12月26日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)公布，準(zhǔn)予嘉實(shí)基金管理有限公司注冊(cè)嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，基金類型為契約型封閉式，基金合同期限為46年，準(zhǔn)予基金的募集份額總額為5億份。

嘉實(shí)基金獲準(zhǔn)成為上述基金的基金管理人，中信銀行股份有限公司被準(zhǔn)予為基金的基金托管人。

上交所官網(wǎng)同日也顯示，上述嘉實(shí)與京東合作的嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT獲得通過(guò)。

這標(biāo)志著，市場(chǎng)將首次迎來(lái)民企倉(cāng)儲(chǔ)物流公募REIT。它也是首單由民營(yíng)500強(qiáng)企業(yè)作為原始權(quán)益人正式申報(bào)的倉(cāng)儲(chǔ)物流類公募REIT。

此次京東REITs的成功獲批，成為資本市場(chǎng)首個(gè)大型平臺(tái)企業(yè)“綠燈”投資案例，向市場(chǎng)釋放了資本市場(chǎng)支持平臺(tái)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的鮮明信號(hào)，將促進(jìn)平臺(tái)經(jīng)濟(jì)活力不斷釋放。同時(shí)，該REIT對(duì)民營(yíng)企業(yè)參與REITs試點(diǎn)具有較強(qiáng)的示范引領(lǐng)作用，既有利于增強(qiáng)民間投資信心、激發(fā)民間投資活力，也有利于切實(shí)解決民間資本參與基建項(xiàng)目投資的現(xiàn)實(shí)困難。

底層資產(chǎn)均為稀缺的高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)、所在地均為重要物流節(jié)點(diǎn)城市

資料顯示，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目包括京東旗下的三個(gè)現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)物流園項(xiàng)目，其中代表國(guó)內(nèi)規(guī)模及自動(dòng)化最高水平的現(xiàn)代化智能物流項(xiàng)目——京東“亞洲一號(hào)”也在此次申報(bào)的目標(biāo)資產(chǎn)中。

三個(gè)項(xiàng)目具體分別為：京東重慶電子商務(wù)基地項(xiàng)目（中轉(zhuǎn)配送中心）一期項(xiàng)目（“重慶項(xiàng)目”）、京東商城亞洲1號(hào)倉(cāng)儲(chǔ)華中總部建設(shè)項(xiàng)目（“武漢項(xiàng)目”）、京東亞洲一號(hào)廊坊經(jīng)開(kāi)物流園項(xiàng)目（“廊坊項(xiàng)目”）。

資料顯示，上述REIT底層資產(chǎn)的三個(gè)物流園區(qū)合計(jì)建筑面積35.1萬(wàn)平方米。三處物流園出租率均達(dá)到100%滿租狀態(tài)，租約長(zhǎng)度為5-6年，高于行業(yè)平均水平的3年，運(yùn)營(yíng)高效穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

上述REIT所持有的三大倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目有兩大亮點(diǎn)，一是均為稀缺的高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)（簡(jiǎn)稱“高標(biāo)倉(cāng)”）。我國(guó)超過(guò)90%以上的倉(cāng)庫(kù)為傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)，高標(biāo)倉(cāng)比重僅為5-10%左右。

相比普通物流倉(cāng)儲(chǔ)，高標(biāo)倉(cāng)得益于專業(yè)的選址邏輯、先進(jìn)和完善的建筑結(jié)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)的支持，能夠?qū)崿F(xiàn)物流規(guī)?；?yīng)、提高揀選效率和準(zhǔn)確性、優(yōu)化倉(cāng)庫(kù)使用效率、降低倉(cāng)儲(chǔ)使用成本等。

第二大亮點(diǎn)是，它們的所在地均為重要物流節(jié)點(diǎn)城市，其中重慶和武漢是兩個(gè)國(guó)家級(jí)流通節(jié)點(diǎn)城市，廊坊是京津冀城市群重點(diǎn)區(qū)域城市。

重慶項(xiàng)目為西南區(qū)域重要的中轉(zhuǎn)配送中心，地處重慶市巴南區(qū)南彭貿(mào)易物流基地；武漢項(xiàng)目地處武漢臨空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，是全國(guó)物流網(wǎng)絡(luò)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)之一。而廊坊項(xiàng)目則地處北京、天津兩大直轄市之間的廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，承載了北京外溢的區(qū)域性物流商貿(mào)職能，與京津國(guó)際化物流體系相互補(bǔ)充。

有望盤(pán)活約35萬(wàn)平米倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)作為典型的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，投資回報(bào)期較長(zhǎng)，資金占用成本高，一定程度上限制了倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的發(fā)展。通過(guò)積極發(fā)揮公募REITs的直接融資作用，能夠有效盤(pán)活存量倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)，并吸引更專業(yè)的市場(chǎng)機(jī)構(gòu)參與運(yùn)營(yíng)管理，有機(jī)會(huì)進(jìn)一步提高倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)水平，強(qiáng)化資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效。

以嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT為例，將有望盤(pán)活約35萬(wàn)平方米的倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)，為倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)帶來(lái)增量投資資金，促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

據(jù)悉，上述REIT項(xiàng)目的回收資金將用于物流倉(cāng)庫(kù)及相關(guān)配套建設(shè)，為倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)期的增量投資資金。

另外，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層資產(chǎn)所在地為重要物流節(jié)點(diǎn)城市，輻射范圍較大，能有效維持供應(yīng)鏈穩(wěn)定，起到帶動(dòng)區(qū)域?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)、提振居民消費(fèi)的重要作用。

REITs市場(chǎng)加速擴(kuò)容 已上市兩只倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs漲幅均超20%

自2021年6月21日首批9只公募REITs上市以來(lái)，發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)等部門(mén)多次表示要進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，一年多來(lái)，相關(guān)底層資產(chǎn)的覆蓋領(lǐng)域持續(xù)拓寬，當(dāng)前已上市REITs涵蓋了高速公路、產(chǎn)業(yè)園、物流園、能源環(huán)保類、保租房項(xiàng)目等類別。

資料顯示，截至12月26日，我國(guó)已有公募REITs 24只，已上市23只。其中倉(cāng)儲(chǔ)物流共兩只，分別為中金普洛斯REIT與紅土鹽田港REIT，上市以來(lái)分別上漲28.2%與24.19%，體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)這類資產(chǎn)相當(dāng)認(rèn)可。

光大證券認(rèn)為，隨著REITs范圍的持續(xù)擴(kuò)展，以及參與各方及監(jiān)管部門(mén)對(duì)非標(biāo)類項(xiàng)目的處理經(jīng)驗(yàn)日益增加，后續(xù)REITs市場(chǎng)規(guī)模有望加速擴(kuò)充。光大還預(yù)計(jì)，未來(lái)REITs將持續(xù)向新能源、水利、新基建等領(lǐng)域進(jìn)軍。