蘇州高新(600736)

事件：

公司8 月11 日公布2015 年半年報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入12.53 億元，同比下降16.25%；累計(jì)合同銷售金額7.65 億元，同比增長(zhǎng)26.08%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤(rùn)3,630 萬(wàn)元，同比下降37.91%；實(shí)現(xiàn)每股收益0.03 元，同比降低39.24%。

觀點(diǎn)：

營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)大幅降低。2015年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入12.53億元，同比下降16.25%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤(rùn)3,630萬(wàn)元，同比下降37.91%。營(yíng)業(yè)收入同比降低是受去年同期有商業(yè)房項(xiàng)目整體出售因素影響，導(dǎo)致今年?duì)I收波幅較大。

雖然公司上半年的凈利潤(rùn)大于零，但這是得益于蘇州樂(lè)園的152.80畝土地被收儲(chǔ)，土地收購(gòu)補(bǔ)償總價(jià)為25934.5億元，增加歸屬于母公司的凈利潤(rùn)1.4億元，彌補(bǔ)了上半年主營(yíng)業(yè)務(wù)的大幅度虧損。受商品房銷售不理想的影響，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)為負(fù)，直接反映了公司當(dāng)前面臨非常嚴(yán)峻的形勢(shì)，即便是在當(dāng)前市場(chǎng)總體向好的情況下，公司雖然采取了降價(jià)銷售的策略，但這仍然不能緩解當(dāng)前的困境。鑒于銷售費(fèi)用同比增長(zhǎng)為負(fù)，我們認(rèn)為，公司除了繼續(xù)以價(jià)換量外，還需要加大營(yíng)銷力度，同時(shí)提升看房和購(gòu)房人數(shù)。

產(chǎn)品和區(qū)域多元化戰(zhàn)略取得階段性成果。從營(yíng)業(yè)收入的業(yè)務(wù)構(gòu)成角度來(lái)看，半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售業(yè)務(wù)仍然為營(yíng)收的最大貢獻(xiàn)力力度，游樂(lè)服務(wù)收入僅次之。對(duì)各類業(yè)務(wù)近幾年的增長(zhǎng)情況進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，商品房銷售和房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)今年上半年降幅較大，而游樂(lè)服務(wù)則延續(xù)了近幾年的溫和增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，污水處理和工業(yè)品銷售營(yíng)收也處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)。除房地產(chǎn)以外的業(yè)務(wù)圍繞著“旅游”和“環(huán)?！眱纱笾黝}，都是屬于當(dāng)前國(guó)家重點(diǎn)支持的產(chǎn)業(yè)，未來(lái)發(fā)展空間非常巨大。

從營(yíng)收來(lái)源的區(qū)域來(lái)看，以往由蘇州貢獻(xiàn)大部分營(yíng)收的情況于今年上半年發(fā)生改變，來(lái)自于徐州的營(yíng)收占比高達(dá)44.4%，對(duì)蘇州本地的依賴度極大減輕，公司城市多元化戰(zhàn)略效果顯著。

資源整合有望提升其盈利能力。公司依托于蘇州本部，向徐州和揚(yáng)州擴(kuò)張，積極布局“大蘇州”區(qū)域。上半年公司實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售金額7.65億元，同比增長(zhǎng)26.08%。目前蘇州商品房出清周期處于安全邊際，保證了公司未來(lái)一半營(yíng)業(yè)收入的穩(wěn)定性，我們認(rèn)為其他兩個(gè)城市也將受益于此輪回暖行情，預(yù)期全年銷售金額可實(shí)現(xiàn)同比溫和增長(zhǎng)。

2015年3月，從長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略發(fā)展角度考慮，公司以旗下蘇州新港建設(shè)為基礎(chǔ)，融合蘇州主新地產(chǎn)（揚(yáng)州）有限公司和蘇州永新置地進(jìn)行資產(chǎn)重組，組建成為蘇州高新地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，公司內(nèi)部資產(chǎn)的重新配置有利于減輕甚至消除集團(tuán)內(nèi)部的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，從而實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利能力的提升。

再融資支持公司發(fā)展。上半年眾多房企進(jìn)行了再融資，公司也未錯(cuò)過(guò)這次機(jī)會(huì)。2015年5月，公司通過(guò)非公開發(fā)行方式股權(quán)再融資13億元，7月發(fā)行了為期3年、總額為7億元的公司債，利率為4.67%，8月獲準(zhǔn)發(fā)行總額度為9億元、期限為3年的中期票據(jù)，利率4.70%。通過(guò)“負(fù)債+股權(quán)”兩種方式結(jié)合進(jìn)行融資，為企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和有序擴(kuò)張?zhí)峁┵Y金支持。

未來(lái)投資收益巨大。公司擁有江蘇銀行、南京金埔園林和中新開發(fā)集團(tuán)（CSSD）等公司的股權(quán)，分別占比0.91%，8%和5%，其中，參股的江蘇銀行IPO已經(jīng)過(guò)會(huì)，中新建設(shè)和南京金埔也已經(jīng)開始IPO流程，預(yù)計(jì)這些公司上市后公司可獲得的投資收益總額為12-17億元；公司出資1億元與蘇高新創(chuàng)投集團(tuán)共同發(fā)起設(shè)立了融聯(lián)新興產(chǎn)業(yè)基金及基金管理公司，在報(bào)告期內(nèi)新增4個(gè)投資項(xiàng)目，新增投資金額4500萬(wàn)元，隨著大眾創(chuàng)業(yè)和萬(wàn)眾創(chuàng)新政策的持續(xù)推進(jìn)，作為發(fā)改委扶持的省內(nèi)第一支新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)投計(jì)劃參股基金，，未來(lái)公司受益于創(chuàng)投浪潮可期。從投資規(guī)模及收益來(lái)看，投資有望獲得良好的、可持續(xù)的投資收益，成為公司新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)之一。

結(jié)論：

公司依托于蘇州本部進(jìn)行擴(kuò)張，目前“大蘇州”布局已經(jīng)初步顯效；企業(yè)產(chǎn)品多元化戰(zhàn)略有序推進(jìn)，地產(chǎn)+旅游、股權(quán)投資業(yè)務(wù)增速穩(wěn)定且有望成為新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)；公司傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)及出租業(yè)務(wù)有望受益于本輪市場(chǎng)回暖，企業(yè)在降價(jià)銷售的同時(shí)也需要加大營(yíng)銷力度，進(jìn)一步加速企業(yè)的去化進(jìn)程，快速回籠資金，從而支持企業(yè)的進(jìn)一步健康發(fā)展。我們預(yù)計(jì)公司2015 年-2017 年?duì)I業(yè)收入分別為42.17 億元、60.98 億元和70.83 億元，每股收益分別為0.16 元、0.33 元和0.63 元，對(duì)應(yīng)PE 分別為60.13、28.84和15.07，維持“推薦”評(píng)級(jí)。