報(bào)告摘要

走勢(shì)評(píng)級(jí)：螺紋鋼/熱軋卷板：震蕩

報(bào)告日期：2021年5月18日

★銷售與前端投資持續(xù)分化，集中供地影響不容忽視：

今年1-4月，房地產(chǎn)銷售延續(xù)較高的同比增速，而前端的拿地和新開工與2019年同期相比則大幅下降?！叭兰t線”約束下開發(fā)商加快銷售回款而削減前端投資的傾向確實(shí)存在，但集中供地的影響也不容忽視，在很大程度上也放大了銷售與前端投資的分化。

“兩集中”的22城自4月下旬開始逐漸進(jìn)入到第一批供地的集中拍賣階段。而由于開發(fā)商在熱點(diǎn)城市的土地儲(chǔ)備也相對(duì)有限，1-4月土地成交和新開工低于往年水平也比較正常。同時(shí)，由于集中土拍對(duì)于資金的要求比較高，也進(jìn)一步導(dǎo)致了開發(fā)商有加快銷售結(jié)轉(zhuǎn)的傾向。從已經(jīng)完成第一批土拍的城市看，整體供地面積占全年水平多數(shù)比較高，且成交情況也比較好，也意味著5月之后，熱點(diǎn)城市的土地成交將有明顯改善。

★5月起熱點(diǎn)城市土地成交大幅反彈，下半年新開工或受帶動(dòng)：

從中指院土地?cái)?shù)據(jù)看，5月以來22城土地成交規(guī)模確較過去一個(gè)月以及過去兩年水平有大幅反彈。非22城由于并非集中供地，成交數(shù)據(jù)相對(duì)滯后，也導(dǎo)致近一個(gè)月水平偏低，后續(xù)可能會(huì)存在上修?？傮w來看，5月熱點(diǎn)城市集中土拍后，開發(fā)商依然有加快周轉(zhuǎn)的意愿，下半年開發(fā)商的重心可能又會(huì)回到前端開發(fā)上來。同時(shí)，隨著信貸的邊際收緊，以及對(duì)存量的消耗，下半年銷售端可能有邊際的回落。

從地產(chǎn)用鋼需求看，我們認(rèn)為下半年可能存在的機(jī)會(huì)在于市場的預(yù)期差。在較為嚴(yán)格的調(diào)控加上信貸邊際收緊的環(huán)境下，地產(chǎn)整體大概率已經(jīng)處于周期的頂部。但如果市場基于上半年新開工和拿地不及預(yù)期，而線性外推到新開工逐季回落，那么也大概率會(huì)存在預(yù)期差。我們認(rèn)為與當(dāng)前水平相比，下半年的新開工會(huì)受到第一批集中土拍的帶動(dòng)。相應(yīng)的，三季度中后期到四季度新開工項(xiàng)目的建筑用鋼需求也會(huì)受到提振。

★ 風(fēng)險(xiǎn)提示：

終端需求趨勢(shì)性回落，高鋼價(jià)引發(fā)政策調(diào)整，價(jià)格趨勢(shì)性下跌。

報(bào)告全文

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銷售與前端投資持續(xù)分化，集中供地影響不容忽視

從2021年初至今，地產(chǎn)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出以往比較少有的前后端分化的格局。截至4月，商品房銷售面積依然明顯高于2019年同期，1-4月與2019年相比高出近20%。銷售的上升也使得開發(fā)商到位資金同樣呈現(xiàn)較高的增速，尤其是與地產(chǎn)銷售掛鉤的定金及預(yù)收款以及個(gè)人按揭貸款分項(xiàng)近兩個(gè)月相較于2019年的增速達(dá)到了40%附近的水平。但在較高的銷售規(guī)模和資金回籠下，前端投資則顯得頗為疲弱。1-4月新開工和土地購置面積與2019年相比分別下降了7.94%和7.85%。

對(duì)于地產(chǎn)銷售和前端拿地、新開工的分化現(xiàn)象，市場多數(shù)還是將其理解為“三條紅線”約束下對(duì)于開發(fā)商流動(dòng)性和回款的影響。開發(fā)商為了滿足流動(dòng)性的要求而加快銷售結(jié)轉(zhuǎn)、削減前端的拿地以及新開工。而我們認(rèn)為，除去“三條紅線”影響外，不容忽視的是集中供地對(duì)于拿地和開工節(jié)奏的影響，集中供地也在很大程度上放大了銷售和前端投資之間的分化。

以我們對(duì)“兩集中”22城供地規(guī)模和節(jié)奏的梳理來看，大部分城市上半年第一批集中土拍的時(shí)間集中在4月下旬-5月。因此，一方面，熱點(diǎn)22城在4月之前的土地供應(yīng)量和成交都會(huì)比較有限，低于2019年同期的水平也比較合理；另一方面，集中供地模式下提高了對(duì)開發(fā)商資金的要求，尤其是22城也是開發(fā)商重點(diǎn)競爭的主要一、二線城市，因此也會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商出現(xiàn)加快銷售回款、為集中土拍做儲(chǔ)備的傾向。因此，這也會(huì)放大集中土拍前銷售和拿地、新開工之間的分化。而以中指院統(tǒng)計(jì)看，第一批集中供地面積占到22城2020年全年推出住宅土地面積的41%左右，而多數(shù)已經(jīng)結(jié)束集中拍賣的城市成交情況都比較好，這也意味著熱點(diǎn)城市5月土地成交就會(huì)有比較明顯的回升。

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5月起熱點(diǎn)城市土地成交大幅反彈，下半年新開工或受帶動(dòng)

過去三年期間一季度22城的商品房新開工面積占全國的比重大約在26-29%左右。而今年一季度由于集中供地的影響，這一比重下降到23.8%。而我們看到一季度22城和22城以外城市的新開工面積表現(xiàn)也有一定的分化。由于4月中指院分城市維度新開工的數(shù)據(jù)尚未更新，從1-3月的情況看，22城新開工面積持續(xù)大幅不及2019年同期的水平，同比降幅在接近20%的水平。而22城以外的地區(qū)3月新開工面積與2019年3月當(dāng)月相比的增速已經(jīng)轉(zhuǎn)正。這也能夠印證，年初以來新開工的下降更多受到22城的拖累。

從近期土地市場的表現(xiàn)來看，22城的成交住宅用地規(guī)劃建筑面積自3月中下旬-4月大幅不及過去兩年的水平，而隨著第一批集中供地進(jìn)入拍賣階段，5月以來成交住宅類土地面積則大幅反彈。不過同時(shí)需要指出的是，目前以中指院300城口徑來看，近一個(gè)月的住宅用地成交情況只是恢復(fù)到了與去年同期接近的水平，也意味著刨除了22城以外，其他城市的土地成交與去年同期相比有明顯的萎縮。而由于非22城的土地供應(yīng)和拍賣并非采取“兩集中”的模式，其成交土城上報(bào)的時(shí)間存在滯后性，近一個(gè)月的成交數(shù)據(jù)都可能會(huì)有比較明顯的上修。雖然也有可能存在開發(fā)商集中在熱門城市拿地，導(dǎo)致非熱門城市拿地?zé)崆橛兴陆?。但我們看到，?2城不僅是成交地塊下降，推出地塊規(guī)模也明顯不及去年，這相對(duì)不太合理。因此我們也認(rèn)為統(tǒng)計(jì)滯后的影響更大。

從我們前期局部調(diào)研的開發(fā)商心態(tài)來看，由于融資環(huán)境依然偏緊，高周轉(zhuǎn)的需求依然存在，“兩集中”城市第一批成交的地塊應(yīng)當(dāng)會(huì)盡量在年底前達(dá)到預(yù)售條件。因此，一旦進(jìn)入集中土地成交的階段，后期也會(huì)比較迅速的帶動(dòng)開工建設(shè)。我們也認(rèn)為就下半年而言，開發(fā)商的重心可能會(huì)從加快銷售回款轉(zhuǎn)移到前端的開發(fā)上來，而相應(yīng)的，隨著信貸的邊際收緊以及上半年對(duì)于存量的消耗，下半年銷售則有較大可能會(huì)出現(xiàn)邊際回落。

從地產(chǎn)端用鋼需求看，我們認(rèn)為下半年可能存在的機(jī)會(huì)在于市場的預(yù)期差。必須要強(qiáng)調(diào)的是，在調(diào)控依然比較嚴(yán)格加上信貸邊際收緊的環(huán)境下，地產(chǎn)大概率已經(jīng)處于周期的頂部。但如果市場基于上半年的新開工和拿地不及預(yù)期，而線性外推到新開工逐季回落，那么也大概率會(huì)存在預(yù)期差。我們認(rèn)為與當(dāng)前水平相比，下半年的新開工會(huì)受到第一批集中土拍后的帶動(dòng)。相應(yīng)的，三季度中后期到四季度新開工項(xiàng)目的建筑用鋼需求也會(huì)受到提振。

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風(fēng)險(xiǎn)提示

終端需求趨勢(shì)性回落，高鋼價(jià)引發(fā)政策調(diào)整，價(jià)格趨勢(shì)性下跌。