核心觀點(diǎn)：去年開(kāi)始，金融政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)收緊以及行業(yè)政策的不斷加碼使得房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境日益嚴(yán)峻，而今年年初的疫情更是給出沉重一擊。盡管隨著疫情逐步緩解以及國(guó)家政策的出臺(tái)，5月份往后商品房銷(xiāo)售情況出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。但由于地產(chǎn)行業(yè)其內(nèi)在運(yùn)行模式，銷(xiāo)售情況的好轉(zhuǎn)傳導(dǎo)至實(shí)際開(kāi)工面積的新增還需5-6月時(shí)間。因此即便從年中開(kāi)始商品房銷(xiāo)售面積同比有所好轉(zhuǎn)，但新增開(kāi)工面積同比仍將維持一段時(shí)間低位，10月份往后或?qū)⒂瓉?lái)拐點(diǎn)，全年地產(chǎn)用鋼量難有恢復(fù)。

一、銷(xiāo)售轉(zhuǎn)好傳導(dǎo)至開(kāi)工增加存在滯后性

2021年下半年，隨著金融在房地產(chǎn)供給端與需求端同時(shí)縮緊，地產(chǎn)基本面惡化。從6月份開(kāi)始銷(xiāo)售面積同比數(shù)據(jù)迅速回落，7月份開(kāi)始跌破0值，此后便長(zhǎng)期處于低位。期間地產(chǎn)基本面的惡化也曾促使地方政府在政策上有所放松，從金融端到各地的寬松政策陸續(xù)出臺(tái)，2021年底地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)筑底復(fù)蘇的跡象，到今年1、2月份，市場(chǎng)回暖，房地產(chǎn)超額收益出現(xiàn)明顯反彈。但隨后的3、4月份受到疫情影響，銷(xiāo)售情況出現(xiàn)明顯下滑，直到后期疫情好轉(zhuǎn)疊加利好政策釋放，5月觸底，6月份銷(xiāo)售情況才出現(xiàn)邊際改善。

一般來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)流程包含了土地獲取、開(kāi)發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)銷(xiāo)售三個(gè)階段。而當(dāng)行業(yè)告別牛市，呈現(xiàn)蕭條危機(jī)時(shí)，以銷(xiāo)定產(chǎn)往往成為房企普遍的策略。銷(xiāo)售作為整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈的領(lǐng)先指標(biāo)，只有當(dāng)銷(xiāo)售市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，房企才能擁有足夠的銷(xiāo)售回款用于拿地，開(kāi)工復(fù)工。從過(guò)去十多年的房地產(chǎn)行業(yè)變化走勢(shì)中可以清晰看出這一規(guī)律。

如果將房地產(chǎn)開(kāi)工情況與銷(xiāo)售情況拉出進(jìn)行對(duì)比，我們可以發(fā)現(xiàn)兩條曲線(xiàn)走勢(shì)高度相似并且在一些特殊時(shí)間段存在相近的特點(diǎn)。首先是2008年，受到國(guó)際金融危機(jī)的影響，商品房銷(xiāo)售增速連續(xù)多月下滑，年底便開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)。在四萬(wàn)億投資計(jì)劃以及需求端刺激下，2008年12月銷(xiāo)售面積累計(jì)同比降幅縮小，等到2009年5月新開(kāi)工面積累計(jì)同比降幅也開(kāi)始縮小；

2011年受到限購(gòu)令、利率調(diào)整、首付提高、房產(chǎn)稅試點(diǎn)等一系列調(diào)控政策的影響，地產(chǎn)行業(yè)慘淡，土地流拍增加。后期隨著多次降準(zhǔn)以及地方寬松政策出臺(tái)，

2012年2月銷(xiāo)售面積累計(jì)同比降幅縮小，2012年7月新開(kāi)工面積累計(jì)同比降幅縮??；

2014年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)受此前宏觀政策調(diào)控影響，面臨高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。為緩解庫(kù)存壓力，央行下調(diào)貸款及存款準(zhǔn)備金率，多地限購(gòu)松綁，棚改貨幣化安置比例同步上升，2015年2月銷(xiāo)售面積累計(jì)同比降幅縮小，2015年8月新開(kāi)工面積累計(jì)同比降幅縮小。通過(guò)這幾個(gè)具有代表性的時(shí)間段可以看出，當(dāng)房地產(chǎn)資金鏈出現(xiàn)好轉(zhuǎn)后，再傳導(dǎo)至新增開(kāi)工面積，或?qū)?-6個(gè)月，而只有新增開(kāi)工面積恢復(fù)，房建用鋼需求才會(huì)出現(xiàn)顯著提高。

二、6月或?qū)⒊蔀榈禺a(chǎn)銷(xiāo)售拐點(diǎn)

今年6月份，商品房待售面積54784萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.3%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)13.5%，銷(xiāo)售數(shù)據(jù)有所回暖，商品房庫(kù)存開(kāi)始下降。而從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金到位的情況來(lái)看，累計(jì)增速的降幅也開(kāi)始收窄，拿地情況也有所好轉(zhuǎn)。若以此作為房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況觸底反彈節(jié)點(diǎn)，預(yù)計(jì)第四季度初新增開(kāi)工面積同比降迎來(lái)拐點(diǎn)；而若是考慮到7月份發(fā)生的斷供事件可能會(huì)對(duì)房市產(chǎn)生的影響，該拐點(diǎn)還將延后。

總而言之，盡管二季度以來(lái)，地產(chǎn)方面的宏觀利好政策不斷，加上近期各地“保交樓”政策出臺(tái)，有助于情緒恢復(fù)，但實(shí)際效果還需要時(shí)間驗(yàn)證。另外，即便新增開(kāi)工拐點(diǎn)如期到來(lái)，短時(shí)間內(nèi)新增開(kāi)工面積同比減少的大趨勢(shì)恐怕難以扭轉(zhuǎn)，地產(chǎn)行業(yè)用鋼也難以恢復(fù)到前期水平。