近年來，因為可實現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)，改善資本結(jié)構(gòu)，在保持物業(yè)控制的同時擁有持續(xù)性收入等諸多優(yōu)勢，房地產(chǎn)信托（REITs）備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。REITs以信托方式組成，主要投資于房地產(chǎn)項目，是在交易所發(fā)行上市的股權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，信托單位持有人享有來自房地產(chǎn)租金收入的回報。

由于我國的REITs市場尚未成熟，國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)在早年便開始嘗試在境外發(fā)行REITs。其中，新加坡已經(jīng)發(fā)展成亞洲第二大REITs市場，僅次于日本。今天，筆者就為大家介紹一家在新加坡交易所上市的房地產(chǎn)信托——北京華聯(lián)商業(yè)信托。

輕資產(chǎn)登陸新交所

2015年12月11日，北京華聯(lián)集團(tuán)（BHG）旗下的房地產(chǎn)商業(yè)信托——北京華聯(lián)商業(yè)信托（BHG Retail REIT）成功在新加坡交易所主板掛牌交易。它的目標(biāo)是直接或間接投資于由主要用于（無論是完全還是部分）零售用途的收益性房地產(chǎn)及房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)組成的多元化投資組合。此次REITs成為中國大陸第一只在新加坡上市的商業(yè)房地產(chǎn)投資信托。該信托發(fā)售價為每股0.8新元，發(fā)售超過4.9272億股，其中供公眾認(rèn)購的超過1.5116億股，總計約1.209億新元（折合人民幣約5.54億元）。

北京華聯(lián)商業(yè)信托近一年股價走勢圖（代碼：BMGU）

據(jù)了解，華聯(lián)方面走上輕資產(chǎn)之路，與其在2005年和首次入華的新加坡凱德商用牽手不無關(guān)系。當(dāng)時，凱德剛來中國不久，對市場并不了解，華聯(lián)作為參謀為其推薦物業(yè)。當(dāng)時雙方的合作形式主要有三種：第一，凱德收購物業(yè)，華聯(lián)作為主力店入駐；第二，凱德和華聯(lián)聯(lián)合收購，但資本主要由凱德解決；第三，凱德直接向華聯(lián)購買物業(yè)，華聯(lián)只保留經(jīng)營權(quán)。那次合作，算是正式拉開了北京華聯(lián)集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)界的輕資產(chǎn)模式。

目前，北京華聯(lián)商業(yè)信托的資產(chǎn)主要包括了5個中國的商業(yè)地產(chǎn)項目，定位精準(zhǔn)，資產(chǎn)組合優(yōu)良且富有強(qiáng)性。這些資產(chǎn)的總凈可出租面積約156000平方米，平均租用率達(dá)到98%以上。持續(xù)、穩(wěn)定的高出租率，也為公司帶來了良好的收益表現(xiàn)。截至2017年年底，北京華聯(lián)商業(yè)信托的市場收益率比新加坡10年期國債收益率高出539個基點。據(jù)戴德梁行預(yù)測，未來幾年，北京華聯(lián)商業(yè)信托的物業(yè)租金將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢。

背景優(yōu)勢明顯

作為中國零售巨頭北京華聯(lián)集團(tuán)旗下中國上市子公司北京華聯(lián)商廈股份有限公司的百貨公司品牌，北京華聯(lián)商業(yè)信托有著明顯的背景優(yōu)勢。北京華聯(lián)集團(tuán)成立于1993年，是目前中國商務(wù)部所支持的15個大型零售企業(yè)之一，主要經(jīng)營購物中心、超市和奢侈品百貨公司。此外，還涉足于國際零售合作關(guān)系領(lǐng)域。北京華聯(lián)商業(yè)信托可以間接從北京華聯(lián)集團(tuán)的廣大網(wǎng)絡(luò)中受惠。

盡管在商業(yè)地產(chǎn)運營層面來看，北京華聯(lián)團(tuán)隊整體表現(xiàn)中規(guī)中矩，但在集團(tuán)背景與戰(zhàn)略業(yè)態(tài)布局層面，國內(nèi)鮮有地產(chǎn)商可以達(dá)到“華聯(lián)標(biāo)準(zhǔn)”。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利曾表示，北京華聯(lián)有著公司背景、地緣優(yōu)勢（在一線城市握有大量物業(yè))等獨特性，上市資產(chǎn)在新加坡也有類似形態(tài)的項目，正是因為擁有這些復(fù)雜的構(gòu)成特質(zhì)，北京華聯(lián)才得以用超出預(yù)期的速度走上信托之路，這也讓眾多地產(chǎn)商難以效仿。

通過中國消費市場帶動公司增長

近年來，中國經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)勁，中國城市居民的人均可支配收入及零售業(yè)銷售額都處在與日俱增的水平。中國消費市場的這一增長趨勢對將重心放在中國的北京華聯(lián)商業(yè)信托來說無疑是一個利好。這一利好，將直接帶動公司收益增長。

另一個對北京華聯(lián)商業(yè)信托的發(fā)展前景帶來利好的因素是，中國正逐漸轉(zhuǎn)向通過國內(nèi)消費帶動經(jīng)濟(jì)增長。據(jù)中國商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，中國零售業(yè)銷售額將繼續(xù)每年約10%的增長，并力爭在2020年達(dá)到7.2萬億美元的產(chǎn)值，成為全球最大的零售市場。北京華聯(lián)商業(yè)信托首席執(zhí)行官陳懿璘稱，宏觀經(jīng)濟(jì)將是公司發(fā)展的主要驅(qū)動力。

為何選擇在新交所上市？

眾所周知，REITs是一種十分成熟、國際通行的大型商業(yè)物業(yè)投資行為。而新加坡的REITs市場十分成熟。數(shù)據(jù)顯示，自2002年7月起，隨著第一個REITs在新加坡發(fā)起至今，已經(jīng)有超過30個REITs。其中，不乏大量來自中國、印尼、日本等國的發(fā)起人選擇在新加坡REITs上市。

談及選擇在新加坡上市的原因，陳懿璘表示，新加坡是繼日本之后亞洲第二個推出REITs的國家，也是亞洲規(guī)模第二大的REITs市場，機(jī)構(gòu)投資者和個人投資者的投資規(guī)模分別占70%和30%。相較其它資本市場，有著更為優(yōu)越的環(huán)境。截至2018年2月19日，新加坡交易所REITs的平均到期收益率為6.4%，在亞太REITs市場中處于較高水平。從目前來看，北京華聯(lián)商業(yè)信托選擇在新加坡上市似乎不失為一個正確的選擇。

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