qū)間運行，但是，面對地產下行這一新變化，不可照搬供給側改革期間的價格漲幅，對于未來，產量端的控制或許只能對沖需求下行，使鋼鐵企業(yè)不至于大面積虧損，出現2012-2015年的經營慘狀，螺紋的價格中樞或將維持區(qū)間運行。

2022年2月7日，工業(yè)和信息化部、國家發(fā)改委、生態(tài)環(huán)境部聯(lián)合發(fā)布《關于促進鋼鐵工業(yè)高質量發(fā)展的指導意見》，提出鋼鐵行業(yè)“確保2030年前碳達峰”。這一目標比之前的征求意見稿延遲5年。這一邊際變化在控碳節(jié)奏上減弱了鋼鐵行業(yè)限產預期。

今年將召開黨的二十大，這是黨和國家政治生活中的一件大事，需要保持平穩(wěn)健康的經濟環(huán)境，鋼鐵行業(yè)規(guī)模占國內生產總值比重超5%，是比較重要的工業(yè)生產部門，經濟下行壓力增大，“六保六穩(wěn)”成為政策重心，在能耗指標內沒有必要過分看空產量壓減。

中國寬松的貨幣政策

央行：1月末，廣義貨幣(M2)余額243.1萬億元，同比增長9.8%，增速分別比上月末和上年同期高0.8個和0.4個百分點。狹義貨幣(M1)余額61.39萬億元，同比下降1.9%，剔除春節(jié)錯時因素影響，M1同比增長約2%。流通中貨幣(M0)余額10.62萬億元，同比增長18.5%。當月凈投放現金1.54萬億元。

央行：1月份人民幣貸款增加3.98萬億元，是單月統(tǒng)計高點，同比多增3944億元。分部門看，住戶貸款增加8430億元，其中，短期貸款增加1006億元，中長期貸款增加7424億元；企（事）業(yè)單位貸款增加3.36萬億元，其中，短期貸款增加1.01萬億元，中長期貸款增加2.1萬億元，票據融資增加1788億元；非銀行業(yè)金融機構貸款減少1417億元。

1月社融單月6.17萬億，明顯超市場預期。主要在企業(yè)貸款和地方專項債兩塊，呈現明顯同比增長。反應了政策前置的影響，以及“穩(wěn)增長”意圖下信貸在企業(yè)和地方政府兩端放松的意圖。值得關注的是，居民中長期貸款，同比去年少增2000億。地產的信貸擴張，目前看，在銷售端還不是特別明顯。這是本月社融數據的一個“風險”。

單月社融超預期，主要對市場預期產生影響，會增加企業(yè)補庫情緒，從而對商品價格起到預期帶動作用。

當下供需及展望

概括當前基本面，產量保持低位、需求適中，庫存低位，其中庫存水平與2017、2019年接近。展望未來，因取暖季及冬奧會而起的華北鋼企限產，在這兩個外部因素消失之后或將隨之減少，疊加穩(wěn)增長任務，鋼廠有望逐步提升產量。需求端通常較難把握，啟動的關鍵時點就在未來這兩周，通過調研了解到，項目基本不缺，局部地區(qū)反映資金不到位拖累工程進度，但資金緊張程度好于去年。我們注意到需求受價格影響較大，價格過高下游資金超預算，于是高價格抑制需求，而價格下跌，雖然利于刺激需求，但當處在跌價通道中，下游會有一個觀望觀察期，價格低位企穩(wěn)后才會有效刺激需求。當前鋼價自高點下跌5%，價格企穩(wěn)前需求可能是不及預期的情況，屆時伴隨著庫存累積價格隨之承壓。在風險釋放完畢后，鋼價做多價值凸顯，做多場景為：鋼廠利潤不佳尤其是電爐持續(xù)虧損時，產量增加不及預期，需求進入旺季，庫存快速去化，宏觀持續(xù)寬松。