看清楚了，我反對(duì)的是“著急”出臺(tái)房地產(chǎn)稅，而不是反對(duì)出臺(tái)房地產(chǎn)稅！

“兩會(huì)”在即，各種關(guān)于房地產(chǎn)稅(官方已經(jīng)將其改名為房地產(chǎn)稅，后面統(tǒng)一為房地產(chǎn)稅)的消息不絕于耳，有來(lái)自官方的一句帶過(guò)，有來(lái)自媒體的不斷熱炒，也有來(lái)自一些專家的背書(shū)。

我相信，有關(guān)部門(mén)也好，媒體也好，選擇在這個(gè)時(shí)點(diǎn)不斷討論房地產(chǎn)稅的問(wèn)題，用意是非常明白的。那就是為房地產(chǎn)稅的出臺(tái)疏導(dǎo)輿論。我甚至看到某個(gè)稅法專家說(shuō)，房地產(chǎn)稅的草案已經(jīng)完成，就等著進(jìn)入立法程序了。

事實(shí)上，自中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入2000年后第一輪熱潮開(kāi)始，房地產(chǎn)稅就進(jìn)入了公共討論的視野。但是，這么多年來(lái)，圍繞的焦點(diǎn)問(wèn)題卻沒(méi)有改變，仍然是：為什么征收，如何征收，對(duì)哪些房子征收，征收房地產(chǎn)稅能否遏制高房?jī)r(jià)，征收有沒(méi)有合法性，征收之后房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)稅收如何處理，房地產(chǎn)稅與土地出讓金的關(guān)系如何，等等。

這些問(wèn)題，不僅僅是一個(gè)學(xué)術(shù)問(wèn)題和稅收問(wèn)題，更涉及到依法征稅原則的貫徹和政府對(duì)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利上設(shè)置任何稅負(fù)如何不確保民意反彈的公共政策話題，因而備受各界關(guān)注。

可以說(shuō)，如果從最初的物業(yè)稅的討論和設(shè)計(jì)開(kāi)始，圍繞中國(guó)房地產(chǎn)稅的討論已經(jīng)快10多年了。

從政策設(shè)計(jì)者最初的初衷而言，當(dāng)初討論房地產(chǎn)稅改革，一是通過(guò)稅收手段抑制房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)，二是為了對(duì)中國(guó)繁雜而無(wú)效的“不動(dòng)產(chǎn)稅收”體系動(dòng)大手術(shù)，進(jìn)行歸并和改革。

我國(guó)現(xiàn)行的涉及房地產(chǎn)的稅收包括房地產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，土地增值稅，耕地占用稅，印花稅，營(yíng)業(yè)稅和所得稅等10種稅收，再加上五花八門(mén)的各種收費(fèi)，使得中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域不僅稅種多，稅負(fù)在各個(gè)環(huán)節(jié)分布不均，而且相當(dāng)不規(guī)范。

基于此，為了完善國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，十六屆三中全會(huì)提出“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)稅費(fèi)”。

可見(jiàn)，房地產(chǎn)稅最初的公共政策目標(biāo)和定位是一個(gè)“改革”問(wèn)題，是一個(gè)整體設(shè)計(jì)問(wèn)題，而絕對(duì)不是為了增加政府的收入和調(diào)控房?jī)r(jià)。

從改革的視角而言，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域現(xiàn)存的各種稅費(fèi)的規(guī)范和調(diào)整，在總體稅負(fù)不改變的情況下增加多套住房持有環(huán)節(jié)的稅收，減少或者取消交易環(huán)節(jié)的一些不合理的稅費(fèi)，通過(guò)設(shè)置合理的房地產(chǎn)稅收體系給房市以明確的制度預(yù)期，以保房?jī)r(jià)穩(wěn)定，并使之成為地方的主要稅源，這個(gè)大方向沒(méi)有任何問(wèn)題。

然而，問(wèn)題的關(guān)鍵是，如果每一次對(duì)于房地產(chǎn)稅的討論或者推行試點(diǎn)，都以地方政府的財(cái)政收入、房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰和宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面作為風(fēng)向標(biāo)，則無(wú)疑使得房地產(chǎn)稅本身就具有極其明顯的急功近利的目標(biāo)。

比如，對(duì)于房地產(chǎn)稅，地方政府會(huì)將其作為創(chuàng)收的新的增長(zhǎng)點(diǎn)，民眾會(huì)對(duì)房地產(chǎn)稅寄予遏制房?jī)r(jià)的厚望。這種急功近利的思維，不僅會(huì)誤導(dǎo)民眾預(yù)期，也會(huì)引發(fā)開(kāi)發(fā)商等利益相關(guān)方的激烈的反對(duì)，最終會(huì)使得房地產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)會(huì)陷入不倫不類，不明不白，說(shuō)不清楚的尷尬境地。

比如，公眾對(duì)于房地產(chǎn)稅如何征收、征收對(duì)象、征收目的以及房地產(chǎn)稅與土地出讓金的關(guān)系等等都出現(xiàn)了很大的分歧。

在這種情況下，我個(gè)人堅(jiān)持認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的當(dāng)務(wù)之急絕對(duì)不是在各種條件不具備的情況下匆匆出臺(tái)一個(gè)不成熟的方案，而是回歸“改革”的共識(shí)，擺脫“功利主義”制度思維的桎梏。本著完善中國(guó)房地產(chǎn)稅收體系，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的目的，討論中國(guó)房地產(chǎn)的基本制度設(shè)計(jì)問(wèn)題。在此基礎(chǔ)上，明確房地產(chǎn)稅的基本內(nèi)涵、基本架構(gòu)和設(shè)想，化解分歧和疑慮。

最起碼，應(yīng)該回答清楚五個(gè)問(wèn)題：

第一，房地產(chǎn)稅征收的目的是什么，這是制度設(shè)計(jì)者必須回答的第一個(gè)問(wèn)題。

是為了抑制房?jī)r(jià)，抑制投機(jī)，還是為了給地方增加穩(wěn)定的收入稅種。在房地產(chǎn)稅的征收目的上，筆者反對(duì)那種含糊不清的“與國(guó)際接軌”之類的站不住的理由。

從國(guó)際上征收房產(chǎn)稅的國(guó)家看，絕大多數(shù)都是把房產(chǎn)稅作為地方稅，目的就是為了地方財(cái)政收入，而且真正來(lái)自于民用之于民。

在征收目的上，我們必須明確究竟為了什么。因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題很重要，這個(gè)問(wèn)題涉及到以后房地產(chǎn)稅究竟如何用的問(wèn)題。

我們現(xiàn)在似乎不好意思承認(rèn)是為了地方財(cái)政的考慮，而是總讓老百姓（603883）期待這個(gè)稅可以降房?jī)r(jià)，從而取得輿論的支持。

就制度設(shè)計(jì)的初衷而言，制度設(shè)計(jì)者到現(xiàn)在為止都無(wú)法說(shuō)清楚房地產(chǎn)稅的政策目標(biāo)究竟是什么，是完善房地產(chǎn)稅收體系，還是為了抑制高房?jī)r(jià)？要完善稅收體制，就要在征收房地產(chǎn)稅的同時(shí)，大幅度的取消其他的稅費(fèi)，而要抑制高房?jī)r(jià)，就不應(yīng)該針對(duì)居民個(gè)人，而應(yīng)該對(duì)那些擁有三套以上住宅的，還有別墅等豪宅的征稅，或者對(duì)炒房者直接征收暴利稅。

在以上種種的疑問(wèn)得不到制度的回應(yīng)的情況下，強(qiáng)行推行房地產(chǎn)稅甚至搞擴(kuò)大試點(diǎn)，不僅無(wú)法抑制房?jī)r(jià)，反而會(huì)引發(fā)更多的不公平.

第二，房地產(chǎn)稅與房地產(chǎn)領(lǐng)域其他稅收的關(guān)系如何。

2003年，中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)稅進(jìn)行改革之初，基于控制房?jī)r(jià)和完善稅制的目的，提出將現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的各種收費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有階段按年統(tǒng)一收取的物業(yè)稅(即現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅)的思路。

然而，前幾年關(guān)于房地產(chǎn)稅的改革，無(wú)論是重慶、上海的試點(diǎn)，還是總體思路，卻悄然轉(zhuǎn)換成“增稅”的思維。只談房地產(chǎn)稅，不談合并或者取消其他的稅費(fèi)。

從國(guó)際比較的角度看，我國(guó)房地產(chǎn)稅稅費(fèi)不僅不算低，而且很高，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易有關(guān)的稅費(fèi)高達(dá)十多種。在這種情況下，房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費(fèi)改革應(yīng)該在維持現(xiàn)有稅負(fù)水平的基礎(chǔ)上，調(diào)整結(jié)構(gòu)，而不是只強(qiáng)調(diào)征收房地產(chǎn)稅，但對(duì)于其他稅費(fèi)卻不進(jìn)行調(diào)整和清理。

如果房地產(chǎn)稅的改革只是增加一個(gè)新的稅種，而不是對(duì)中國(guó)現(xiàn)有的不合理的稅制進(jìn)行徹底的改革和重新的設(shè)計(jì)，這樣的改革則無(wú)異于在本來(lái)已經(jīng)很重的稅負(fù)基礎(chǔ)上，再加稅，而在購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有任何話語(yǔ)權(quán)的情況下，這樣的稅收最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者的頭上。

因此，房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)改革應(yīng)在維持現(xiàn)有稅負(fù)水平的基礎(chǔ)上，調(diào)整結(jié)構(gòu)，而不是只強(qiáng)調(diào)收稅，卻不理會(huì)其他稅種。如果貿(mào)然開(kāi)征，意味著房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅負(fù)將更重。這顯然和十六屆三中全會(huì)的原則不一致。

第三，房地產(chǎn)稅和土地出讓金的關(guān)系如何。

這是各界最為關(guān)注的問(wèn)題。眾所周知，中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域最大的特色是“房權(quán)”的無(wú)限性和“地權(quán)”的有限性。

建立在公有制基礎(chǔ)上的中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，可謂患了嚴(yán)重的精神分裂癥：土地只有70年的產(chǎn)權(quán)，而房子卻擁有無(wú)限期的產(chǎn)權(quán)。這在制度設(shè)計(jì)上直接導(dǎo)致房地產(chǎn)稅的改革“借鑒”國(guó)際經(jīng)驗(yàn)就成了一句空話。

在中國(guó)的房?jī)r(jià)里面，土地的出讓金占了很大的比重，用老百姓的話說(shuō)，所謂的住房產(chǎn)權(quán)不過(guò)是70年的長(zhǎng)期租賃權(quán)而已。

在國(guó)際上，沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家，對(duì)于一個(gè)制度設(shè)計(jì)上有嚴(yán)重殘缺的財(cái)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的。如果要征收，起碼應(yīng)該對(duì)“土地”和“房產(chǎn)”進(jìn)行分割，這在現(xiàn)實(shí)中是很難的。

因此，要征收所謂的房地產(chǎn)稅，要么改變土地制度，實(shí)現(xiàn)土地權(quán)屬的絕對(duì)擁有，要么對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行人為的分割，否則，就無(wú)法自圓其說(shuō)。因此，在房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)的時(shí)候，應(yīng)該明確回答，征收房地產(chǎn)稅后，土地出讓金是取消還是照收？如果既收土地出讓金，又收房地產(chǎn)稅，這種一層又一層的“剪羊毛”，和“增加民眾的財(cái)產(chǎn)性收入”的大政策，是否背道而馳？

第四，房地產(chǎn)稅能否起到降房?jī)r(jià)的作用？

從理論及歐美等國(guó)的實(shí)踐看，建立在土地權(quán)屬永久基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)稅作為持有環(huán)節(jié)的稅收，通過(guò)增加房東的持有成本而能夠促進(jìn)房?jī)r(jià)的合理回歸。但是，這種房?jī)r(jià)的回歸并不是各國(guó)征收房地產(chǎn)稅的直接目的。

筆者研究了很多國(guó)家的房地產(chǎn)稅征收目的，大多就是為地方征收提供最主要的財(cái)政收入，特別是，各國(guó)的地方政府，在征收房地產(chǎn)稅時(shí)，制度設(shè)計(jì)上盡可能的不引發(fā)房?jī)r(jià)的劇烈波動(dòng)。

但是，由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期畸形發(fā)展和制度的不健全，中國(guó)的房地產(chǎn)稅在設(shè)計(jì)之初，就背負(fù)其讓房?jī)r(jià)回歸的政策使命。但實(shí)際上，就房?jī)r(jià)的簡(jiǎn)單邏輯而言，影響房?jī)r(jià)的因素非常多，供需關(guān)系、土地制度、投機(jī)因素、貨幣供應(yīng)等等，都可能成為影響房?jī)r(jià)的因素。

房地產(chǎn)稅本身可能會(huì)影響房?jī)r(jià)，但不會(huì)成為影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的決定性因素。因此，寄希望于用房地產(chǎn)稅來(lái)遏制高房?jī)r(jià)，甚至用房地產(chǎn)稅來(lái)代替限購(gòu)等抑制投資投機(jī)的措施，都是房地產(chǎn)稅難以承受之重。

最后，房地產(chǎn)稅的征收范圍，起征點(diǎn)是多少？

哪些房產(chǎn)應(yīng)該減免，稅率如何設(shè)置，等等。中國(guó)一些熱點(diǎn)城市的房產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)很高，動(dòng)輒千萬(wàn)，即使按照1%征收，每年也不是一個(gè)小數(shù)字。

有專家說(shuō)，房地產(chǎn)稅的征收沒(méi)有硬的法理障礙，如果真的沒(méi)有，這幾年我們?cè)跔?zhēng)論什么？退一萬(wàn)步，即使不討論上述障礙，目前中國(guó)實(shí)行房產(chǎn)稅的條件并不具備，我們到現(xiàn)在為止連中國(guó)有多少房子都沒(méi)有搞清楚，更不用說(shuō)搞清楚每個(gè)家庭有多少房子了。不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記是前提，住房全國(guó)聯(lián)網(wǎng)是確保公平的關(guān)鍵。如果首套房免征，一些有門(mén)路的一定能想辦法把自己名下多余的房子轉(zhuǎn)到別人名下，如何防范這些不公平？恐怕還沒(méi)有辦法。

從物業(yè)稅，到房產(chǎn)稅，到房地產(chǎn)稅，從十六屆三中全會(huì)到十八屆三中全會(huì)，房地產(chǎn)稅的討論已經(jīng)多年，但進(jìn)展并不大，一些關(guān)鍵問(wèn)題仍然處在停滯階段，沒(méi)有破局。

即使房地產(chǎn)稅這個(gè)名字。說(shuō)實(shí)話，到現(xiàn)在為止，也沒(méi)有一個(gè)權(quán)威部門(mén)出來(lái)解釋，和房產(chǎn)稅有什么區(qū)別，為什么以前叫房產(chǎn)稅，現(xiàn)在叫房地產(chǎn)稅。在這樣的情況下，怎么能“著急”出臺(tái)一項(xiàng)攸關(guān)民眾重大財(cái)產(chǎn)權(quán)利的法律呢？

美國(guó)首席大法官馬歇爾曾經(jīng)意味深長(zhǎng)地指出：“征稅的權(quán)力事關(guān)毀滅的權(quán)力?！狈康禺a(chǎn)稅是一項(xiàng)重大的改革工程，其影響遍及政府、開(kāi)發(fā)商和每一個(gè)民眾。對(duì)此應(yīng)嚴(yán)密論證，科學(xué)評(píng)估，慎重推行，而不能為了某種極其功利主義的目的而急于推出。更不能在土地賣得差不多的情況下，為了地方財(cái)政問(wèn)題而倉(cāng)促推出。

對(duì)于房地產(chǎn)稅的目的，房地產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)稅的具體制度細(xì)節(jié)都還存在巨大分歧的情況下，貿(mào)然征收不僅會(huì)危害公民的基本產(chǎn)權(quán)，而且會(huì)影響政策的合法性。

亞當(dāng)斯密也言：“毋庸置疑，無(wú)法無(wú)天的征稅，不管是平時(shí)還是戰(zhàn)時(shí)，不管是征收國(guó)民財(cái)富的一半或者兩成，皆為人民的反抗提供了正當(dāng)?shù)睦碛??！边@些先賢的話，我們還得聽(tīng)，還得借鑒，還得敬畏啊。