保利地產(chǎn)(600048)

事件： 公司公告 7 月銷售和土地購置情況。

淡季正?；芈洌缺３衷鲩L。 公司 7 月實現(xiàn)銷售面積 83.12 萬平方米，比2014 年同期增長 408.6%，環(huán)比增長-56.7%；實現(xiàn)銷售金額 96.63 億元，比去年同期增長 46.06%，環(huán)比增長-62.33%。 7 月屬傳統(tǒng)銷售淡季。從環(huán)比數(shù)據(jù)角度看，公司 7 月銷售環(huán)比負增長屬正常現(xiàn)象。此外，公司同比增速趨勢向好明顯。 1-7 月公司實現(xiàn)累計銷售面積 667.86 萬平，同比增長 20.09%；實現(xiàn)累計銷售金額 857.05 億，同比增長 19.44%。從銷售均價看， 7 月銷售均價為 1.16 萬元/平，與今年 1 月 1.18 萬元/平銷售價格相比基本持平。我們預(yù)計公司全年有望完成 1700 億左右銷售規(guī)模。

土地直接投資保持穩(wěn)健。 7 月公司累計僅獲取項目 3 個。 7 月公司新增項目累計占地面積 16.63 萬平、累計建筑面積 45.95 萬平，其中權(quán)益建筑面積 45.95萬平。以上項目累計權(quán)益土地款支出在 8.18 億，折合每平米地價 1779.8 元。按照公司 2014 年所實現(xiàn)的項目銷售均價 1.13 萬元/平推算，以上土地儲備具備較好利潤率。公司土地直接投資金額較去年同期有所減少，但考慮收購上置集團預(yù)計整體投入規(guī)模基本持平。

擬認購粵高速非公開發(fā)行 A 股股份， 形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，不排除進一步合作可能： 粵高速 2014 年年報明確表示繼續(xù)夯實高速公路主業(yè)基礎(chǔ)。按照“降本增利，有進有退，做強做優(yōu)高速公路主業(yè)”的工作思路，以省內(nèi)項目為主、省外項目為輔，繼續(xù)整合高速公路資源，為實施多元化發(fā)展提供支持。同時要求，繼續(xù)加大高速公路沿線土地開發(fā)力度，通過實施“平臺化”運作，整合土地、資金和人力資源，以新型商業(yè)運作模式帶動土地開發(fā)工作滾動發(fā)展。以科技公司為平臺，積極推進節(jié)能環(huán)保業(yè)務(wù)，開拓系統(tǒng)內(nèi)節(jié)能服務(wù)市場，不斷提高項目收益。考慮目前粵高速在廣東區(qū)域高速路沿線存量土地和保利地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)實力，不排除雙方后期在項目運作上進一步加大合作。

收購上置集團，補充上海區(qū)域優(yōu)質(zhì)土地。 一旦本次收購?fù)瓿?，保利地產(chǎn)有望控制上海核心區(qū)域內(nèi) 100 萬平左右優(yōu)質(zhì)項目?？紤]區(qū)域一線城市土地獲取難度大，交易完成將直接增強保利地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)營實力。

投資建議：維持“買入”評級。 預(yù)計公司 2015、 2016 年每股收益分別是 1.37和 1.64 元， RNAV 在 19.84 元。 按照公司 8 月 10 日 9.82 元股價計算，對應(yīng)2015 和 2016 年 PE 為 7.17 倍和 5.99 倍。 維持對公司的“買入”評級。給予公司 2015 年 12 倍市盈率，目標(biāo)價格 16.44 元。