美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化

原文發(fā)表于美國時(shí)間2019-8-1

在美國擁有自己房屋的夢(mèng)想對(duì)于部分人來說已經(jīng)變得遙不可及。

不過，我并不認(rèn)為這樣意味著家庭無法在一個(gè)長期的時(shí)間內(nèi)累積家庭財(cái)富。

對(duì)于此前數(shù)個(gè)世代的美國人來說，買房意味著一種約定俗成的人生過程：簽署長達(dá)30年的房屋抵押貸款協(xié)議，支付的利息可以享受減稅的好處，并且通常房屋的價(jià)格會(huì)隨著時(shí)間的增加而增長。

這種模式在2008年-2009年金融危機(jī)期間破滅了。數(shù)百萬美國人突然發(fā)現(xiàn)隨著房地產(chǎn)價(jià)格下跌，他們背負(fù)的大額抵押貸款如此沉重。

掙扎的數(shù)據(jù)

即便金融危機(jī)已經(jīng)過去10年了，美國住房擁有率仍未能完全恢復(fù)。

截至2019年第二季度，美國自住房擁有率為64.1%，低于去年同期64.3%的擁有率。

35歲以下年齡段的美國年輕人看起來在為生活掙扎，在2005年至2006年的房地產(chǎn)繁榮時(shí)期，該年齡段的自住房擁有率約為40%，目前的比例為36.4%。

收入增長停滯

自住房擁有率下滑的部分原因在于近年的房地產(chǎn)價(jià)格增長超過收入增速，對(duì)于年輕夫妻來說準(zhǔn)備15%至20%的現(xiàn)金用來支付抵押貸款的首付變得日益艱難。

另一個(gè)影響因素則是房?jī)r(jià)長期趨勢(shì)的變化。2008年金融危機(jī)打破了房屋價(jià)格總會(huì)上漲的認(rèn)知。

權(quán)衡

影響自住房擁有率的更重要的問題是，自住房是否仍是夫婦累積財(cái)富的最佳投資工具。

每一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)均是不同的，并受多個(gè)變量因素的影響。

在某些情況下，對(duì)于家庭來說更好的方式是租房，并且將家庭儲(chǔ)蓄投資于股市。

CNBC援引Realtor.com的數(shù)據(jù)稱，快速上漲的房?jī)r(jià)和利率的漲速在去年是全國租金漲幅的三倍。

退休人員

擁有自住房并且接近退休年齡的家庭也該問問自己，他們是否更應(yīng)該早點(diǎn)還清抵押貸款。

簡(jiǎn)而言之，是選擇提前償還房屋貸款以節(jié)省在利息上的支出，還是將儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)移到股市并尋求更高回報(bào)更合理。

Ameriprise金融公司近期在一篇有趣的文章中進(jìn)行了此類的計(jì)算，在一個(gè)假設(shè)的案例中，提早償還抵押貸款對(duì)部分家庭可能并不是正確的選擇。

Ameriprise金融公司做出的計(jì)算如下圖所示：提前10年還清利息為4.5%的10萬美元貸款，可節(jié)省2.4萬美元的利息；將10萬美元投資于年回報(bào)率為5%的投資產(chǎn)品，10年獲得6.4萬美元的利息。

結(jié)論

每個(gè)家庭的情況都是與眾不同的，財(cái)務(wù)目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)承受能力也會(huì)有很大差異。

在進(jìn)行重大的財(cái)務(wù)決策之前，最好咨詢財(cái)務(wù)顧問或者稅務(wù)專家。

自10多年前的金融危機(jī)以來，關(guān)于擁有自住房的舊有認(rèn)知和確定性已需要更新。

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