庫(kù)存走低催化一線城市房?jī)r(jià)較快上漲

7月百城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.54%，已連續(xù)3個(gè)月環(huán)比上漲，其中一線城市環(huán)比上漲2.54%，上漲幅度較大，二線環(huán)比上漲幅度為0.04%，三四線分別環(huán)比下跌0.09%和0.16%。我們認(rèn)為在目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求整體平穩(wěn)背景下，供給是影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的主要因素，一線城市房?jī)r(jià)上漲較快的根本原因在于庫(kù)存去化周期水平僅為9個(gè)月。同時(shí)我們判斷伴隨二三線城市的庫(kù)存水平已過(guò)最高點(diǎn)，未來(lái)供給過(guò)剩問(wèn)題將緩解，二三線城市的房?jī)r(jià)也將得到支撐。

新開(kāi)工累比數(shù)據(jù)已負(fù)增長(zhǎng)17個(gè)月，調(diào)整時(shí)長(zhǎng)遠(yuǎn)超09年和12年

本輪新開(kāi)工累比數(shù)據(jù)負(fù)增長(zhǎng)已17個(gè)月，遠(yuǎn)長(zhǎng)于09年的8個(gè)月和12年的9個(gè)月。如單純參照09年和12年的經(jīng)驗(yàn)，每次新開(kāi)工較長(zhǎng)時(shí)間負(fù)增長(zhǎng)后，總會(huì)帶來(lái)因供給暫時(shí)短缺導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲，我們認(rèn)為本輪長(zhǎng)期的新開(kāi)工負(fù)增長(zhǎng)開(kāi)始緩解之前行業(yè)面臨的供給過(guò)剩的問(wèn)題。

土地市場(chǎng)依然低迷，同樣預(yù)示未來(lái)供給過(guò)剩問(wèn)題將緩解

40城市土地成交建筑面積前6月累比負(fù)增長(zhǎng)10%，累比數(shù)據(jù)已負(fù)增長(zhǎng)19個(gè)月，同樣長(zhǎng)于12年12個(gè)月的調(diào)整周期。但土地價(jià)格相對(duì)房?jī)r(jià)剛性，月度成交土地溢價(jià)率均為正值，土地價(jià)格表現(xiàn)的特征是易漲難跌，因?yàn)槟壳矮@得土地后項(xiàng)目的盈利前景不明，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商猶豫是否拿地。因土地成交是新開(kāi)工的前提條件，如果15年下半年土地成交仍未顯著復(fù)蘇，房地產(chǎn)新開(kāi)工和供給或均將繼續(xù)維持弱勢(shì)。

估值

目前瑞銀覆蓋A股房地產(chǎn)公司16年加權(quán)平均PE為 7.8，近五年P(guān)E均值為8.6，近十年P(guān)E均值為 11.8，鑒于供給走低趨勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位趨于有利，我們看好布局一二線城市的開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科A和保利地產(chǎn)，看好受益京津冀區(qū)域衛(wèi)星城建設(shè)的華夏幸福。