首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市兩周年之際，四單擴(kuò)募項(xiàng)目的落地也為當(dāng)前市場(chǎng)注入了“強(qiáng)心劑”。6月16日，首批擴(kuò)募項(xiàng)目在滬深交易所平穩(wěn)上市，這意味著擴(kuò)募機(jī)制的全面落地。業(yè)內(nèi)人士表示，這對(duì)于優(yōu)化投資組合、增強(qiáng)產(chǎn)品抗風(fēng)險(xiǎn)能力、推動(dòng)市場(chǎng)形成“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)格局具有重要意義，標(biāo)志著我國(guó)REITs市場(chǎng)進(jìn)一步向常態(tài)化發(fā)行階段邁進(jìn)。

持續(xù)暢通投融資循環(huán)

“公募REITs真正的長(zhǎng)久生命力在于能否持續(xù)擴(kuò)募并購(gòu)，通過(guò)不斷吸入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合，持續(xù)發(fā)力，做大做強(qiáng)，成為一個(gè)主動(dòng)管理、有所作為的有機(jī)生命體。首批REITs項(xiàng)目擴(kuò)募落地對(duì)于市場(chǎng)持續(xù)納入優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)有積極促進(jìn)作用，也是市場(chǎng)逐步邁向成熟的標(biāo)志之一。”博時(shí)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

具體來(lái)看，四單基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募項(xiàng)目分別為博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、華安張江REIT和中金普洛斯REIT，合計(jì)募資金額超過(guò)50億元。其中，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT本次擴(kuò)募購(gòu)入資產(chǎn)為位于深圳市光明高新園區(qū)的招商局智慧城（光明科技園）科技企業(yè)加速器二期項(xiàng)目；紅土創(chuàng)新鹽田港REIT本次擴(kuò)募購(gòu)入資產(chǎn)為位于深圳市鹽田港綜合保稅區(qū)內(nèi)的世紀(jì)物流園項(xiàng)目；華安張江REIT擴(kuò)募購(gòu)入資產(chǎn)為張潤(rùn)置業(yè)持有的張潤(rùn)大廈項(xiàng)目；中金普洛斯REIT擴(kuò)募購(gòu)入資產(chǎn)為普洛斯青島前灣港國(guó)際物流園、普洛斯江門鶴山物流園和普洛斯（重慶）城市配送物流中心。

紅土創(chuàng)新基金管理有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，本次擴(kuò)募紅土鹽田港REIT在新購(gòu)入資產(chǎn)的與首發(fā)同樣為最為稀缺、租賃市場(chǎng)最為活躍的核心一線城市中毗鄰核心集裝箱碼頭的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施。第一二產(chǎn)業(yè)在上半年逐漸復(fù)蘇并預(yù)計(jì)在下半年促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)恢復(fù)，后期經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和進(jìn)出口貿(mào)易的走高，第三方物流和跨境電商的倉(cāng)儲(chǔ)租賃需求增強(qiáng)，港口倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的發(fā)展都將持續(xù)收益?！俺紮?quán)益人外有9家機(jī)構(gòu)投資人參與戰(zhàn)略配售，在定向擴(kuò)募發(fā)售階段有不少機(jī)構(gòu)投資人也表現(xiàn)出踴躍地參與意向，在競(jìng)價(jià)部分出現(xiàn)溢價(jià)認(rèn)購(gòu)的情況，整體而言機(jī)構(gòu)投資人對(duì)擴(kuò)募的接受度也較好?！痹撠?fù)責(zé)人坦言。

“對(duì)于我們而言，公募REITs能夠加速資金運(yùn)轉(zhuǎn)，盤活存量資產(chǎn)，擴(kuò)募路徑走通后，公募REITs將為企業(yè)提供更多幫助。”作為原始權(quán)益人，深圳港集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人也感言道，擴(kuò)募將有助于集團(tuán)進(jìn)一步擴(kuò)展資產(chǎn)管理規(guī)模，促進(jìn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與市場(chǎng)接軌，吸引社會(huì)資本參與基建項(xiàng)目，有利于盤活存量資產(chǎn)，形成投融資閉環(huán)。

“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)格局顯現(xiàn)

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為資產(chǎn)上市的平臺(tái)，具備收并購(gòu)的功能，通過(guò)持續(xù)擴(kuò)募融資收購(gòu)新資產(chǎn)是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為收并購(gòu)平臺(tái)的價(jià)值體現(xiàn)，也是基礎(chǔ)設(shè)施REITs成長(zhǎng)性的重要體現(xiàn)。隨著公募REITs“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)行常態(tài)化、消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施試點(diǎn)的放開(kāi)，以及監(jiān)管政策的持續(xù)完善，在國(guó)內(nèi)擁有全球最大的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)規(guī)模下，中國(guó)公募REITs也將繼續(xù)壯大，市場(chǎng)參與主體和資產(chǎn)類型也將更為豐富。

博時(shí)基金董事長(zhǎng)江向陽(yáng)表示，當(dāng)前我國(guó)已在交通、能源、生態(tài)、環(huán)保、水利、城市建設(shè)等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域形成大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)。同時(shí)，科技創(chuàng)新和綠色發(fā)展又將不斷產(chǎn)生新型、優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，中國(guó)REITs市場(chǎng)有著廣闊的發(fā)展空間和巨大的發(fā)展?jié)摿ΑＵ猩躺呖谙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人也表示，在常態(tài)化探索推進(jìn)過(guò)程中，相信市場(chǎng)投資者會(huì)更加客觀理性地評(píng)估基礎(chǔ)設(shè)施REITs的投資價(jià)值，做長(zhǎng)期價(jià)值投資者，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs方興未艾、未來(lái)可期。

博時(shí)基金表示，在政策的支持下，市場(chǎng)擴(kuò)容速度會(huì)進(jìn)一步加快，同時(shí)底層資產(chǎn)類型也會(huì)更加多元化，目前景區(qū)、軌道交通、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、鐵路等資產(chǎn)也正在推進(jìn)。結(jié)合本輪資產(chǎn)證券化創(chuàng)新的大背景，都是在盤活國(guó)有資產(chǎn)的前提下進(jìn)行的，民生公益屬性越強(qiáng)、存續(xù)體量大的資產(chǎn)未來(lái)可包裝的空間更廣闊。隨著一級(jí)發(fā)行的提速、不同資產(chǎn)類型的擴(kuò)充，產(chǎn)品的資質(zhì)、規(guī)模和收益必定會(huì)出現(xiàn)分化，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，也會(huì)帶來(lái)不同的投資視角。

二級(jí)市場(chǎng)有望邊際改善

近年來(lái)，基礎(chǔ)制度建設(shè)與配套政策日漸完善下的公募REITs市場(chǎng)快速發(fā)展。德邦證券研究所統(tǒng)計(jì)顯示，目前已發(fā)行上市的28只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行規(guī)模達(dá)908.92億元，平均首日漲跌幅為12.89%。6月16日，首批擴(kuò)募的博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、中金普洛斯REIT當(dāng)日分別上漲2.62%、2.22%、1.93%和1.30%。

“擴(kuò)募完成后，將為基金提供額外的收益來(lái)源，并且分散了一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，基金份額持有人結(jié)構(gòu)可能在擴(kuò)募后發(fā)生變化，原基金份額持有人將與新基金份額持有人共同享有基金已持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目所帶來(lái)的權(quán)益。擴(kuò)募帶來(lái)的基金規(guī)模的增加及新投資者的引入，將有助于提升基金的二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性?！鼻笆霾r(shí)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。中金普洛斯方面也表示，原始權(quán)益人通過(guò)首發(fā)與擴(kuò)募盤活存量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)同時(shí)，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，擴(kuò)募也有利于進(jìn)一步分散資產(chǎn)組合地域風(fēng)險(xiǎn)、提升底層資產(chǎn)管理效益，為投資者持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定收益和改善投資回報(bào)。

面對(duì)今年以來(lái)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)回調(diào)的壓力，多家機(jī)構(gòu)人士表示，伴隨著市場(chǎng)改善和擴(kuò)募的持續(xù)推進(jìn)，價(jià)格逐步回歸理性，部分REITs產(chǎn)品已具備長(zhǎng)期配置價(jià)值。當(dāng)前影響其REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的因素涉及宏觀經(jīng)濟(jì)、利率水平、股債市場(chǎng)表現(xiàn)、投資者結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)情緒等多方面。

“雖然部分公募REITs產(chǎn)品的2022年及2023年一季度運(yùn)營(yíng)情況表現(xiàn)不及預(yù)期，但我們認(rèn)為這些經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)負(fù)面信息被過(guò)度解讀了?！币晃粰C(jī)構(gòu)人士表示，這就造成了在市場(chǎng)下行期間觸發(fā)部分投資人止損線，以及悲觀情緒向其他REITs產(chǎn)品擴(kuò)散等影響。“但事實(shí)上，這些項(xiàng)目的底層資產(chǎn)都是很優(yōu)質(zhì)的，具備長(zhǎng)期配置價(jià)值。另外，目前公募REITs投資人的結(jié)構(gòu)仍以機(jī)構(gòu)投資人為主，較為趨同的投資行為也導(dǎo)致下行的效應(yīng)被放大?！鄙虾ＷC券基金評(píng)價(jià)研究中心高級(jí)基金分析師孫桂平也表示，經(jīng)過(guò)調(diào)整后的REITs長(zhǎng)期投資性價(jià)比明顯提升，應(yīng)從更長(zhǎng)期角度看待投資。未來(lái)REITs整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有望邊際改善，整體估值也有望趨向合理區(qū)間。