在過去幾年，中國金融市場波動頻繁，實體零售業(yè)也遭遇了前所未有的困境，不少重點大型零售企業(yè)的門店紛紛掀起關(guān)門潮。在這樣的態(tài)勢下，作為全國最大的“創(chuàng)新型奧特萊斯”開發(fā)商及運營商，砂之船卻憑借其獨有的“現(xiàn)代商業(yè)+稀缺生態(tài)+地域文化”商業(yè)模式，在零售業(yè)中異軍突起，逆勢增長，以驕人的經(jīng)營業(yè)績成為中國奧萊行業(yè)的翹楚。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，砂之船集團整體銷售增速已連續(xù)多年保持在每年40%以上。

首個在亞洲上市的奧萊房地產(chǎn)投資信托

眾所周知，中國國內(nèi)的商業(yè)開發(fā)已經(jīng)從追求增量規(guī)模，轉(zhuǎn)向消化存量的整體調(diào)整期。盤活、優(yōu)化國內(nèi)巨量商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，是當下業(yè)界重要的經(jīng)濟課題。

今年3月28日，砂之船房地產(chǎn)投資信托正式在新加坡交易所上市（新交所股票代碼：CRPU），發(fā)行募資3.96億新元（不含超額配售）。本次信托上市是砂之船集團實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步，通過信托上市，砂之船集團可以有效改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)企業(yè)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。據(jù)了解，砂之船房地產(chǎn)投資信托是中國內(nèi)地為數(shù)不多的在國際資本市場進行REIT上市的項目之一，不僅是亞洲首支奧萊房地產(chǎn)投資信托，同時也是中國中西部地區(qū)首個在新加坡交易所上市的房地產(chǎn)投資信托項目。

奧萊行業(yè)發(fā)展迅猛 砂之船逆勢走強

擁有百年歷史的奧萊行業(yè)，盡管只在中國發(fā)展了短短二十余年，但憑借中國龐大的人口基數(shù)和快速增長的經(jīng)濟水平，中國奧萊行業(yè)近幾年的年均復(fù)合增長率達到了30.8%，發(fā)展態(tài)勢不可謂不迅猛。

1989年，砂之船集團創(chuàng)始人徐榮燦懷揣6500元人民幣，在重慶北碚的一條街上，開辦了一間小咖啡館。這間咖啡館，正是砂之船的前身。2008年，第一座砂之船奧特萊斯在重慶建立。隨后十年間，在全球?qū)嶓w零售面對電商沖擊的大背景下，砂之船憑借“藝術(shù)商業(yè)”的內(nèi)在魅力以及不斷革新的商業(yè)模式，逆勢走強，交出了連續(xù)8年年均銷售增長40%以上的驚人成績單。如今，砂之船集團已經(jīng)在全國8城開了9座砂之船奧特萊斯，總投資超過200億，年營收超100億。

反百貨周期逆生長的4大關(guān)鍵

人們消費方式的改變以及互聯(lián)網(wǎng)電商的沖擊，讓越來越多的實體購物商場面臨著巨大的生存壓力。在如此行業(yè)寒潮中，砂之船還能保持這樣的增長率實屬不易。那么，砂之船是如何頂住壓力，完美呈現(xiàn)“逆生長態(tài)勢”的呢？

1、抓住服裝產(chǎn)業(yè)鏈的最后一根鏈條。在服裝行業(yè)涉獵深耕多年后，徐榮燦發(fā)現(xiàn)不管是國際品牌還是自創(chuàng)品牌，都有一個無法規(guī)避的“通病”，那就是產(chǎn)生大量尾貨。作為服裝產(chǎn)業(yè)鏈的最后一根鏈條，奧特萊斯恰好能解決這一問題，于是他立馬決定從服裝服飾經(jīng)營轉(zhuǎn)型至奧特萊斯經(jīng)營。砂之船也借此成功實現(xiàn)由服裝生產(chǎn)、零售向商業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級。

2、給庫存產(chǎn)品第二次生命。在尾貨清倉的時候，陳列整齊的尾貨的售價總能比擺放得亂七八糟的尾貨高出很多。為此，砂之船會把產(chǎn)品陳列以及建筑景觀等都做得極具藝術(shù)范，給客戶帶去盡可能好的購物體驗。把環(huán)境做好，把陳列做好，給庫存產(chǎn)品第二次生命也成了砂之船的立業(yè)之“根”。

3、用藝術(shù)體驗對抗電商。在整個零售業(yè)面臨電商沖擊的時候，砂之船當然也無法避免其帶來的影響。為了解決這一問題，砂之船通過藝術(shù)體驗、藝術(shù)商業(yè)的模式來對抗電商。徐榮燦表示，現(xiàn)今的商業(yè)競爭不僅僅是價格競爭，更是一種文化品位和藝術(shù)高度的競爭。

4、反百貨周期“逆生長”。傳統(tǒng)的百貨零售受電商沖擊嚴重，零售銷售下降后，廠商需要銷售多余的庫存，如此一來，市場對于折扣產(chǎn)品的需求反而會上升。奧特萊斯的發(fā)展本身就是反百貨業(yè)周期的。

“超級整合” 打造全產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈

得益于REIT上市所帶來的資本助力及先發(fā)優(yōu)勢，在“長線思維戰(zhàn)略驅(qū)動力”的指導(dǎo)下，砂之船將未來戰(zhàn)略目標定為“全球奧萊第一品牌”，力求在“REIT平臺”、“（1+N）×數(shù)據(jù)”以及“雙軌制合伙人”三大利器的核聚能效應(yīng)下進行“超級整合”。

砂之船實現(xiàn)了在“一帶一路”大格局之下的空間整合，在北、上、廣、深、各省區(qū)中心城市及香港、東南亞地區(qū)，與各類開發(fā)商、政府平臺、商業(yè)運營商廣泛開展租賃合作、股權(quán)投資、項目并購已經(jīng)運營托管等工作。據(jù)砂之船方面表示，5至10年內(nèi)，其旗下奧萊項目規(guī)模將達到50個，管理面積將達到500萬方以上。砂之船的“超級整合”，不僅僅是在運營空間上的擴展，更大的價值在于全產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈的整合。該生態(tài)鏈在“新零售”的理念下，包括了在全球范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)資本、產(chǎn)業(yè)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)品牌、產(chǎn)業(yè)人才、產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)、產(chǎn)業(yè)信息數(shù)據(jù)及中國的產(chǎn)業(yè)文化精神。

砂之船這個“超級整合”的思路，給中國乃至全球許多具有基礎(chǔ)價值，但是缺乏專業(yè)運營經(jīng)驗的商業(yè)物業(yè)或地塊提供了絕佳的物業(yè)價值提升機會，將為廣大投資者創(chuàng)造出更加穩(wěn)定、高效的投資回報。而砂之船房地產(chǎn)投資信托是國內(nèi)奧萊商業(yè)資產(chǎn)在國際資本市場按照國際標準發(fā)行的第一支REIT產(chǎn)品，從這個意義上講，更是具有深遠的項目示范效應(yīng)及行業(yè)參考價值。

七禾研究中心李燁綜合整理

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