過去兩三年時(shí)間內(nèi)，一直被同行步步緊逼的行業(yè)龍頭萬科，終于可以得以暫時(shí)喘息。因?yàn)闊o論是規(guī)模還是業(yè)績，萬科在上半年依然充當(dāng)了行業(yè)領(lǐng)跑者的角色，已經(jīng)讓它后面的一幫子兄弟望塵莫及。

根據(jù)已公布的數(shù)據(jù)，萬科上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積320.2萬平方米，銷售金額367.7億元，為有史以來的最好成績，而其未結(jié)轉(zhuǎn)的合同銷售金額達(dá)到573億元的歷史最高水平。

上半年繼續(xù)領(lǐng)跑

或許亂世方顯強(qiáng)者本色。今年4月以后，房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策對(duì)市場產(chǎn)生了顯著影響，全國主要城市的新房成交量此后一路大幅下滑。但從銷售數(shù)據(jù)來看，萬科的銷售額今年以來持續(xù)創(chuàng)出新高，新盤認(rèn)購率不斷上升。

萬科董秘譚華杰認(rèn)為，一方面是因?yàn)?009年下半年以后萬科開工、推盤速度快于行業(yè)整體，行業(yè)整體的供應(yīng)高峰為今年9到11月，而萬科3月份以后推盤量已經(jīng)開始放大，6月份以后即進(jìn)入推盤高峰。另一方面是因?yàn)槿f科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)里小戶型比例高，普通住房主要面向自住購房者，受行業(yè)波動(dòng)影響小。

萬科董事局主席王石此前接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)稱，萬科一貫堅(jiān)持不捂盤策略和隨行就市的定價(jià)策略，以及萬科一直堅(jiān)持的裝修房受歡迎的程度顯著上升，是萬科在上半年取得不錯(cuò)業(yè)績的重要因素。

日信證券的分析報(bào)告認(rèn)為，快速擴(kuò)張二三線城市成就了萬科的行業(yè)領(lǐng)跑者地位。1至6月，萬科累計(jì)新增項(xiàng)目38個(gè)，權(quán)益規(guī)劃建筑面積合計(jì)893萬平方米，平均樓面地價(jià)在2300元/平方米。一線城市中僅在上海、北京及廣州獲得4個(gè)項(xiàng)目合計(jì)建面66.7萬平方米，占總獲取項(xiàng)目建面的5.66%，而二三線城市成為萬科擴(kuò)張的重點(diǎn)，截至報(bào)告期末，萬科在二三線城市的權(quán)益土地儲(chǔ)備已達(dá)到3179萬平方米。

但這并不意味著萬科沒有受到調(diào)控政策的影響。從已經(jīng)披露了上半年業(yè)績報(bào)告的“保招萬金”來看，萬科的業(yè)績?cè)鲩L幅度只是差強(qiáng)人意，總共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入167.7億元，凈利潤28.1億元，同比增長11.4%。

比較起來，保利、金地和招商地產(chǎn)（000024）中的任意一家，業(yè)績?cè)鲩L都比萬科好。其中，保利實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入112.45億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤16.27億元，同比分別增長35.63%和16.56%；金地營業(yè)收入達(dá)到87.4億元，同比增長150.32%，營業(yè)利潤18.6億元，同比增長257.89%，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤12.27億元，同比增長327.02%；招商地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入69.8億元，同比增長142.76%。

對(duì)萬科的行業(yè)龍頭地位威脅最大的還是恒大地產(chǎn)（03333.HK）。新政調(diào)控之下，不少開發(fā)商收緊戰(zhàn)略，業(yè)績下滑，而上市不足一年的恒大地產(chǎn)銷售業(yè)績卻逆勢(shì)上揚(yáng)。中報(bào)顯示，截至6月30日，恒大地產(chǎn)收入飆升至203億元，較去年同期激增11倍，而公司凈利潤達(dá)23.3億元，同比翻近兩番，相比萬科的28億元僅一步之遙。

高負(fù)債和低盈利待考

同時(shí)有分析認(rèn)為，萬科在三、四線城市的擴(kuò)張是以犧牲如今的盈利為代價(jià)的，或許是為明天積蓄力量。萬科總計(jì)在全國近40個(gè)城市擁有項(xiàng)目，并且仍在不斷地進(jìn)入新的城市，但在眾多三、四線城市處于微利甚至虧損階段。

除了直接拿地，收購和合作一直是萬科主流的擴(kuò)張方式之一。2月，萬科以3.3億元收購昆明一家地產(chǎn)公司；3月又以1.5億元收購上海濱江房產(chǎn)有限公司75%的股權(quán)；4月，萬科又以9820萬將深圳一家地產(chǎn)公司收入囊中。而上半年，萬科共收購了17家公司，平均每10天就“消滅”一家地產(chǎn)公司。

規(guī)模居行業(yè)之首，但萬科的盈利能力并不是第一。一直被萬科視為競爭對(duì)手之一的中海地產(chǎn)，在凈利潤額、資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率、營收利潤率和成本控制等經(jīng)營效率指標(biāo)上數(shù)年來都居業(yè)內(nèi)首位。

對(duì)比中報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，上半年中海地產(chǎn)的經(jīng)營利潤為79.8億港元，同比增加48.4%；凈利潤則達(dá)到了44.6億港元，同比增長66.7%；但萬科上半年的營業(yè)利潤為41.18億元，比去年同期的41.90億略有減少。

這或許是萬科在今年強(qiáng)調(diào)成本控制的一大原因。2010年上半年，中海營業(yè)收入是175億港元，對(duì)應(yīng)的銷售成本是100億港元；上半年萬科的營業(yè)收入為167億元，相對(duì)應(yīng)的銷售成本是102億，明顯高于中海地產(chǎn)。

尤其是在銷售費(fèi)用上，中海的銷售費(fèi)用是1.9億港元，盡管規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，但銷售費(fèi)用卻比2009年同期的2.2億港元大幅減少。但萬科上半年?duì)I業(yè)收入略有下降的情況下，銷售費(fèi)用逆勢(shì)增加了將近9%，達(dá)到6億元。

截至2010年6月30日，萬科的總資產(chǎn)是1605億元，而2009年年末這一數(shù)字為1376億元，增長高達(dá)16.64%。為了支撐規(guī)模上的擴(kuò)張，萬科上半年負(fù)債為858億元，2009年年末是680億元，增長率高達(dá)26.19%。

半年報(bào)顯示，萬科負(fù)債總額為1120.93億元。統(tǒng)計(jì)表明，“萬保招金”負(fù)債總額為2779.45億元，而萬科占40.32%，位居第一位。

針對(duì)近期有媒體稱萬科中期負(fù)債金額超過千億的報(bào)道，譚華杰9月2日表示，由于房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)滯后于銷售的特殊性，中期時(shí)萬科的賬面負(fù)債中包括了多達(dá)453.8億元的預(yù)售賬款，占整體賬面負(fù)債的40.5%，如果不考慮這部分金額，萬科實(shí)際負(fù)債只占總資產(chǎn)的41.6%，而銀行借款僅占萬科總資產(chǎn)的11.9%。

但譚華杰強(qiáng)調(diào)，截至中期時(shí)，萬科持有現(xiàn)金191.1億元，而包括信托在內(nèi)的一年內(nèi)到期的全部借款僅134.2億元，7、8月銷售持續(xù)放量，讓萬科的現(xiàn)金流更加充裕。而9、10、11三個(gè)月行業(yè)將迎來供應(yīng)量高峰，萬科的新推盤規(guī)模仍然會(huì)保持較高水平，公司會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持快速銷售的原則，包括采用積極的定價(jià)策略，爭取比較理想的新推盤銷售率。