每年四月底，五月初的一個星期六，4萬多人會從全世界來到美國中部的一個城市奧馬哈。奧馬哈市位于美國中部的內(nèi)布拉斯加州，人口大約45萬。突然幾天以內(nèi)人口增加10%，這個對于奧馬哈是個巨大的影響。當然，讓他們?nèi)W馬哈的原因是巴菲特的伯克希爾哈撒韋公司的年會。巴菲特的年會被稱為是資本主義的 Woodstock狂歡節(jié)，筆者每次參加都覺得收獲頗多。今年的第51屆股東大會上，有伯克希爾的股東提問巴菲特的房地產(chǎn)投資，特別是他的個人賬戶去年購買了一個美國的房地產(chǎn)投資信托。會后，根據(jù)伯克希爾哈撒韋的歷年年報，以及巴菲特的其他公開講話，筆者整理了巴老的房地產(chǎn)投資情況。

1. 巴菲特的個人房地產(chǎn)

說到房地產(chǎn)，巴菲特本人是多次表示對于房地產(chǎn)投資不感興趣。非常有名的是巴老一直住在他1958年買的房子里面。這個房子他當時的買入價格是3萬1千5百美元。這個房子目前的估值是70萬美元。接近60年的持有期，升值了大約23倍。這個房子是5個臥室，有個地下室，一共面積3800平方英尺（大約380平方米）。美國過去60多年的通貨膨脹率計算下來，這個房子的目前買價折合美元大約是250萬美元。可以說巴菲特的家的房地產(chǎn)升值大約比美國的通貨膨脹率高了2%左右，基本上是美國長期房地產(chǎn)投資的回報率水平?？鄢亩嗄甑姆康禺a(chǎn)稅和維修費用，這個房子應該是維持了長期價值。

作為一個題外話，巴菲特曾經(jīng)經(jīng)常和他的前妻去加州北部度假，每次都是租賃同一個房子，多年以后，他買下了這個房子，給他的妻子居住。這個四個臥室的房子，面積大約3100平方英尺。在他妻子過世后，巴菲特以四百三十萬美元的價格賣出。除了這兩個房地產(chǎn)，一個是他的家，一個是他的度假屋，后來被賣出，巴菲特沒有其他任何個人的房地產(chǎn)。

巴菲特的公司伯克希爾哈撒韋也是受他的文化影響，沒有自己的寫字樓。這個市值3500億美元，一年收入2000多億美元的公司，總部員工一共23位。租的寫字樓在非常不起眼的Kiewit大樓里面，而且外面沒有任何伯克希爾的標志。

2. 巴菲特的農(nóng)業(yè)土地投資

巴菲特雖然不喜歡投資房地產(chǎn)，他仍然是緊密關注著房地產(chǎn)市場的走勢。根據(jù)巴菲特本人的回憶，美國中西部從1973年到1981年有過一輪巨大的農(nóng)業(yè)用地上漲。當時的時代背景是美國的通貨膨脹失控，同時大量農(nóng)村的中小銀行對農(nóng)場主的發(fā)放貸款過度，這一輪的農(nóng)業(yè)用地上漲最后到達泡沫高度，然后崩潰。當時農(nóng)場土地價格平均下跌50%。由于土地價格的崩潰，導致了大批中小銀行破產(chǎn)倒閉。

農(nóng)場土地價格崩潰后，巴菲特于1986年介入，抄底買入400英畝土地，買入價格是28萬美元。巴菲特的一個兒子霍華德從小喜歡玩挖掘機玩具，長大了一直夢想當農(nóng)民。于是，巴菲特把這個農(nóng)場出租給了他的這個兒子。他經(jīng)過計算，考慮了農(nóng)場的各種投入，決定了兒子給他的每年的租金是農(nóng)場產(chǎn)出糧食收成的22%。據(jù)他的兒子的描述，基本上每年交完租金和其他成本，他的兒子的收入很少，甚至于在有的年份會虧錢。

巴菲特的這個農(nóng)場一直持有到現(xiàn)在，他測算的過去30年，由于低點買入，加上每年的農(nóng)作物收租金，合計的年化收益率是10%。這個收益率應該是超過了同期的美股標普指數(shù)和債券指數(shù)。當然巴菲特最為強調(diào)的是，他買入這個農(nóng)場的價格是經(jīng)過了50%下跌后的價格，價值繼續(xù)下行的風險非常有限。這個農(nóng)場目前還是由巴菲特的大兒子在經(jīng)營。

3. 巴菲特的商業(yè)地產(chǎn)投資

巴菲特在他的訪談中提到過，他唯一的一次直接商業(yè)地產(chǎn)投資在紐約。當時是1993年，紐約的商業(yè)房地產(chǎn)市場剛剛經(jīng)歷過崩潰。由于大量銀行借款給房地產(chǎn)開發(fā)公司，在房地產(chǎn)價格崩潰后，一大批美國的金融機構(gòu)破產(chǎn)。同時有很多總部在紐約曼哈頓的公司搬出了城市中心。在這個情況下，美國政府成立了一個收集破產(chǎn)銀行的壞資產(chǎn)的公司RTC，然后不斷變現(xiàn)這些償債資產(chǎn)。巴菲特在看到這個情況后，審核了在市場上要出售的商業(yè)地產(chǎn)，然后確定了一個條件：必須是紐約大學附近的房子。

巴菲特的邏輯是紐約的房地產(chǎn)市場雖然崩潰了，但是紐約大學還在。其他大公司總部可以搬走，但是紐約大學不會搬走。他只抄底在紐約大學附近的房地產(chǎn)。這一筆投資的收益是巨大的。投資當年的現(xiàn)金回報就達到35%，投資后前5年的現(xiàn)金回報達到150%！現(xiàn)在紐約大學附近是寸土寸金的地方，從那時到現(xiàn)在，很有可能目前每年的租金收入已經(jīng)大幅超過他的投資額一倍以上。二十多年以后，巴菲特仍然持有這一筆商業(yè)地產(chǎn)。

4. 巴菲特的房地產(chǎn)信托基金投資

在今年的第51屆巴菲特股東大會上，巴菲特和芒格兩位老人依然侃侃而談，從上午9點開始連續(xù)對答6個多小時。就在下午不少投資者已經(jīng)聽的筋疲力盡的時候，有人在股東席上提問巴菲特：您去年個人賬戶投資房地產(chǎn)信托的一系列數(shù)據(jù)？這個問題估計讓巴老有些意外，因為他不習慣投資者質(zhì)疑他的個人賬戶。筆者會后根據(jù)他的回答，查詢了相關公開信息。實際上，巴菲特在2015年三季度買入了塞雷特基房地產(chǎn)投資信托基金的8%的公開發(fā)行股份，總投資大約一億美元。塞雷特基房地產(chǎn)信托是美國的老牌百貨公司西爾斯分拆的房地產(chǎn)信托，可以說包含了美國各地的一些商業(yè)土地的明珠。這個信托規(guī)模大約17億美元，每年的分紅大約2%。巴菲特買入這個房地產(chǎn)信托的信息公布當天，這個信托價格上漲17%。過去半年，這個信托的總回報是30%左右。巴菲特本人對于這個投資的解釋非常簡單，他說他的99%的財富都在伯克希爾公司的股票上，其他1%在他的個人賬戶上都是“小東西”。

筆者認為這個沒有那么簡單。巴菲特的遺囑上寫了他的個人資產(chǎn)賬戶留給太太的部分將來必須做這樣的投資：90%在標普500的指數(shù)基金（優(yōu)先選擇先鋒指數(shù)基金），10%在1-3年期的美國國債。所以，在“將來”到來以前，他投資房地產(chǎn)信托基金應該還是有時點的考慮。特別是去年下半年由于擔心美國聯(lián)儲加息，房地產(chǎn)信托基金都在大幅下跌。巴菲特的投資基本上是在房地產(chǎn)信托基金行業(yè)的谷底買入的。

總結(jié)一下，巴菲特投資房地產(chǎn)的案例很少，除了這三個投資，加上自住，他沒有其他任何房地產(chǎn)投資。但是，這三次投資，每一次都是在大跌，或是崩潰后買入，而且每一次他都是“永遠持有”，沒有賣出。也許這樣的做法不一定適合所有人，但是這個操作風格值得關注。