5月11日，據(jù)財(cái)政部網(wǎng)站消息，財(cái)政部、全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局負(fù)責(zé)同志在京主持召開(kāi)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，聽(tīng)取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)。

消息發(fā)出后，“房地產(chǎn)稅”迅速被網(wǎng)絡(luò)熱搜刷屏。這被業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)為“決定房產(chǎn)稅立法、征收的四個(gè)單位聚齊了，信號(hào)意義非同一般”。

今年官方四提房地產(chǎn)稅

難道這次，房地產(chǎn)稅真要來(lái)了嗎？

因?yàn)樵谧剷?huì)之前，今年官方已四次提及“房地產(chǎn)稅”：

3月13日，“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要發(fā)布，“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”被寫(xiě)入其中。

4月7日，財(cái)政部稅政司司長(zhǎng)王建凡在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。

5月6日，財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆發(fā)表的文章中表示，“十四五”時(shí)期的重點(diǎn)工作，包含“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”。

今年3月的財(cái)稅工作座談會(huì)上，則間接提及這一工作。

其實(shí)，早在2018年，房地產(chǎn)稅法草案已經(jīng)形成并在內(nèi)部征求意見(jiàn)，還一度位列立法規(guī)劃中的“第一類(lèi)項(xiàng)目”，即“條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案”。再加上不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，為房地產(chǎn)稅的征收提供了數(shù)據(jù)支持。因此，房地產(chǎn)稅立法的基礎(chǔ)性條件已逐步具備。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，目前房地產(chǎn)稅的法理基礎(chǔ)、技術(shù)手段并不存在多大的挑戰(zhàn)，只是在諸多國(guó)內(nèi)外重大事件的挑戰(zhàn)中，難以找到一個(gè)合適的時(shí)機(jī)出臺(tái)，保證政策出臺(tái)之后不會(huì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期造成過(guò)大的沖擊。

開(kāi)始試點(diǎn)？

對(duì)于財(cái)政部于5月11日召開(kāi)的座談會(huì)，參會(huì)的四個(gè)部門(mén)是這項(xiàng)工作的主要執(zhí)行部門(mén)。其中，全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委的介入，說(shuō)明立法工作正在推進(jìn)。多位業(yè)內(nèi)專家均表示，種種跡象表明，房地產(chǎn)稅的立法進(jìn)度正在加速推進(jìn)。相比于之前頻頻提到的“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”原則，此次座談會(huì)提到了“試點(diǎn)”二字，并且聽(tīng)取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志的意見(jiàn)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅或可能在一些大城市率先試點(diǎn)。

早在10年，重慶、上海兩大城市就開(kāi)始試點(diǎn)房產(chǎn)稅。其中，重慶房產(chǎn)稅的征收對(duì)象包括了個(gè)人擁有的獨(dú)棟別墅（不論存量房還是增量房）、房?jī)r(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)兩倍以上的個(gè)人新購(gòu)高檔住房，以及在重慶市無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)二套及二套以上住房，稅率為0.5%~1.2%。上海則針對(duì)本市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦?gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面積超過(guò)60平方米的，以及非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房，適用稅率暫定為0.6%。

總體上來(lái)說(shuō)，重慶模式以高端豪宅為重點(diǎn)征收對(duì)象，較為符合重慶市“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的房地產(chǎn)調(diào)控理念，對(duì)高檔住宅成交形成有效制約。而上海模式以多套房為主要征收對(duì)象，對(duì)炒房行為起到了抑制的作用。

不過(guò)目前，兩市試點(diǎn)的房產(chǎn)稅擴(kuò)圍方案已停止，實(shí)現(xiàn)的效果也不理想，兩地的房?jī)r(jià)一直也是隨著全國(guó)市場(chǎng)的波動(dòng)而上下調(diào)整。以2015年以來(lái)的這一波房?jī)r(jià)上漲為例，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年12月，上海市、重慶市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格較2015年分別上漲了56%、49.3%，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格較2015年分別上漲了48.1%、27.6%。

另外，房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅還是有很大區(qū)別的，房地產(chǎn)稅是針對(duì)房產(chǎn)征收的所有稅目的總稱，也就是說(shuō)所有與房產(chǎn)相關(guān)的稅都叫房地產(chǎn)稅，而房產(chǎn)稅只是針對(duì)房屋的持有而征收的一個(gè)課稅。

不過(guò)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，為后續(xù)房地產(chǎn)稅的立法與開(kāi)征都摸索了經(jīng)驗(yàn)。

哪些城市？

另外，此次會(huì)議新聞稿還有一段關(guān)鍵詞“聽(tīng)取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)”，這句話里面的“部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志”，究竟哪些城市參加了這個(gè)會(huì)，就意味著這些城市可能被納入試點(diǎn)。那哪些城市可能先試點(diǎn)？

此前，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛建議，在一些熱點(diǎn)城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點(diǎn)開(kāi)征，爭(zhēng)取在“十四五”期間開(kāi)征房地產(chǎn)稅。

華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康也公開(kāi)呼吁：深圳、海南應(yīng)積極推出更高水平房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。賈康說(shuō)，目前房地產(chǎn)稅沒(méi)能實(shí)現(xiàn)加快立法，但深圳和海南不能再拖，中央文件也已經(jīng)授權(quán)兩地加快改革，因此只需要走相應(yīng)程序即可。他還建議，深圳、海南開(kāi)征房地產(chǎn)稅試點(diǎn)要吸取上海、重慶的經(jīng)驗(yàn)，在政策設(shè)計(jì)上更加周到、更有效率，征收范圍要適當(dāng)擴(kuò)大，體現(xiàn)一定的力度。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，北京可以優(yōu)先試點(diǎn)，其作為首都，在改革方面有魄力，但考慮到北京房產(chǎn)項(xiàng)目比較復(fù)雜，可能推進(jìn)有難度。上海和重慶在房產(chǎn)稅方面有這么多年的試點(diǎn)和改革經(jīng)營(yíng)，過(guò)渡到房地產(chǎn)稅的改革也有一定的合理性。而深圳可以大刀闊斧進(jìn)行改革，既然是社會(huì)主義先行示范區(qū)，那么也應(yīng)該積極引入新的政策，再次形成房地產(chǎn)領(lǐng)域的一次“改革開(kāi)放”。另外，海南本身改革的阻力最小，房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)最簡(jiǎn)單，也可以進(jìn)行改革。

最近兩年，深圳樓市明顯過(guò)熱，為此深圳出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)，指導(dǎo)價(jià)不僅給銀行發(fā)放貸款時(shí)提供參價(jià)定價(jià)，其實(shí)也有助于為房地稅的征收提供定價(jià)。所以深圳若試點(diǎn)房地產(chǎn)稅不會(huì)是很意外的事。

除了深圳、海南之外，上海、南京、杭州、成都以及東莞等樓市過(guò)熱的熱點(diǎn)城市都有可能！

2月份出了土地新政，一二線熱點(diǎn)城市開(kāi)始實(shí)行集中供地，本意是要平抑地價(jià)，但是卻適得其反。

重慶，成交46宗地，平均溢價(jià)率越為43.78%，最高的拍出了130%的溢價(jià)率。

無(wú)錫，16宗地中僅有1宗沒(méi)有破封頂價(jià)，即便限制了溢價(jià)率不超過(guò)20%，但有3宗地塊的起拍價(jià)就超過(guò)了所在板塊的最高樓板價(jià)。競(jìng)價(jià)場(chǎng)面太激烈，還導(dǎo)致土拍不得不延長(zhǎng)到3天時(shí)間。

廣州，首場(chǎng)土拍總成交額高達(dá)906億元，最終成交42宗地，有18宗溢價(jià)成交，還有4宗超過(guò)了45%溢價(jià)率的最高限價(jià)而轉(zhuǎn)入搖號(hào)。而據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，廣州自2017年10月起至此次集中土地集中拍賣(mài)前的三年多時(shí)間內(nèi)，一共也才誕生過(guò)6宗搖號(hào)地塊。

杭州，57宗地有7成拍到“封頂+自持”，競(jìng)自持的比例拍出了杭州土拍史之最，達(dá)38%，過(guò)往最高也不過(guò)26%。總成交額達(dá)到1178億元，接近去年杭州全年土地總出讓金額的一半。

5年內(nèi)房地產(chǎn)稅會(huì)落地？

不過(guò)，從目前來(lái)看，房地產(chǎn)稅立法還沒(méi)有明確的時(shí)間表。今年全國(guó)人大常委會(huì)立法工作計(jì)劃中，沒(méi)有提及房地產(chǎn)稅立法?！笆奈濉币?guī)劃也維持此前“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”表述。

稅由法定，房地產(chǎn)稅全面開(kāi)征的前提是完成立法程序，作為一個(gè)新的地方性稅種，按照“立法先行”的思路，開(kāi)征前需要經(jīng)過(guò)以下七步程序。

一是起草法律草案，由全國(guó)人大、財(cái)政部和相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)起草完善；

二是公開(kāi)征求意見(jiàn)，一般不得少于30天；

三是國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議由總理每周主持召開(kāi)一次；

四是全國(guó)人大常委會(huì)審議，房地產(chǎn)稅屬于普通法律，由全國(guó)人大常委會(huì)審議即可，全國(guó)人大常委會(huì)會(huì)議一般每?jī)蓚€(gè)月舉行一次，考慮到房地產(chǎn)稅涉及面廣，相對(duì)復(fù)雜，可能要經(jīng)過(guò)三審；

五是再次公開(kāi)征求意見(jiàn)，全國(guó)人大常委會(huì)一審、二審后再次向公眾征求意見(jiàn)，也不得少于30天；

六是專家評(píng)審，通過(guò)后才能再次提交全國(guó)人大常委會(huì)表決；

七是全國(guó)人大常委會(huì)表決，通過(guò)后由國(guó)家主席簽署主席令公布，付諸實(shí)施。

雖然目前尚未有明確時(shí)間表，但是多部門(mén)、經(jīng)濟(jì)專家都預(yù)測(cè)5年內(nèi)房地產(chǎn)稅會(huì)落地。

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