有著“中概股殺手”的渾水又有新獵物了,這次盯上了貝殼找房,并發(fā)布了長(zhǎng)達(dá)77頁(yè)的做空?qǐng)?bào)告,報(bào)告稱貝殼就像瑞幸咖啡一樣,是一個(gè)巨大的騙局! 渾水的新“獵物”為什么是貝殼? 12月16日,美國(guó)知名做空機(jī)構(gòu)渾水在社交媒體上公開(kāi)表示,正在做空美股上市公司貝殼,報(bào)告稱,“我們之所以做空貝殼,是因?yàn)槲覀兊贸鼋Y(jié)論,該公司涉嫌系統(tǒng)性欺詐,據(jù)我們估計(jì),將其新房總交易額(GTV )夸大了約126%以上,并將其傭金收入增加了約 77%-96%。我們發(fā)現(xiàn),貝殼向投資者報(bào)告的交易量、店鋪數(shù)量和代理數(shù)量與我們從貝殼平臺(tái)數(shù)月數(shù)據(jù)收集程序中的交易數(shù)據(jù)存在巨大差異。通過(guò)對(duì)貝殼門店的主要盡職調(diào)查(包括實(shí)地采訪和現(xiàn)場(chǎng)訪問(wèn)),我們對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行了抽查,證實(shí)了這些差異?!?/p> (圖片來(lái)源:渾水報(bào)告:《BEKE: Luckin Coffee’s for These Closers!》) 渾水還表示,貝殼在公司財(cái)報(bào)電話會(huì)議上經(jīng)常重復(fù)的口頭禪是“做正確的事,即使困難重重”。事實(shí)并非如此。簡(jiǎn)而言之,我們發(fā)現(xiàn)了大規(guī)模欺詐行為,包括一項(xiàng)看似旨在掩蓋欺詐性收入的虛假收購(gòu)。我們的實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)了幽靈店、克隆店和通過(guò)關(guān)聯(lián)經(jīng)紀(jì)公司往返現(xiàn)金以增加收入的秘密計(jì)劃。和瑞幸咖啡一樣,這是一家存在大量欺詐行為的真實(shí)企業(yè)。 在做空?qǐng)?bào)告中,渾水稱找到了貝殼存在大量不存在的“鬼店”,還找到了注冊(cè)成不同分店但實(shí)則在同一辦公地的“克隆店”,渾水認(rèn)為這說(shuō)明貝殼存在虛報(bào)門店數(shù)量的情況。 報(bào)告中還特別舉了幾個(gè)例子。比如貝殼官網(wǎng)上的南昌市青山湖區(qū)的一個(gè)門店實(shí)際是廢棄的房屋;另外渾水在廊坊找到的51家鏈家店鋪中,其中有19家是并不存在的“幽靈商店”。僅在這個(gè)城市,實(shí)地考察和實(shí)地調(diào)查表明,貝殼的店鋪數(shù)量夸大了59%。渾水相信廊坊是一個(gè)代表,不存在的幽靈商店是普遍存在的。 渾水不僅認(rèn)為貝殼門店虛報(bào),還認(rèn)為中介人數(shù)也存在虛報(bào)問(wèn)題。在做空?qǐng)?bào)告中顯示,貝殼平臺(tái)上的多名中介,在現(xiàn)實(shí)中并不存在。渾水舉例稱,貝殼數(shù)據(jù)顯示上海有2.1萬(wàn)名中介員工,但是根據(jù)三方統(tǒng)計(jì)顯示,貝殼在上海的員工只有9998人。 渾水還對(duì)貝殼收購(gòu)家居裝修服務(wù)提供商圣都裝飾的耗資之大提出質(zhì)疑。今年6月,貝殼宣布斥資80億元人民幣收購(gòu)圣都裝飾,而當(dāng)時(shí)可比較對(duì)象、大型家居裝修服務(wù)提供商?hào)|易日盛的市值僅為25億元人民幣。 貝殼回應(yīng):堅(jiān)決抵制 歡迎各種調(diào)查 隨即,貝殼做出回應(yīng),稱公司財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)真實(shí)規(guī)范,堅(jiān)決抵制惡意做空行為。具體公告如下: 貝殼發(fā)布聲明稱,已注意到當(dāng)日市場(chǎng)消息。貝殼確保財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和規(guī)范性,歡迎各種調(diào)查,但堅(jiān)決抵制任何機(jī)構(gòu)的惡意做空行為。 聲明還表示,渾水因?yàn)椴涣私庵袊?guó)房產(chǎn)市場(chǎng),缺乏對(duì)貝殼業(yè)務(wù)的基本認(rèn)知和三張報(bào)表的正確解讀。為保證投資者權(quán)益和不受錯(cuò)誤信息引導(dǎo),貝殼將在24小時(shí)內(nèi)針對(duì)報(bào)告內(nèi)容逐一拆解回復(fù)。 對(duì)于上述問(wèn)題,一位貝殼內(nèi)部人士表示:“這個(gè)他調(diào)查的都是四五線城市,北上廣深都沒(méi)調(diào)研,不具備代表性,我估計(jì)貝殼會(huì)出具更具體得營(yíng)收數(shù)據(jù),每個(gè)月公司都有。而北京有1600家門店,25000多經(jīng)紀(jì)人,數(shù)據(jù)真實(shí)在線合同無(wú)法更改,這些法務(wù)都有審核和財(cái)務(wù)嚴(yán)格管理?!睋?jù)悉,貝殼的審計(jì)機(jī)構(gòu)為普華永道。 對(duì)此,易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,渾水此次操作,可以看出,存在一些夸張的表述。比如說(shuō)其認(rèn)為貝殼存在一個(gè)巨大的騙局,等同于瑞幸咖啡。實(shí)際上對(duì)于渾水此類操作,至少存在一種過(guò)于吸引投資者的表述,以所謂騙局等來(lái)吸引投資者關(guān)注,其本身存在炒作的嫌疑。至少就目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),雖然存在降溫,但不存在斷崖式下跌的現(xiàn)象。盲目否定中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)包括中介公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī),本身就是對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的把握是不準(zhǔn)確的,尤其是在當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)政策趨于寬松的情況下,類似做空的基礎(chǔ)不大。 貝殼的處境如何? 在渾水報(bào)告發(fā)布后,貝殼股價(jià)曾不跌反漲,一度漲幅達(dá)到14%,最高價(jià)一度達(dá)到21.33美元/股,成交量達(dá)到僅次于上市首日的歷史次高水平。不過(guò)股價(jià)隨后快速回落,并出現(xiàn)小幅下跌。截至收盤,貝殼股價(jià)為18.31美元,跌幅1.98%,貝殼當(dāng)日股價(jià)震幅達(dá)20%。 貝殼是國(guó)內(nèi)房產(chǎn)交易賽道上的頭部企業(yè),截至2021年9月30日,貝殼平臺(tái)上的門店數(shù)量為53946家,活躍門店數(shù)量為49468家,經(jīng)紀(jì)人數(shù)量高達(dá)515486人。 貝殼財(cái)報(bào)顯示,2021年第三季度,貝殼總收入181億元,同比下降11.9%;凈虧損17.66億元,上一年同期為凈利潤(rùn)7500萬(wàn)元。貝殼總交易成交額(GTV)為8307億元,同比下降20.9%。其中新房業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)2.5%至113億元,新房交易GTV約4101億元。存量房業(yè)務(wù)收入為61億元,存量房交易GTV約3782億元。 2021年二季度,貝殼總收入約242億元,同比增長(zhǎng)20%;凈利潤(rùn)約11億元,去年同期約28億元,同比下滑60%。貝殼總交易額(GTV)達(dá)1.22萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)22.2%。其中新房業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)32%至139億元,新房交易GTV約4983億元;存量房業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)4%至96億元,存量房交易GTV約6520億元。 富途證券研報(bào)顯示,第三季度,貝殼營(yíng)收、凈利、毛利率均呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)。貝殼新房和存量房交易服務(wù)營(yíng)收合計(jì)占比97%,而新興業(yè)務(wù)(家裝、金融等)的營(yíng)收占比僅3%。貝殼第二增長(zhǎng)曲線(家裝業(yè)務(wù))難言真正成型。但是公司整體表現(xiàn)仍然大幅優(yōu)于行業(yè),基于貝殼在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先地位,ACN機(jī)制、樓盤字典等護(hù)城河要素,中長(zhǎng)期仍然看好公司的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。 那些被渾水做空的中概股 渾水以做空中概股而聞名,作為一家成立時(shí)間11年的研究公司,渾水公司已經(jīng)做空超過(guò)16家中概股,包括分眾傳媒、新東方、輝山乳業(yè)、安踏體育,以及芝華仕沙發(fā)的母公司敏華控股等,其中9家已經(jīng)退市。 2011年,渾水做空在加拿大上市的中國(guó)公司嘉漢林業(yè),報(bào)告問(wèn)世當(dāng)天,嘉漢林業(yè)股價(jià)下跌64%,公司市值在兩個(gè)交易日中蒸發(fā)了32.5億美元。 2016年年底,渾水轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股,發(fā)布做空東北上市公司輝山乳業(yè)報(bào)告,稱后者為騙子,一文不值。雖然做空當(dāng)天,輝山乳業(yè)股價(jià)僅小幅下跌2.1%,此后股價(jià)一度回歸平穩(wěn),但次年輝山乳業(yè)大股東挪用資金、陷入債務(wù)危機(jī)、股權(quán)質(zhì)押被機(jī)構(gòu)強(qiáng)行平倉(cāng)的消息四起。2017年,輝山曾在一天內(nèi)跳水式暴跌85%,后在2019年黯然退市。 2019年,渾水曾稱愛(ài)奇藝2019年?duì)I收虛增80%至130億元,占比27%~44%,用戶數(shù)虛夸42%~60%。愛(ài)奇藝則回應(yīng)稱,其引用數(shù)據(jù)與結(jié)論嚴(yán)重失實(shí),與實(shí)際情況不符,保留法律追訴權(quán)力。 2020年1月底,渾水公司發(fā)布做空?qǐng)?bào)告,直指中概股瑞幸咖啡在經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)上存在作假和欺詐行為,導(dǎo)致瑞幸咖啡盤內(nèi)股價(jià)跌幅超過(guò)20%。同年5月份,渾水公司針對(duì)跟誰(shuí)學(xué)又發(fā)布做空?qǐng)?bào)告,再度瞄準(zhǔn)中概股。對(duì)于做空?qǐng)?bào)告,跟誰(shuí)學(xué)做出回應(yīng):“我們很遺憾的發(fā)現(xiàn),渾水的這份做空?qǐng)?bào)告數(shù)據(jù)來(lái)源混亂,且充滿了對(duì)公司業(yè)務(wù)的無(wú)知?!?/p> 另外渾水公司2020年底還做空過(guò)直播平臺(tái)歡聚時(shí)代(YY直播),特別是YY直播剛剛被母公司歡聚時(shí)代賣給百度后,渾水就質(zhì)疑其業(yè)務(wù)欺詐。歡聚時(shí)代在2021年2月公告稱,百度收購(gòu)YY直播業(yè)務(wù)不受影響,渾水有關(guān)指控沒(méi)有得到證實(shí)。 渾水投資的創(chuàng)始人是一名叫卡爾森·布洛克的美國(guó)人。他畢業(yè)于南加州大學(xué),主攻金融輔修中文,后攻讀了芝加哥肯特法學(xué)院的法學(xué)學(xué)位。2005年來(lái)到上海,就職于一家美國(guó)律所;2008年創(chuàng)辦了一家倉(cāng)儲(chǔ)物流公司,但因種種原因都沒(méi)能成功;2010年創(chuàng)辦渾水,主要做空在國(guó)外上市的中國(guó)概念股。 卡森·布洛克曾接受媒體采訪時(shí)表示表示,“在中國(guó),一家真實(shí)的公司可以捏造約30%的營(yíng)收,而且沒(méi)人真正關(guān)心它的利潤(rùn)是否真實(shí)。他們謊話連篇,以致于真實(shí)是以不實(shí)程度來(lái)衡量的?!?/p> 在美國(guó)資本市場(chǎng),做空行為司空見(jiàn)慣。蘋果、微軟、IBM等知名企業(yè)也曾被發(fā)布過(guò)做空?qǐng)?bào)告。如果以造謠等形式惡意做空,還要承擔(dān)嚴(yán)重的法律后果。做空機(jī)構(gòu)與上市公司之間,形成了一種動(dòng)態(tài)平衡。 渾水做空?qǐng)?bào)告全文:《BEKE: Luckin Coffee’s for These Closers!》 (翻譯:地產(chǎn)三哥) 摘要 我們做空貝殼。 因?yàn)閾?jù)我們估計(jì),該公司存在系統(tǒng)性欺詐,使其新房銷售GTV虛增超過(guò)126%,傭金收入虛增約77%-96%。 我們發(fā)現(xiàn):貝殼向投資者報(bào)告的交易量、商鋪數(shù)量和經(jīng)紀(jì)人數(shù)量與我們利用數(shù)據(jù)收集程序從貝殼平臺(tái)收集的數(shù)據(jù)之間存在巨大差異。 我們通過(guò)對(duì)BEKE商店的初步調(diào)查,包括現(xiàn)場(chǎng)訪談和現(xiàn)場(chǎng)訪問(wèn),證實(shí)了這些差異。 貝殼經(jīng)常在公司財(cái)報(bào)電話會(huì)議上重復(fù)的口頭禪是:“做難而正確的事情”,但這似乎離真相很遠(yuǎn)。 簡(jiǎn)而言之,我們發(fā)現(xiàn)了大規(guī)模的欺詐行為,包括可能的虛假收購(gòu),其目的似乎是出于掩蓋虛增的收入。 我們的實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)了:幽靈商店、克隆商店、以及通過(guò)加盟的經(jīng)紀(jì)公司往返現(xiàn)金來(lái)增加收入的未公開(kāi)計(jì)劃。與瑞幸咖啡類似,這是一個(gè)包含著大量欺詐的業(yè)務(wù)。 以下是BEKE多元欺詐的路線圖。 1、虛增GTV和收入 我們編寫了一個(gè)程序來(lái)收集BEKE平臺(tái)上的交易數(shù)據(jù)。這與我們研究JOYY(歡聚集團(tuán))和GOTU(高途)的方法類似。我們通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)訪談、現(xiàn)場(chǎng)訪問(wèn)和實(shí)體店檢查來(lái)抽查結(jié)果。 研究結(jié)果顯示,我們認(rèn)為,BEKE大幅夸大了其平臺(tái)上新房銷售的GTV和由此產(chǎn)生的傭金收入。 我們估計(jì),BEKE2021年Q2-Q3的GTV被夸大了126%。 根據(jù)實(shí)地工作和經(jīng)紀(jì)人訪談,我們認(rèn)為BEKE的實(shí)際傭金率比聲稱的要低。我們估計(jì)BEKE的收入虛增了大約77%-96%。 我們還發(fā)現(xiàn)證據(jù)表明,該公司通過(guò)往返現(xiàn)金,人為的增加傭金收入。 2、幽靈商店 我們的結(jié)論是,使用貝殼平臺(tái)的商鋪和經(jīng)紀(jì)人(如果存在的話)比BEKE聲稱的要少得多。 我們對(duì)BEKE平臺(tái)的數(shù)據(jù)收集表明,在第二季度末報(bào)告的總商鋪數(shù)至少虛增了23%。然而,這可能低估了欺騙程度。 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和訪問(wèn)顯示了一些幽靈商鋪,它們被BEKE在其平臺(tái)上列為“活躍”,但在訪問(wèn)時(shí)是關(guān)閉的或不存在的。因此,我們認(rèn)為,BEKE的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)數(shù)量甚至比其平臺(tái)的數(shù)量要少得多。 一個(gè)例子是南昌二十三中的中環(huán)商店,它在其平臺(tái)上“活躍”,該經(jīng)紀(jì)公司有近100處房產(chǎn)掛牌出售。但當(dāng)我們的調(diào)查人員訪問(wèn)該商店的工商注冊(cè)地址時(shí),這里是一個(gè)廢棄的、位于門衛(wèi)室內(nèi)的店面。 在廊坊三河的另一個(gè)例子中,我們?cè)谄脚_(tái)上在完全相同的位置發(fā)現(xiàn)了兩個(gè)獨(dú)立的活躍商店。經(jīng)紀(jì)人向我們的調(diào)查員證實(shí),這兩家店已經(jīng)合并為一家,但在BEKE的平臺(tái)上,這是兩家截然不同的經(jīng)紀(jì)公司。 這遠(yuǎn)不是唯一一次發(fā)現(xiàn)有一家線下商店在該平臺(tái)上偽裝成兩家或兩家以上商店的例子。 我們應(yīng)該在廊坊找到的51家鏈家店鋪中,其中有19家是“幽靈商店”。僅在這個(gè)城市,實(shí)地考察和實(shí)地調(diào)查表明,BEKE的店鋪數(shù)量夸大了59%。 我們相信廊坊是一個(gè)代表,這樣的幽靈商店是普遍存在的。 3、克隆商店 多個(gè)商鋪在BEKE的平臺(tái)上出現(xiàn)在相同或相似的位置,實(shí)地調(diào)查表明,盡管平臺(tái)上出現(xiàn)了多個(gè)活躍商鋪,但通常只存在一個(gè)實(shí)體商鋪。 這種克隆商店的模式是強(qiáng)有力的證據(jù),支持了我們的結(jié)論: 即實(shí)際商鋪數(shù)量比BEKE平臺(tái)上現(xiàn)實(shí)的要少得多,BEKE對(duì)投資者嚴(yán)重的夸大了其商鋪數(shù)量。 在調(diào)查的7個(gè)城市中,我們發(fā)現(xiàn)有5個(gè)城市在BEKE平臺(tái)上有大量鏈家克隆店鋪。在廈門和???,41%和32%的鏈家店是克隆的,北京9%的鏈家店也是克隆的。 4、虛假收購(gòu) 在美國(guó)上市的中國(guó)公司因欺詐證據(jù)而倒閉的標(biāo)志之一是:利用虛假交易注入收購(gòu)資金,讓本不存在的現(xiàn)金余額歸零。 通常情況下,該公司會(huì)夸大收購(gòu)資產(chǎn)的價(jià)值,有時(shí)會(huì)從與內(nèi)部人士有關(guān)的代理處秘密購(gòu)買。在這里,我們找到了一個(gè)我們認(rèn)為是教科書式的例子。 工商查詢數(shù)據(jù)顯示,BEKE通過(guò)一個(gè)可能由內(nèi)部人員控制的收購(gòu)這進(jìn)行了部分收購(gòu),這是我們?cè)诿绹?guó)上市的中國(guó)公司中看到的很多次的伎倆,即抬高該資產(chǎn)的購(gòu)買價(jià)格。 案例1:我們認(rèn)為有證據(jù)表明,BEKE夸大了2019年對(duì)中環(huán)互聯(lián)的收購(gòu)價(jià)格,貝殼通過(guò)一個(gè)可能受控制的中間機(jī)構(gòu)進(jìn)行收購(gòu),夸大了收購(gòu)標(biāo)的的價(jià)值,并以此消耗掉虛假的現(xiàn)金。 案例2:另一個(gè)可疑的收購(gòu)也值得仔細(xì)審查:貝殼斥資80億元人民幣收購(gòu)了家居裝修服務(wù)提供商圣都裝飾。然而,圣都裝飾僅在幾個(gè)省份運(yùn)營(yíng),許多分支是2021年設(shè)立的。作為可比較的對(duì)象,東易日盛裝飾集團(tuán)(SZ002713),是一家上市公司,該公司在30個(gè)省市開(kāi)展業(yè)務(wù)。2021年6月,大約在BEKE宣布收購(gòu)圣都時(shí),東易日盛的市值為25億元人民幣。 5、虛增經(jīng)紀(jì)人數(shù)量 我們對(duì)BEKE平臺(tái)的數(shù)據(jù)收集表明,BEKE在其IPO招股說(shuō)明書、二次發(fā)行和其他財(cái)務(wù)報(bào)告中公開(kāi)的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量被大幅夸大了。 例如,在BEKE的一級(jí)市場(chǎng):上海,它聲稱擁有2.1萬(wàn)個(gè)經(jīng)紀(jì)人。但工商查詢顯示其三家上海經(jīng)紀(jì)子公司的數(shù)據(jù),只有9,998名員工,這表明BEKE顯著虛增其經(jīng)紀(jì)人數(shù)量。當(dāng)我們將BEKE的披露信息與該公司其他關(guān)鍵市場(chǎng)如北京的工商查詢記錄進(jìn)行比較時(shí),我們也看到了同樣的現(xiàn)象。 BEKE已經(jīng)明確表示,GTV和收入是其雇傭的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量直接相關(guān),這意味著經(jīng)紀(jì)人數(shù)量的夸大與GTV和收入的虛增密切相關(guān)。 最終,我們認(rèn)為BEKE是在通過(guò)夸大其GTV、新房銷售、收入、經(jīng)紀(jì)人和門店數(shù)量來(lái)欺騙資本市場(chǎng)。 注:以上內(nèi)容僅供參考,不作為投資建議,市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn),投資需謹(jǐn)慎! 七禾研究中心綜合整理自網(wǎng)絡(luò) 七禾網(wǎng)研究中心合作、咨詢電話:0571-88212938 更多精彩文章,請(qǐng)關(guān)注七禾網(wǎng)公眾號(hào)! 責(zé)任編輯:翁建平 |
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