3月28日，周日。去年11月開(kāi)始，港股進(jìn)入whattobuyandwhattoavoid期，即揀股不炒市，相信牛皮市仍將維持好一段日子。今天投資策略是在動(dòng)蕩不安的股市中找出有價(jià)值的股份，在胡言亂語(yǔ)的市場(chǎng)氣氛中保持真知灼見(jiàn)。小投資者大部分時(shí)間都是對(duì)的，只有在轉(zhuǎn)角市才出錯(cuò)，醒目資金經(jīng)常追隨趨勢(shì)及利用止蝕盤(pán)去局限風(fēng)險(xiǎn)。股神箴言：“投資成功，不在乎你追隨群眾或和群眾對(duì)著干，而是你的分析是否正確?！?/P>

　　去年新興市場(chǎng)股市平均升幅104%、成熟市場(chǎng)股市平均升幅73.3%。不少新興市場(chǎng)股市同原材料價(jià)格有關(guān)，故全球工業(yè)生產(chǎn)改善前，原材料股必先行上升。反之，去年8月起成熟市場(chǎng)股市表現(xiàn)超前新興市場(chǎng)，因?yàn)樵牧蟽r(jià)格(例如CRB指數(shù))進(jìn)入調(diào)整期。

　　資金回流美國(guó)支持美匯

　　基金手上現(xiàn)金比重由一年前的6%降至3.6%，代表基金經(jīng)理已過(guò)分樂(lè)觀，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)戒心大減。在此水平下，股市如何更上一層樓？畢巴頓認(rèn)為，美股最少還有10%上升空間。A股去年8月進(jìn)入超買(mǎi)區(qū)后下調(diào)，恒指去年11月進(jìn)入超買(mǎi)區(qū)后下調(diào)，今年3月美股進(jìn)入超買(mǎi)區(qū)后又如何？八十年代開(kāi)始的透過(guò)資產(chǎn)升值去增加債務(wù)因而產(chǎn)生的GDP高增長(zhǎng)期，到2008年已結(jié)束。ISI集團(tuán)估計(jì)，今年第一季美國(guó)企業(yè)純利較去年同期升38.8%，第二季升42.4%、第三季升36.8%、第四季升30%，即2010年全年美國(guó)企業(yè)純利可上升36.1%。如上述估計(jì)正確，今年美國(guó)經(jīng)濟(jì)應(yīng)不會(huì)出現(xiàn)雙底衰退，但GDP增長(zhǎng)率又能否支持目前美股P/E水平？

　　美國(guó)政府通過(guò)9400億美元的醫(yī)療改革法案，代表未來(lái)財(cái)赤無(wú)法收窄，不利債市。不過(guò)，資金正由新興市場(chǎng)回流美國(guó)，支持美匯上升，因?yàn)槊绹?guó)及歐洲經(jīng)濟(jì)在漸漸擺脫衰退。通脹初期人人喜愛(ài)，政府透過(guò)增加貨幣供應(yīng)令股市上升，同時(shí)CPI升幅溫和，例如2003及04年；然后漸演變成2007年政府為壓制CPI而一再加息，最后引發(fā)樓價(jià)回落及次按危機(jī)，出現(xiàn)2008年大跌市，之后人們又恐怕通縮大于通脹……。2009年3月政府開(kāi)始再膨脹政策，最早開(kāi)始再膨脹政策的是北京政府(2008年11月)，A股上升亦最早結(jié)束(2009年8月)，為時(shí)共九個(gè)月。美國(guó)去年3月批出量化寬松政策，至今年4月1日結(jié)束。

　　1980年4月2日(至今剛好三十年)，鄧小平就內(nèi)地住房問(wèn)題發(fā)表了講話，內(nèi)容如下：

　　一、過(guò)去內(nèi)地實(shí)行低工資政策同時(shí)推行公房低租金制度，主要是為解決中國(guó)人民居住問(wèn)題。上述公房由政府和單位建造并承擔(dān)維修保養(yǎng)費(fèi)用，結(jié)果令中國(guó)人均住房由1949年10.8平方米下降到1978年6.7平方米，而且房屋愈來(lái)愈殘舊。

　　二、從1982至1984年以常州、鄭州、沙市、四平作試點(diǎn)把公屋出售，自1985年起再把經(jīng)驗(yàn)用在其他城市。1986年上海、廣州兩市首先進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓土地法；1987年擴(kuò)展到深圳、煙臺(tái)、唐山、蚌埠，并進(jìn)行“提租補(bǔ)貼”試點(diǎn)(即公房可以加租)。上述經(jīng)驗(yàn)用作制訂1988年七屆人大“修改草案”，明確土地可以有償轉(zhuǎn)讓及物業(yè)可用作收租。

　　三、1988至1998年上述修改法案在全國(guó)大部分城市推行。1988年2月25日發(fā)布國(guó)務(wù)院十一號(hào)文件，包括公房可以加租、出售及實(shí)物分配，實(shí)行住房貨幣化。

　　四、1997年及1998年在朱镕基兩次講話中提出加快住宅建設(shè)，使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力和消費(fèi)熱點(diǎn)。許多城市便引入外國(guó)不少方法，例如土地拍賣等，引發(fā)全國(guó)房地產(chǎn)熱潮。

　　不少人以1998年作為中國(guó)土地發(fā)展的分界線，情況有如1967年前后的香港物業(yè)市場(chǎng)。1967年前，香港房地產(chǎn)發(fā)展雜亂無(wú)章，經(jīng)一連串改革后，香港房地產(chǎn)開(kāi)始規(guī)范化。中國(guó)房地產(chǎn)由1998年至今已繁榮十二年(2000至03年為回落期)，以美國(guó)例子，地產(chǎn)繁榮期一般可長(zhǎng)達(dá)二十二年。換言之，中國(guó)房產(chǎn)仍有十年好景(雖不排除有短期調(diào)整).

　　地產(chǎn)商沿西鐵建“生地”儲(chǔ)備

　　中國(guó)房地產(chǎn)是否存在泡沫？諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)得獎(jiǎng)?wù)咚沟俑窭恼J(rèn)為，中國(guó)和美國(guó)不一樣，主要是負(fù)債并不高。不過(guò)，過(guò)去一年中國(guó)新增房貸是2008年的五倍，令房地產(chǎn)相關(guān)信貸占總信貸20%，已到了警戒水平。

　　日本野村證券董事長(zhǎng)氏家純一認(rèn)為，在日本泡沫時(shí)期，房貸及建筑亦只占銀行總貸款25%。資產(chǎn)價(jià)格急升同時(shí)伴隨貨幣供給擴(kuò)大和信用擴(kuò)張，尤其是對(duì)房地產(chǎn)部門(mén)的信貸擴(kuò)張，就是危險(xiǎn)訊號(hào)。中國(guó)應(yīng)從八十年代日本資產(chǎn)泡沫中吸收經(jīng)驗(yàn)，以免資產(chǎn)價(jià)格本身變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成破壞。

　　新加坡國(guó)立大學(xué)東亞研究所所長(zhǎng)鄭永年認(rèn)為，北京、上海、深圳這些大城市房屋空置率已超過(guò)10%的國(guó)際警戒線，擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫不斷擴(kuò)大，最終可導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定。

　　根據(jù)倫敦商學(xué)院(LondonBusinessSchool)資料，1955年如投資1000英鎊在物業(yè)上，到2006年高峰期市值50萬(wàn)英鎊。古有明訓(xùn)：有土斯有財(cái)。本港地產(chǎn)發(fā)展商如新地(016)早在七十年代初期已投資沙田一帶的“生地”(RawLand)，并改為住宅及商場(chǎng)賣出去或收租，然后逐步向新界其他地方購(gòu)入“生地”……。恒地(012)過(guò)去在上水、粉嶺一帶購(gòu)入“生地”，然后是將軍澳……。長(zhǎng)實(shí)(001)買(mǎi)入港燈(006)后，將發(fā)電廠土地改為商住用途，買(mǎi)入和黃(013)則把造船廠土地改為商住用途、貨倉(cāng)土地改為商住……。過(guò)去十多年，內(nèi)房股亦將“生地”改為商住用途而發(fā)達(dá)。今天本港的巨富，十之八九同地產(chǎn)有關(guān)。

　　不過(guò)，各位千祈不要亂買(mǎi)“生地”。我老曹不少朋友在1997年前大量買(mǎi)入大嶼山土地，以為新機(jī)場(chǎng)落成后便發(fā)達(dá)矣，但至今買(mǎi)入的土地仍是爛地一片，因?yàn)樘貐^(qū)政府并無(wú)發(fā)展大嶼山的打算。新地及恒地策略成功，是跟著政府的交通網(wǎng)絡(luò)去發(fā)展，例如獅子山隧道通車之前收購(gòu)沙田的“生地”；火車電氣化之前收購(gòu)元朗、上水、粉嶺一帶的“生地”。恒地在地鐵未建至將軍澳之前，已先一步在將軍澳建立“生地”貨源。到今天，地產(chǎn)商又沿西鐵一帶建立“生地”儲(chǔ)備。

　　在內(nèi)地，亦可以跟著大城市內(nèi)的地鐵擴(kuò)展而建立“生地”儲(chǔ)備。至于二三四線城市發(fā)展，便可跟著高鐵走。例如今天在沈陽(yáng)買(mǎi)入“生地”，然后將之建為商住物業(yè)，才是隱蔽的寶藏，一旦打開(kāi)，可帶來(lái)無(wú)窮財(cái)富。

　　去年中國(guó)正步入類似2003至06年的美國(guó)地產(chǎn)上升潮──即因利率下降而引發(fā)的置業(yè)狂潮。所不同者：甲、內(nèi)地買(mǎi)樓先付樓價(jià)30%(第二間50%)；乙、貸款沒(méi)有證券化，因此銀行貸款時(shí)小心謹(jǐn)慎；丙、沒(méi)有職業(yè)者無(wú)法獲貸款。雖然今年政府已嚴(yán)格限制，但樓價(jià)并沒(méi)有因而下調(diào)，二三四線城市樓價(jià)繼續(xù)上升。今年第二季起應(yīng)否開(kāi)始收集內(nèi)房股？我老曹認(rèn)為，在內(nèi)地應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)“次按危機(jī)”。

　　2000年美國(guó)科網(wǎng)股泡沫爆破至今已十年，大部分科網(wǎng)股股價(jià)至今仍無(wú)法升穿2000年水平；2007年10月金融股開(kāi)始回落，到2009年3月跌幅達(dá)84%，其后雖然反彈145%，情況仍有如2002年10月至07年10月的科網(wǎng)股，反彈完成后再無(wú)力進(jìn)一步向上。金融股“Beta系數(shù)”上升，代表擴(kuò)大波幅而非升幅。去年3月至今金融股的良好表現(xiàn)，只是2008年過(guò)度超賣后的反彈，而非上升趨勢(shì)開(kāi)始。