4月30日，鐵嶺新城發(fā)布公告稱，其全資子公司鐵嶺財(cái)京已與鐵嶺市人民政府簽訂《鐵嶺凡河新區(qū)蓮花濕地恢復(fù)及綜合開發(fā)項(xiàng)目合作協(xié)議書》，該項(xiàng)目總面積約1546.7公頃，其中蓮花濕地恢復(fù)面積1000公頃（含水域），土地綜合開發(fā)面積546.7公頃。預(yù)計(jì)總投資額約40億元-50億元，其中周邊土地整理計(jì)劃于2022年底前完成。

選定“PPP模式”開發(fā)

對此，有市場人士稱，“公司在鐵嶺新城區(qū)是唯一一家土地一級開發(fā)商，同時擁有鐵嶺其它區(qū)域土地一級開發(fā)的優(yōu)先權(quán)，本次拿下蓮花濕地區(qū)域的項(xiàng)目開發(fā)，對于公司未來的業(yè)績可以說提供了充足的保障”。

而據(jù)記者了解，鐵嶺新城和鐵嶺市政府對凡河新區(qū)的合作開發(fā)也采取了新的模式，與時下頗為流行的“PPP模式”類似，只是公司暫時還未獲得資金支持。但鐵嶺新城方面表示，公司對于凡河新區(qū)的開發(fā)正在向“PPP模式”靠攏?！癙PP模式”優(yōu)點(diǎn)在于政府部門和民間部門可以取長補(bǔ)短，發(fā)揮政府公共機(jī)構(gòu)和民營機(jī)構(gòu)各自的優(yōu)勢，彌補(bǔ)對方身上的不足。對于企業(yè)來說，PPP模式則有助于企業(yè)降低投資風(fēng)險，并獲得大量政策扶持作為補(bǔ)償。

公告顯示，雙方在合同中約定的盈利模式為：投資額+固定費(fèi)用+浮動收益。對此，鐵嶺新城認(rèn)為這最大限度回避了風(fēng)險，同時能夠獲得穩(wěn)定的收益，也是公司對新盈利模式的有益探索。 同時，對濕地及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)地塊的具體征地、拆遷、安置工作均由政府方面負(fù)責(zé)，項(xiàng)目的相關(guān)規(guī)劃、土地、環(huán)評、建設(shè)等所有涉及政府審批的事項(xiàng)也均由鐵嶺市政府負(fù)責(zé)辦理。

實(shí)際上，PPP模式也得到了國家層面的多項(xiàng)政策支持。此前，發(fā)改委聯(lián)合國家開發(fā)銀行印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)開發(fā)性金融支持政府和社會資本合作有關(guān)工作的通知》，《通知》提出由國家開發(fā)銀行對PPP項(xiàng)目提供利率優(yōu)惠，最長可達(dá)30年貸款期限等方面的差異化信貸政策。

此外，為優(yōu)化公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用，補(bǔ)充流動資金，鐵嶺新城擬非公開發(fā)行公司債券不超過10億元。而對于上述項(xiàng)目來說，公司較為充裕的資金狀況也可加速項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程。

7000余畝土儲獲升值

根據(jù)公告顯示，蓮花濕地是遼寧省內(nèi)著名風(fēng)景區(qū)，也是鐵嶺市建設(shè)旅游城市的核心景觀。蓮花濕地的恢復(fù)及各項(xiàng)設(shè)施的完善會對當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)產(chǎn)生積極的影響，將會吸引更多的省內(nèi)外游客，進(jìn)而能夠促進(jìn)鐵嶺新城區(qū)房地產(chǎn)市場的繁榮。濕地及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)地塊的具體征地、拆遷、安置工作則由鐵嶺市政府負(fù)責(zé)。

據(jù)悉，蓮花湖國家濕地公園毗鄰鐵嶺新城區(qū)北側(cè)，公園從2012 年起漸入成熟期，目前游客人數(shù)快速上升，2013 年已超60 萬人次。 蓮花湖濕地公園二期工程目前也已經(jīng)啟動，計(jì)劃到2020 底，公園面積將超過30 平方公里。

值得注意的是，蓮花濕地與鐵嶺新城原22平方公里土地一級開發(fā)項(xiàng)目直接相連，能夠提升公司已開發(fā)的尚未出售土地的價值，近7000余畝的土地儲備具有較大的升值潛力和空間。

此前，宏源證券的研報便指出，2011 年鐵嶺市城鎮(zhèn)化率僅為47.66%，預(yù)計(jì)2015 年末將達(dá)到全省目標(biāo)70%。得益于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化，遼寧地區(qū)的平均地價呈現(xiàn)明顯的上漲態(tài)勢。同時，蓮花湖濕地公園的重要地位也為土地價值的提升奠定了基礎(chǔ)。

業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，鐵嶺新城蓮花湖區(qū)域可供配套開發(fā)的土地約2萬畝，未來規(guī)劃用途包含商業(yè)、旅游、養(yǎng)老和住宅等多個業(yè)態(tài)。蓮花濕地恢復(fù)及綜合開發(fā)項(xiàng)目的獲得，在提升鐵嶺新城業(yè)績的同時，蓮花湖區(qū)域的環(huán)境改善也將提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的生態(tài)環(huán)境，土地升值效應(yīng)明顯。

鐵嶺新城表示，2014年下半年開始國家貨幣政策逐漸走向?qū)捤?，各地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的政策穩(wěn)定趨松，公司作為房地產(chǎn)的上游行業(yè)，其發(fā)展也將間接受益。從中長期來看，土地資源總體偏緊的態(tài)勢不會逆轉(zhuǎn)，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)也將為房地產(chǎn)市場提供旺盛的需求。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸復(fù)蘇，鐵嶺新城區(qū)土地存在較大的溢價空間，同時隨著新業(yè)務(wù)的開展，公司作為土地一級開發(fā)商將會迎來難得的發(fā)展機(jī)遇。