2011年頭兩個(gè)月，加息步步緊逼，房產(chǎn)稅“敲山震虎”，在“最嚴(yán)調(diào)控”升級(jí)的壓力下，樓市步入降溫通道：1月成交顯著萎縮，春節(jié)樓市跌入“冰點(diǎn)”。新一輪調(diào)控高壓下，多方期盼樓市會(huì)出現(xiàn)“合理調(diào)整”?！按汗?jié)交易驟降，只是樓市降溫的開(kāi)始?！庇嘘P(guān)人士表示，隨著緊縮政策陸續(xù)執(zhí)行到位，調(diào)控“戰(zhàn)果”有望擴(kuò)大，今年房?jī)r(jià)將得到一定遏制。但在調(diào)控中如何防止傷及“合理需求”，成為另一個(gè)需要迫切解決的問(wèn)題。

樓市調(diào)控重壓之下“走低”

1月部分城市住宅成交量環(huán)比跌幅超50%

跨年的樓市經(jīng)歷了“冰火兩重天”：去年12月底還火爆異常，但自今年1月后便直線(xiàn)下行，春節(jié)期間更是陷入谷底。

上海永慶房屋的數(shù)據(jù)顯示，1月份上海一手住宅成交量環(huán)比下跌23%；均價(jià)為22992元，環(huán)比下降5%。1月份上海有34個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，環(huán)比減少47%。

一些住宅中介業(yè)務(wù)員說(shuō)，因?yàn)槎址繕I(yè)務(wù)清淡，春節(jié)前許多業(yè)務(wù)員提前回老家過(guò)年?！敖衲甏汗?jié)，實(shí)際簽約量較去年同期下降四成左右?！北本拔覑?ài)我家”副總裁胡景暉說(shuō)。2月1日至9日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)系統(tǒng)因春節(jié)放假而關(guān)閉，新盤(pán)審批上市陷入停滯，這意味著2月上旬北京幾無(wú)新盤(pán)入市。

上海、北京的情況頗具代表性。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年1月監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，有23個(gè)城市一手住宅成交量環(huán)比下跌，其中15個(gè)城市跌幅超過(guò)20%，大連、長(zhǎng)沙、包頭等跌幅超過(guò)50%。

業(yè)內(nèi)人士坦承，春節(jié)期間樓市遇冷僅僅是個(gè)開(kāi)始，在政府持續(xù)調(diào)控的預(yù)期下，市場(chǎng)供求雙方的觀望情緒將進(jìn)一步蔓延。“從趨勢(shì)看，春節(jié)后市場(chǎng)將陷入持續(xù)低迷，預(yù)計(jì)3個(gè)月內(nèi)成交量可能下降六七成。”上海中原地產(chǎn)區(qū)域總監(jiān)范成章說(shuō)。

但調(diào)控政策顯效有一個(gè)“滯后期”，短期內(nèi)房?jī)r(jià)還難有明顯松動(dòng)。有關(guān)人士認(rèn)為，交易量的下降能否轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)實(shí)在在的房?jī)r(jià)下降，將取決于“最嚴(yán)調(diào)控”政策的持續(xù)性和執(zhí)行力。

今年樓市調(diào)控將進(jìn)一步升級(jí)

離預(yù)期目標(biāo)尚有距離，提出限購(gòu)城市預(yù)計(jì)翻番

種種跡象顯示，因?yàn)闃鞘姓{(diào)控離預(yù)期目標(biāo)尚有距離，2011年的調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)。

根據(jù)“國(guó)八條”要求，限購(gòu)令將覆蓋全國(guó)，有望直接阻斷部分不合理購(gòu)房需求。目前，明確提出將實(shí)行限購(gòu)的城市已達(dá)36個(gè)。按照新一輪調(diào)控政策要求，實(shí)行限購(gòu)政策的城市預(yù)計(jì)還要翻一番。

與“限購(gòu)”相比，“停購(gòu)”政策更成為樓市“利劍”。上海2月1日出臺(tái)調(diào)控細(xì)則規(guī)定，對(duì)已擁有2套及以上住房的戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非戶(hù)籍居民家庭等，“暫停在上海向其售房”。

除了行政手段調(diào)控，購(gòu)房信貸再度“卡緊”?！岸追渴赘读伞①J款利率1.1倍”的新規(guī)已開(kāi)始實(shí)施。實(shí)際上，首套房貸也告別優(yōu)惠利率。

在中央政府的調(diào)控之下，地方政府將承受更大壓力。根據(jù)國(guó)務(wù)院要求，各地將于一季度向社會(huì)公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。未完成相關(guān)目標(biāo)的地方政府，其負(fù)責(zé)人將面臨問(wèn)責(zé)。嚴(yán)令之下，新一輪調(diào)控政策的執(zhí)行將更為扎實(shí)，“奏效”也當(dāng)更為明顯。

“今年樓市降溫程度將明顯大于去年。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)預(yù)計(jì)在二季度出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，年內(nèi)多個(gè)月份房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。部分房?jī)r(jià)偏高的大城市，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一定幅度的“合理調(diào)整”。

部分合理住房需求受影響

買(mǎi)房門(mén)檻明顯提高，房租價(jià)格大幅上漲

記者采訪發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)調(diào)控下，一部分合理的住房需求也受到一定影響。高房?jī)r(jià)短期內(nèi)難以松動(dòng)，而信貸成本、購(gòu)房門(mén)檻顯著提高，房租價(jià)格也大幅上漲。

上海白領(lǐng)陳樹(shù)哲一直盼望能在房?jī)r(jià)下降時(shí)買(mǎi)房自住，不過(guò)他發(fā)現(xiàn)眼下買(mǎi)房門(mén)檻明顯提高了：首套房貸85折利率優(yōu)惠已取消，商業(yè)房貸和公積金貸款利率一次次提高。他算了一下，“疊加”效應(yīng)之下，現(xiàn)在申請(qǐng)100萬(wàn)元、20年期限的房貸購(gòu)房，月供要比去年上半年高出數(shù)百元。

而推遲購(gòu)房，又不得不承受房租的上漲。近期，一份對(duì)全國(guó)31個(gè)省份4060名租房者的調(diào)查顯示，81.6%人的覺(jué)得去年房租上漲幅度較大。由于調(diào)控持續(xù)、需求增加等因素，今年房租預(yù)計(jì)將繼續(xù)上漲。

“加息通道中，未來(lái)還款壓力會(huì)繼續(xù)增加，經(jīng)濟(jì)能力弱的首次置業(yè)群體將面臨更大考驗(yàn)?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)。今后調(diào)控需要理順需求結(jié)構(gòu)，針對(duì)自住需求和投資、投機(jī)需求的不同特點(diǎn)“區(qū)別用力”。

國(guó)家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授張孝德表示，今后樓市調(diào)控，一方面要切實(shí)加快保障性住房建設(shè)，增加對(duì)自住性需求的有效供給。另一方面，在炒房資金逐步離場(chǎng)后，應(yīng)逐步改善調(diào)控手段，努力使居住性需求成為樓市的主導(dǎo)力量，真正走出房?jī)r(jià)“蹦極”的怪圈。