進入2022年，國內資本市場陷入持續(xù)調整，不論是股民、基民還是期民，賬戶都“綠”的心發(fā)慌。

哀鴻遍野之中，作為另類資產的基礎設施公募REITs產品卻脫穎而出，在年內走出了“一枝獨秀”的多頭行情，其高漲的走勢更是讓諸多基金公司進步發(fā)布風險提示，甚至還采取了停牌措施。

公募REITs年內集體大漲

今年以來，目前市場上發(fā)行并上市的11只公募REITs均獲得正收益，其中又以富國首創(chuàng)水務REIT和紅土鹽田港REIT走勢最好，二級市場年內漲幅分別為38%和30.88%。博時蛇口產園REIT和建信中關村REIT的漲幅在20%以上，即便是表現(xiàn)最差的浙商滬杭甬REIT 漲幅也有3.61%。

富國首創(chuàng)水務REIT成立來走勢

從成立至今的表現(xiàn)看，11只公募REITs也均實現(xiàn)正收益。其中，富國首創(chuàng)水務REIT的漲幅依舊位列榜首，二級市場漲幅達到101.89%，實現(xiàn)翻倍。自2021年上市以來，富國首創(chuàng)水務公募REIT多次收獲漲停，其中最近的一次就發(fā)生在2月8日。緊隨其后的是紅土鹽田港REIT，漲幅為74.13%；還有4只REITs成立以來漲幅也超過40%。

制表：七禾研究中心

暴漲背后原因何在？

業(yè)內人士認為，公募REITs的此輪大漲，主要與A股的基建投資熱有關。REITs的底層資產一般是基建（高速公路、房地產、產業(yè)園區(qū)等基礎設施），而年初至今，基建投資一直是市場的主線，持續(xù)獲得資金的關注。在A股市場，很多基建類個股也在年內取得了不錯的漲幅。

此外，自公募REITs問世以來，各項利好也都在加速落地。去年12月，發(fā)改委表示，要加快推進基礎設施領域不動產投資信托基金有關工作等。日前，在滬深交易所開通基金通為公募REITs場外份額提供補充退出渠道之后，公募REITs還迎來了一個“里程碑”式的政策出臺。1月29日，財政部、稅務總局聯(lián)合發(fā)布《關于基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告》，針對公募 REITs 資產重組及發(fā)行階段的稅收環(huán)節(jié)予以優(yōu)化。

還有市場人士指出，公募REITs作為一類全新的配置品種，兼具股債屬性，股性體現(xiàn)為場內價格的變動，債性體現(xiàn)為每年穩(wěn)定的高比例分紅，介于股債之間的特性使其備受資金青睞。資金的入場會推高REITs的價格，強勢的走勢又會吸引投資者的入場，兩者之間形成正向反饋，這或許也是公募REITs暴漲的原因之一。

相繼停牌、提示風險

過快上漲自然也意味著風險的增加，面對如此漲幅，多只公募REITs紛紛發(fā)布提示風險公告，并臨時停牌。

2月14日晚間，博時蛇口產園REIT、建信中關村REIT、華安張江光大REIT相繼發(fā)布提示風險公告甚至停牌公告。此外，紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT、富國首創(chuàng)水務REIT也曾在2月8日發(fā)布風險提示及停復牌公告。

在這些停牌和交易風險提示公告中，各家公募REITs都通過舉例的方式列舉了二級市場漲幅較大的風險：公募REITs以獲取基礎設施項目租金等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，隨著交易價格大幅上漲，凈現(xiàn)金流分派率將顯著下降。

以漲幅居首的富國首創(chuàng)水務REIT為例，如果投資者在首次發(fā)行時買入該產品，買入價格為3.7元/份，其在2021年度的凈現(xiàn)金分派率為7.335%；若在二級市場以7.263元/份的價格買入，則在2021年度的凈現(xiàn)金分派率僅為3.737%。如果二級市場的價格明顯高于資產端價值，還會加大回落概率，價格會逐步向內在價值回歸，具有較大投資虧損風險。

成立至今持續(xù)火爆

對于公募REITs，可能不少投資者都比較陌生，因為該產品在2021年才正式進入大部分國內公募投資者的視野。

REITs全稱為Real Estate Investment Trust，即不動產投資信托基金，最早誕生于美國，指的是在證券交易所公開交易，通過證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動產資產或權益轉化為流動性較強的上市證券的標準化金融產品。通俗來說，我們可以將其理解為資產的IPO。

需要注意的是，公募REITs屬于封閉式基金，成立后不能申購，不能贖回，且這類產品的封閉期很長（20-99年），只能通過二級市場買賣，漲跌幅限制為上市首日漲跌幅30%，之后為10%。

2021年5月31日，國內首批9只公募REITs面向公眾投資者集中認購。半年后，又有兩只產品作為第二批公募REITs正式獲批。自誕生之日起，公募REITs就異常火爆，“一日售罄”、“高倍超募”也一度成為其關鍵詞。

多個REITs項目整裝待發(fā)

隨著市場對公募REITs的關注度的提升，越來越多的原始權益人開始參與REITs的申報，REITs產品的籌備也進入了快車道。據滬深交易所公布的項目動態(tài)所示，當前有4只公募REITs等待發(fā)行許可，分別是鵬華深圳能源清潔能源REIT、國泰君安臨港東久智能制造產業(yè)園REIT、華夏中國交建高速公路REIT以及國金鐵建重慶渝遂高速公路REIT，后三者均在上海證券交易所上報。

此外，還有不少REITs產品也在落地過程中。比如西安凈水處理有限公司公司基礎設施公募REITs中標候選人，西部證券股份有限公司中標；寧夏交通投資集團有限公司也完成了基礎設施REITs項目的招標工作；無錫太湖城傳感信息中心發(fā)展公司公募REITs項目也發(fā)布了中標供應商。

還能追高入場嗎？

那么，在“瘋狂”的上漲過后，REITs是否還具備炒作空間？投資者能否繼續(xù)追高入場？新的REITs項目落地后，投資價值又有幾何呢？

建信基金相關業(yè)務負責人表示，整體而言，一級和二級市場就同一資產的定價是密切關聯(lián)的，估值定價相互錨定又相互修正，因此兩方面的長期走勢應該逐步趨同。但受產品端屬性、市場情緒影響，兩者可能會出現(xiàn)短期偏離的現(xiàn)象。若二級市場價格明顯高于資產端價值，則回落概率較大，此時投資公募REITs的風險收益比可能有所下降。

REITs研究中心提醒，投資者應基于理性的價值判斷，根據未來的分紅預期合理評估REITs價值，抱著長期配置的心態(tài)來投資公募REITs。根據國際經驗，公募REITs可以提供相對穩(wěn)定的分紅收益，其總的長期復合回報也相當可觀。另外，公募REITs與股票、債券等其他金融資產關聯(lián)性低，風險分散效果也較好，具有較高的配置價值。

同時，有業(yè)內人士指出，公募REITs溢價還受到避險情緒推動，春節(jié)前后A股市場表現(xiàn)不及預期，REITs也間接成為部分投資人的投資選擇。此外，目前REITs的可流動份額不超過100億元，可供交易的盤面太小，容易受到投機資金的影響。

小編在此也做個提醒，上市至今，公募REITs一直屬于火爆狀態(tài)，當前二級市場更是炒作明顯，雖然公募REITs具有較高的配置價值，但仍建議想要參與其中“分一杯羹”的朋友理性看待暴漲，警惕追高風險。

注：以上內容僅供參考，不作為投資建議，市場有風險，投資需謹慎！

七禾研究中心綜合整理自網絡

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