11月12日，云南城投公告稱，擬定向增發(fā)約9.21億股新股，總募資48億元用于旗下昆明、大理和西咸新區(qū)三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

記者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前不少上市房企因受監(jiān)管新規(guī)影響，要么撤回并修改定增申請(qǐng)，要么直接就終止。云南城投逆市拋出大額定增計(jì)劃，加上前不久試圖一舉并購(gòu)銀泰置地，讓外界不禁刮目相看。

蹊蹺的是，兩年前該房企曾推出過(guò)40億元的定增計(jì)劃，后來(lái)卻不了了之。當(dāng)前，其負(fù)債率接近90%。

逆市定增為地產(chǎn)項(xiàng)目輸血

預(yù)案顯示，云南城投擬定向發(fā)行約9.21億股的新股，每股成本不低于5.21元，總募資48億元。其中，母公司云南城投集團(tuán)以現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)不低于前述新發(fā)行股份總額的38%。

上述48億元定增資金未來(lái)將安排用于昆明融城昆明湖二期、大理海東方悅榕莊酒店與西咸新區(qū)春城十八里三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其中昆明融城昆明湖二期將獲得定增補(bǔ)血34.5億元。

記者注意到，上述三個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投入資金大約101.9億元，定增募資補(bǔ)血僅占大約47%，這意味著云南城投仍需考慮其它資金渠道來(lái)推動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

從募投項(xiàng)目可行性研報(bào)來(lái)看，昆明融城昆明湖二期預(yù)計(jì)總投資74.16億元，其中涉及土地成本12.26億元、前期工程成本與基礎(chǔ)設(shè)施成本合計(jì)7.6億元、建安成本41.27億元、資本化利息7.6億元。按照銷售總收入91.29億元計(jì)算，該項(xiàng)目銷售凈利率8.03%。

不過(guò)，根據(jù)前述可行性研報(bào)測(cè)算數(shù)據(jù)，大理海東方悅榕莊酒店未來(lái)銷售凈利率為14.5%，西咸新區(qū)春城十八里未來(lái)銷售凈利率為11.54%。

云南城投方面表示，通過(guò)此次定增募資，保障公司戰(zhàn)略布局實(shí)施，進(jìn)一步深耕旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)以及住宅地產(chǎn)領(lǐng)域等，改善其財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

截至9月底，云南城投的資產(chǎn)負(fù)債率接近90%。該房企坦言，此指標(biāo)處于較高水平，繼續(xù)擴(kuò)大債務(wù)規(guī)模的空間較為有限。

頗為蹊蹺的是，2014年10月份云南城投曾拋出過(guò)一份40億元定增募資預(yù)案，參與認(rèn)購(gòu)的機(jī)構(gòu)除了母公司之外，還包括國(guó)壽安?；?、財(cái)通基金和歌斐諾寶三家機(jī)構(gòu)，但此后該資本動(dòng)作未有下文。

記者發(fā)現(xiàn)，今年8月份，云南城投突然披露一個(gè)終止定增的投資者說(shuō)明會(huì)公告。云南城投董事長(zhǎng)許雷表示，當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生較大變化，公司的發(fā)行方案已不具備可行性。

當(dāng)前，上市房企定增募資范圍受限，尤其是不能將定增募資用于償還金融機(jī)構(gòu)借款等，多家知名房企要么撤回申請(qǐng)，要么修訂預(yù)案，甚至像天津松江定增預(yù)案今年3月已審核通過(guò)，但至今尚未拿到批文。云南城投此時(shí)再拋出新的定增預(yù)案，能否順利通過(guò)尚不得而知。

區(qū)域房企逆境謀轉(zhuǎn)型

三季報(bào)顯示，云南城投經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為凈流出14.7億元，比去年同期飆漲53.7%，說(shuō)明該房企當(dāng)前仍處于持續(xù)投入資金階段，經(jīng)營(yíng)性銷售回款很難覆蓋項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的投入資金。

上述指標(biāo)顯然異常于今年以來(lái)很多上市房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流普遍“回正”這一情況。從項(xiàng)目布局來(lái)看，這些現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正者多沾了熱點(diǎn)樓市的光。

除此之外，云南城投截至9月底的賬面資金為45.7億元，但短期借款與一年內(nèi)非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)大約120億元，顯然也難以覆蓋其短期償債壓力。

盡管如此，這并不妨礙這家云南國(guó)資上市房企走出去甚至做大做強(qiáng)的野心。許雷表示，云南城投母公司是云南省屬企業(yè)，是云南省國(guó)企改革平臺(tái)之一，目前在集團(tuán)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的推動(dòng)下逐漸從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)加運(yùn)營(yíng)服務(wù)，從傳統(tǒng)房地產(chǎn)向旅游文化健康養(yǎng)老逐步轉(zhuǎn)型。

接近云南城投的上海一家投資機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，云南城投的資本動(dòng)作還是蠻大的，有些內(nèi)容在房地產(chǎn)行業(yè)中還頗具開(kāi)創(chuàng)性意義。

今年9月底，云南城投曾擬注冊(cè)發(fā)行40億元PPN（非公開(kāi)定向債務(wù)融資工具），期限最長(zhǎng)5年，將用于補(bǔ)充該房企營(yíng)運(yùn)資金及償還金融機(jī)構(gòu)貸款、信用債券及項(xiàng)目建設(shè)。

11月初，云南城投又拋出了一個(gè)龐大的地產(chǎn)并購(gòu)方案，擬斥巨資收購(gòu)銀泰置地布局全國(guó)多地的8個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。如果該并購(gòu)交易能順利完成，該房企將一躍成為全國(guó)化大型房企。

近日，云南省省長(zhǎng)陳豪曾公開(kāi)表示，要積極引進(jìn)境內(nèi)外知名房企入滇投資開(kāi)發(fā)，支持省內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)做優(yōu)做強(qiáng)等。