近期，央行提到，“推動企業(yè)融資和居民信貸成本穩(wěn)中有降”“研究儲備增量政策舉措”，存量房貸利率下調(diào)再度引發(fā)市場關(guān)注。當(dāng)前，市場討論的主要內(nèi)容包括：存量按揭客戶可以與銀行重新協(xié)商房貸利率，不用等到通常的利率調(diào)整時間（每年1月）；可以將現(xiàn)有按揭貸款直接轉(zhuǎn)入其他銀行，并按最新利率重新簽訂按揭合同。

回顧2023年下半年的存量房貸利率下調(diào)，彼時主要采用“下調(diào)至發(fā)放時城市利率下限”的方式，由于加點(diǎn)調(diào)整的約束，部分城市的存量房貸利率下調(diào)幅度有限。據(jù)央行統(tǒng)計，合計超過22萬億元（占當(dāng)時按揭存量的58%）的存量房貸利率下調(diào)，平均降幅為73個基點(diǎn)，涉及超5000萬戶、1.5億人，每年減少借款人利息支出1600億~1700億元。

據(jù)央行的數(shù)據(jù)，2024年6月新發(fā)放的個人住房貸款加權(quán)平均利率為3.45%，與存量貸款利率之間差距較大。據(jù)中金銀行組的估算，增量貸款平均利率與存量貸款平均利率之間的息差約60個基點(diǎn)，如對全部存量貸款進(jìn)行充分調(diào)整，則將節(jié)省利息支出2000億~2400億元。

對銀行板塊的影響

據(jù)國家金融監(jiān)管總局的數(shù)據(jù)，2024年二季度，商業(yè)銀行凈息差為1.54%，已處于較低水平。從凈息差的角度分析，銀行不具備大幅調(diào)降貸款利率的動力。從防風(fēng)險的角度分析，若政策實(shí)施，則大概率會配套調(diào)降存款利率，以緩解銀行息差壓力。事實(shí)上，即便不調(diào)整存量按揭利率，部分居民也會通過提前還貸、經(jīng)營消費(fèi)貸置換等方式來調(diào)節(jié)自身債務(wù)情況，這同樣對銀行息差構(gòu)成壓力?？傮w而言，銀行端的壓力并不是來自存量房貸利率的下調(diào)，真正需要解決的是如何提升市場活力、改善信貸需求。近期銀行板塊出現(xiàn)調(diào)整，一方面源自市場對銀行凈息差壓力增大的擔(dān)憂；另一方面源自政策預(yù)期空間打開后，短期資金配置再平衡，高股息板塊交易擁擠度上升。待利空消化完畢，高分紅、低波動的銀行標(biāo)的仍值得關(guān)注。

對房地產(chǎn)板塊的影響

存量房貸利率的調(diào)整以及相關(guān)政策的發(fā)力，如收儲政策等會給房地產(chǎn)市場帶來中短期的交易機(jī)會，但距離市場去庫存、去杠桿周期的結(jié)束仍有時日。

對A股市場的影響

進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率，理論上可以節(jié)約居民房貸支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。同時，有助于穩(wěn)定住房消費(fèi)預(yù)期，減緩購房者因房貸利率下降帶來的觀望情緒，短期為市場提供結(jié)構(gòu)性的交易機(jī)會。9月的A股市場，重點(diǎn)關(guān)注成交能否持續(xù)放量。一旦量能再度收縮，市場就有可能繼續(xù)磨底。而成交進(jìn)一步活躍，則市場運(yùn)行重心有望上移。另外，關(guān)注兩條交易線索：其一，逆周期政策加碼發(fā)力，市場風(fēng)格回歸均衡，小盤成長出現(xiàn)超跌反彈，但政策的實(shí)施是漸進(jìn)式的，不會一蹴而就；其二，美聯(lián)儲大概率采取預(yù)防式降息方式，降息幅度不會太大，但為全球風(fēng)險資產(chǎn)提供了有利環(huán)境。綜合考慮，期指操作上可采用多IF空IM的策略。